КП «Дружное»: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Подключение участка к сетям сверх взноса, по подсчёту владельца в 2020 году: электрощит — около 45 тыс. ₽, вода — около 35 тыс., газ с проектами и монтажом — около 150 тыс.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, Колтушское поселение, у д. Ексолово (ЦИАН); посёлок граничит с деревней с юга (Загород.ру)

Дорога

15–16 км от КАД по Мурманскому шоссе, 3 км от трассы; маршрутка № 429 от «Ладожской» (Загород.ру); станция Манушкино (Яндекс Недвижимость)

Природа

Лес примыкает к посёлку, в 2 км — большой искусственный водоём у Манушкинских карьеров (Загород.ру)

Рядом

Школа, детский сад, аптека, магазины и кафе — в Разметелево (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

В «Дружном» к цене участка прибавляются взнос за инженерию и подключение, а земля общего пользования вызывала вопросы. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какой взнос за инженерию установлен для выбранного участка, что ещё придётся оплатить при подключении, переданы ли дороги и земли общего пользования в собственность СНТ.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет недорогой участок с газом для постоянной жизни у Мурманского шоссе.

Подробно о посёлке

Самый обсуждаемый посёлок у Манушкино

У «Дружного» на Загород.ру больше 160 отзывов — для коттеджного посёлка это много. Почти все они написаны в 2012–2015 годах, когда покупатели ждали газа и постоянного электричества, а спорили о том, будут ли они вообще. Сегодня это обжитой посёлок с работающими сетями, и его история хорошо показывает, через что проходят покупатели участков на ранней стадии.

Он стоит во Всеволожском районе, в 15–16 км от КАД по Мурманскому шоссе, и с юга граничит с деревней Ексолово. На 36 гектарах — 293 участка от 8 до 20 соток, дома площадью от 80 до 400 м². Продажи начались весной 2011 года.

Два года обещаний

В отзывах 2012–2013 годов звучало одно и то же: дороги, дренаж, забор и шлагбаум есть, а коммуникаций нет. Электричество давали только в строительной мощности — около 3 кВт на участок. Один из покупателей разобрался в причинах: в технических условиях Ленэнерго значилось, что на подстанции нет резерва мощности, а её модернизацию планировали закончить к концу 2014 года.

Газопровод внутри посёлка проложили рано — газоотводы стояли почти на каждом участке, — но подключения не было. Многие собственники откладывали стройку, а некоторые писали, что жалеют о покупке. В сентябре 2013 года Загород.ру отмечал прогресс: закончены водопровод, насосная станция, электросети, дороги и дренаж, появились магазин, здание администрации, КПП и ограждение.

2014: газ, свет и вода

Перелом случился весной 2014 года. В конце 2013-го, по сообщениям жителей, подстанцию заменили на более мощную, на 400 кВт. В марте 2014-го подключили газ: соседняя деревня Ексолово газифицировалась по федеральной программе, и посёлок включили в лимиты на 200 домов — собственников торопили заключать договоры, даже если строиться они собирались только через год.

К августу электричество работало по постоянной схеме, но пока не на полную мощность, к концу года обещали 10 кВт. Воду дали после промывки скважины. В мае 2014 года Загород.ру подвёл итог: газ и электричество появились, но примерно на год позже заявленного, и при покупке в новых проектах застройщика об этом стоит помнить.

Урок про газовые лимиты

История подключения газа в «Дружном» поучительна и для покупателей других посёлков. Зимой 2014 года представители посёлка призывали собственников срочно заключать договоры: при небольшом числе обратившихся лимиты на газ могли пересмотреть в сторону уменьшения. А тем, кто не оформит договор вовремя и останется без газа, целевой взнос за внутрипоселковый газопровод, по их словам, не возвращался.

Вывод простой: в посёлке, где газ только подводят, договор на подключение стоит заключать сразу, даже если стройка запланирована на следующий год. Лимит, выделенный на посёлок, распределяется между теми, кто успел.

