Особенности проектирования офисных помещений
Стандартная классификация офисов на российском рынке недвижимости включает категории A, B+, B- и C, разработанные Московским исследовательским форумом (МИФ). Классификация устанавливает 20 требований к качеству зданий, основываясь на которых офисы делятся на классы.
Офис, соответствующий 16 критериям, относится к классу A, 10 критериев — к классу B, а менее 8 критериев — к классу C, который является самым низким в классификации МИФ.
Офисы класса «А» считаются самыми престижными и располагаются в удобных современных офисных центрах. Здания этого класса отличаются высококачественной отделкой, подвесными потолками и продуманными инженерными системами. Климат-контроль и электроснабжение обязательны, а на квадратный метр должно приходиться не менее 70 Вт мощности. Такие здания оснащены автоматизированными системами управления и управляются профессиональными управляющими компаниями. Они имеют собственные подземные парковки и современные системы безопасности.
Офисы класса «В» похожи на предыдущий класс, но могут не иметь центральной системы кондиционирования, а парковки могут быть на открытом воздухе. Здесь не требуется профессиональная управляющая компания, а системы безопасности проще, но всё ещё присутствуют. Здания класса «В» популярны благодаря оптимальному соотношению цены и качества.
Офисы класса «С» представляют собой помещения, изначально не предназначенные для офисов. Они часто располагаются в приватизированных учебных, административных или производственных зданиях, переоборудованных под офисы из-за отсутствия капитального ремонта. Также к этому классу относятся офисные помещения на первых этажах жилых домов, требующие косметического ремонта перед въездом. Основные арендаторы таких офисов — небольшие фирмы, а арендодатели предоставляют минимальный набор услуг, включая отопление, электроснабжение, телефонную линию и интернет.
В Москве иногда можно услышать термин «офис класса D», который указывает на низкий уровень комфорта и плохое состояние помещения. Однако такие офисы редко пользуются спросом среди арендаторов, поэтому мы не рассматриваем их в нашем обзоре. Мы надеемся, что со временем офисы класса D исчезнут.
Следует отметить, что в регионах с более низкими требованиями и платёжеспособностью арендаторов часто используют более сложную классификацию зданий, разделяя их на пять и даже шесть категорий. Из-за низких арендных ставок арендодатели в провинции не всегда могут инвестировать в качественное инженерное оборудование своих зданий, что приводит к протестам против классификации МИФ и требованию создания собственной системы классификации офисной недвижимости для каждого региона.
Особенности проектирования офисных помещений
Известно, что первое впечатление играет важную роль, и для компаний офис является визитной карточкой. От его внешнего вида зависит успешность взаимодействия с партнёрами и клиентами. Поэтому проектирование офиса и реализация проекта становятся приоритетными задачами для многих организаций.
Процесс проектирования офиса включает два ключевых этапа:
- Разработка архитектурного плана.
- Подготовка рабочей документации, включая архитектуру и инженерные системы.
Разработка архитектурного плана офиса
На этом этапе важно учитывать все требования государственных стандартов качества, чтобы обеспечить безопасность и комфорт сотрудников, а также избежать проблем с контролирующими органами. Для создания плана проводятся замеры помещения, разделение его на зоны согласно требованиям заказчика. Затем составляется экспликация комнат с указанием их площади, что является важной частью архитектурного плана.
Подготовка рабочей документации для офиса имеет важное значение. Качественный ремонт и отделка требуют детального проекта (документации). Это позволит выполнять работы без дополнительных вопросов и поможет заказчику избежать неприятных сюрпризов. Такой тщательный подход способствует созданию комфортной рабочей среды, снижению напряжения в коллективе и демонстрации лучших качеств перед партнёрами.
Необходимо заранее выбрать стиль интерьера, например, хай-тек, минимализм, классику или арт-деко, в зависимости от направления деятельности компании. При определении материалов отделки следует учитывать бюджет и выбранную концепцию.
При выборе материалов для отделки офиса следует уделить особое внимание их качеству и безопасности. В рабочем пространстве человек проводит большую часть дня, поэтому важно, чтобы используемые материалы были экологически чистыми и не выделяли вредных веществ.
Для пола в офисных помещениях часто выбирают ковролин, ламинат или линолеум. Дорогие материалы, такие как паркет или натуральный камень, применяются в кабинетах руководителей и переговорных комнатах.
Потолки обычно делают из модульных подвесных конструкций типа «Армстронг» или аналогичных. Гипсокартонные потолки выглядят красивее, но стоят дороже и устанавливаются дольше, с учётом шпатлёвки и окраски. В некоторых случаях выгодно смотрятся натяжные потолки. Для самых экономичных помещений достаточно обычной окраски бетонного потолка.
Стены могут быть оформлены различными способами: покрашены, оклеены обоями, декорированы штукатуркой, плиткой, стеновыми панелями и многим другим.
При выборе строительных материалов следует избегать раздражающих цветов и резких контрастов, поэтому цветовые решения должны быть лаконичными и строгими.