Что входит в 705 тысяч

Сверх цены участка в «Дружном» платят взнос за инженерию — сейчас это 705 тысяч рублей, а в 2019 году он составлял от 550 до 700 тысяч в зависимости от площади надела. По объяснению владельца участка в 2020 году, взнос покрывает уже построенные дороги, водопровод, газопровод и электросети до границы участка.

Подключение дома оплачивается отдельно: электрощит со счётчиком и автоматами — около 45 тысяч, врезка в водопровод — около 35 тысяч, проекты газификации участка и дома с монтажом — около 150 тысяч рублей. Итого к цене земли прибавляется примерно 935 тысяч. Жители в отзывах считали, что сумма оправдана: всё построено и работает, а договариваться с соседями и собирать деньги на сети не нужно.

Цены ниже средних по району

На Яндекс Недвижимости участки сейчас стоят от 1,63 до 1,86 млн ₽. В последнем прайсе на Загород.ру — от 1,3 млн за 10 соток, в 2019 году — от 950 тысяч за те же 10 соток. По оценке портала в 2021 году, во Всеволожском районе набирается чуть больше 20 проектов, где сотка дешевле.

Рядом с Манушкинскими карьерами в 2021 году продавались ещё девять посёлков, и в шести из них цены выше: «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный Стиль», «ПриЛЕСный 2.0», «Лазурные Озёра», Airville Start и «Петровские сады». Сопоставимы по стоимости сотки «Хапо-Ое», «Родные просторы» и «Усадьба Луговая».

Третья очередь с видом на карьер

В 2019 году застройщик открыл продажи в третьей очереди: 31 участок с видом на песчаный карьер по 115 тысяч рублей за сотку, примерно на 10 % дешевле, чем в первой. В двух километрах от посёлка — большой искусственный водоём с песчаным пляжем, а лес подходит прямо к границе.

Как продавались участки

К маю 2012 года было продано около 70 участков. К сентябрю 2019-го, по данным портала, из 250 участков свободными оставались 25, а посёлок был заселён примерно на треть. Затем застройщик вывел ещё сорок с лишним наделов, и общее число выросло до 293. В апреле 2021 года свободны были 35 участков, ещё 15 забронированы.

В 2021 году посетитель писал, что большинство владельцев уже построились, а последняя очередь распродана наполовину. Для посёлка, который в 2013 году сравнивали с «голым полем», это хороший результат.

Управляющая компания с премией

В 2018 году она получила премию «КАИССА» как лучшая управляющая компания коттеджного посёлка, а в объявлении на ЦИАН упоминается, что Ассоциация риэлторов называла её лучшей в 2018 и 2019 годах. Ежемесячный взнос в 2020 году составлял 4800 рублей, и, по словам представителя посёлка, плата за воду в него входит.

Отзывы при этом не единодушны: в 2019 году один из жителей жаловался, что воды почти нет, а та, что есть, жёлтая, дороги в плачевном состоянии, взнос подняли на тысячу рублей и есть проблема с землями общего пользования. С 2020 года посёлок работает как СНТ «Коттеджный посёлок „Дружное“».

Сколько стоит жизнь в посёлке

Ежемесячные платежи здесь менялись умеренно. В 2012 году собственники платили около тысячи рублей — и спорили, не много ли это за КПП при недостроенном заборе. В 2019 году взнос вырос до 4800 рублей, и в него входит вода. Один из жителей ещё в 2014 году писал, что коммунальные расходы в посёлке ниже, чем в городской квартире, — с газовым отоплением это вполне реально.

Регламент на словах

На сайте посёлка заявлен единый регламент застройки. На деле, как отмечал Загород.ру в 2019 году, дома отличаются стилем, цветом и отделкой фасадов, а для любителей деревянных коттеджей выделен отдельный сектор. Регламент, похоже, ограничивает в основном масштаб: совсем дачных домиков на фотографиях не видно. Посетители портала спорили об этом ещё в 2015 году.

Дороги и земли общего пользования

Самый чувствительный вопрос в отзывах — собственность на дороги. В 2014 году участники обсуждения писали, что дороги принадлежат частному лицу и в будущем собственникам предложат их выкупить, как это было в ДНП «Солнечное» того же застройщика; другие называли это слухами. Переход в статус СНТ — хороший повод проверить, переданы ли земли общего пользования товариществу.

Ещё одна деталь из ранних отзывов: со стороны въезда, примерно в 100 метрах от границы посёлка, проходит ЛЭП, по оценке посетителя — на 110 кВ.

Дорога и магазины

До Мурманского шоссе — 3 км, от «Ладожской» ходит маршрутка № 429, ближайшая железнодорожная станция — Манушкино. Школа, детский сад, аптека и кафе — в Разметелево, в посёлке есть торговый павильон с товарами повседневного спроса, за крупными покупками жители ездят в Колтуши. В 2021 году Загород.ру обращал внимание на строящийся Восточный скоростной диаметр, который выйдет на Мурманское шоссе и позволит объезжать пробки на Народной улице.

Для кого «Дружное»

Портал в 2021 году называл посёлок вполне подходящим для круглогодичной жизни: недалеко от Петербурга, полный набор сетей, включая газ, много построенных и заселённых домов. Канализация локальная, поэтому септик и его обслуживание — забота владельца. Для покупателя, которому нужен газ за умеренные деньги и обжитое окружение, «Дружное» — один из самых понятных вариантов у Мурманского шоссе.

Облик большого посёлка

Двести девяносто три участка по 8–20 соток застраиваются домами разных проектов, и регламент, существующий больше на словах, о чём говорится выше, не сдерживает разнообразия. Чтобы улица выглядела ухоженно, полезны живые изгороди и деревья вдоль заборов. Третья очередь с видом на карьер — самая видовая часть посёлка.

Сад у Ексолово

У Ексолово сухой песок: кустарники и хвойные растут на нём легко, а под огород грунт приходится завозить. Вода из лицензированной скважины подходит для полива.

Карьеры и лесопарк

Рядом — Манушкинские карьеры с пляжами и склоном, Невский лесопарк с соснами и грибами, а Ексолово с поликлиникой и садиком — по соседству. Для большого посёлка это зона отдыха в нескольких минутах.

Год в «Дружном»

Летом жители ходят на карьеры, осенью собирают грибы в лесопарке, а зимой катаются на склоне у Манушкино. Газовые лимиты, о которых говорится выше, стоит уточнить для конкретного дома.

Маршрут выходного дня

Утро — пляж на Манушкинских карьерах, затем — Невский лесопарк. Днём можно доехать до Колтушей. Вечером — домой, в большой обжитой посёлок.

С детьми

Большой посёлок — много соседей-сверстников для детей. Садик и поликлиника — в Ексолово рядом, школы — в Разметелево и Колтушах. Склон и пляж на карьерах — для отдыха круглый год.

Урок про газовые лимиты

История «Дружного» с газом, о которой говорится выше, показала покупателям всего района: подведённая к посёлку труба ещё не гарантирует достаточной мощности для всех домов. Перед покупкой стоит уточнить, какой объём газа выделен на конкретный участок и хватит ли его для отопления дома нужной площади. Это правило полезно помнить и в соседних посёлках.

Источники

1. Яндекс Недвижимость: КП «Дружное» — цены на 21 октября 2026 года, сети, площадь, очереди.
2. Загород.ру: КП «Дружное» — участки, взнос за инженерию, история сетей и продаж, мнения портала 2012–2021 годов, отзывы.
3. ЦИАН: КП «Дружное» — адрес, расстояние до КАД.
4. ЦИАН: дома в коттеджных посёлках Всеволожского района — дом в «Дружном», награды управляющей компании.
5. Сайт посёлка «Дружное» — статус СНТ, площадь, управляющая компания.
6. Сайт застройщика — участки, коммуникации.
7. Обзоры SMR-spb.ru: «Разметелево», «Коркинские просторы» — посёлки того же застройщика — к разделу «Подробно о посёлке».