КП «ПриЛЕСная Усадьба» у Манушкино: обзор посёлка, факты и цифры

Что продавалось и по какой цене

Основная инфраструктура — магазин, площадки, футбольное поле — находится в соседнем «ПриЛЕСном» и доступна жителям «Усадьбы».

Расположение

Адрес

Всеволожский район, между деревней Манушкино и посёлком «ПриЛЕСный» (Загород.ру)

Дорога

16–18 км от КАД по Мурманскому шоссе, около 3 км по поселковым дорогам до трассы 41К-067; маршрутки до «Пр. Большевиков» и «Ул. Дыбенко», станция «20 км» — в 5,5 км (Загород.ру)

Природа

Лес — менее чем в 200 м, озеро-карьер у Манушкино — в 300 м, на берегу пляж и горнолыжный склон (Загород.ру)

Рядом

Манушкино: ФОК, детский сад, кафе, дорожки вокруг озера; детсад в Хапо-Ое; школа и поликлиника — в Разметелево (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Вода и газ здесь подключаются отдельно, поэтому важно понять, что сделал прежний владелец. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Подключён ли участок к водопроводу и газу и сколько это стоило, какой взнос в управляющую компанию, нет ли долгов, как устроен доступ к инфраструктуре «ПриЛЕСного».

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет недорогой участок у озера Манушкино с инфраструктурой большого соседа.

Подробно о посёлке

Клубный «младший брат»

Портал относил к плюсам посёлка опытного девелопера, клубный формат, близость к городу и разнообразие вариантов оплаты, к минусам — разнородный архитектурный стиль.

Слава старшего брата

Продажи открылись в 2015 году, и в феврале 2016-го Загород.ру отмечал, что за неполный год реализована уже треть проекта — 12 участков. По мнению портала, молодому посёлку помогла репутация «ПриЛЕСного», где запланированы магазин, детская и спортивная площадки и гостевая парковка, доступные и жителям «Усадьбы».

При этом сама «Усадьба» расположена ближе к озеру и выглядит уютнее благодаря небольшому размеру. Посёлок полностью введён в эксплуатацию в 2016 году.

Небольшие участки

Главное отличие от «ПриЛЕСного» — площадь наделов. В «Усадьбе» в основном продавались участки по 6–8 соток, самый крупный — 13,4 сотки, тогда как в «ПриЛЕСном» можно было найти и до 18,5 сотки. Для дачи и компактного дома этого достаточно, но для большого дома с баней и садом стоит присмотреться к угловым и крупным участкам или объединить два соседних.

Что подведено к участку

В посёлке построены внутрипоселковые проезды и ЛЭП, каждый участок получает 15 кВт электричества, на участках сделаны системы мелиорации. Водопровод и газопровод подключаются за отдельную плату. Дороги — с гравийным покрытием, уличное освещение светодиодное, есть гостевой паркинг. В 2018 году территорию огородили, а интернет проводят по желанию жителей.

Обслуживанием посёлка занимается управляющая компания. Перед покупкой стоит выяснить размер ежемесячного взноса и то, подключён ли выбранный участок к воде и газу или эти расходы ещё впереди.

Мелиорация: зачем она здесь

На участках «ПриЛЕСной Усадьбы» сделаны системы мелиорации — дренаж, отводящий лишнюю воду. Рядом лес и озеро, а грунты в этой части района часто плохо пропускают воду, поэтому без мелиорации весной на участках могла бы стоять вода. Владельцу важно не повредить дренаж при строительстве: перед рытьём котлована стоит узнать у управляющей компании схему трубопроводов на участке.

Вода и газ: как посчитать

Водопровод и газопровод в посёлке есть, но подключение к ним оплачивается отдельно. Это удобнее, чем бурить скважину и ставить газгольдер, но к цене участка нужно прибавить стоимость подключения обеих сетей и внутренней разводки в доме. При покупке с рук стоит уточнить, оплачено ли подключение и есть ли акты о нём.

Если продавец уже подключил участок, это заметно повышает его ценность: дом с газом и центральной водой дешевле в эксплуатации и проще продаётся.

Озеро и горнолыжный склон в 300 метрах

Природное окружение — сильная сторона посёлка. Лесной массив начинается менее чем в 200 метрах, а в 300 метрах — озеро-карьер у деревни Манушкино. На его берегу оборудованы пляж и горнолыжный склон, вокруг озера проложены пешеходные и велосипедные дорожки. В 2018 году здесь заработал Snow Park, которым пользуются жители посёлков.

Инфраструктура в Манушкино

В Манушкино есть физкультурно-оздоровительный комплекс, детский сад, кафе и площадки. Ещё один детский сад — в Хапо-Ое, магазины — в Ёксолово и соседних деревнях. В Разметелево, примерно в 9 км, — школа, детские сады, поликлиника и другие социальные учреждения. Портал считал, что близость инфраструктуры позволяет жить в посёлке круглый год.

Дорога и транспорт

От КАД — около 18 км по Мурманскому шоссе. Портал отмечал, что «Кола» не самая проблемная трасса по пробкам, хотя затруднения возможны на участке от деревни Озерки до посёлка. Около трёх километров придётся проехать по небольшим поселковым дорогам до трассы 41К-067.

На общественном транспорте сложнее: от «Проспекта Большевиков» и «Ул. Дыбенко» ходят маршрутки до Манушкино, а от остановки до посёлка — около 2,5 км. Ближайшая железнодорожная станция «20 км» — в 5,5 км, от неё электрички идут до Ладожского вокзала, но добраться до станции без машины нельзя.

Дом на шести сотках

Большинство наделов в посёлке — 6–8 соток, и на них стоит заранее продумать планировку. По нормам для садовых участков дом отступает от соседской границы на три метра, а от проезда — на пять, так что на шести сотках пятно застройки получается небольшим. Двухэтажный дом площадью 100–120 м² с парковкой и небольшим садом поместится, а вот для бани и гостевого дома места останется немного.

Хорошее решение для семьи — купить два соседних участка и объединить их: в посёлках так поступали многие покупатели.

Жизнь рядом с большим соседом

Соседство с «ПриЛЕСным» — это и плюс, и особенность. Магазин, детские и спортивные площадки, футбольное поле находятся у соседа и доступны жителям «Усадьбы». Но и людей вокруг много: большой посёлок, деревня Манушкино и отдыхающие у озера.

Плотная застройка района

Портал предупреждал и о минусе: высокая плотность коттеджной застройки в районе. Близость озера и леса располагает к тихому отдыху, но большое количество соседей может ему помешать. Вокруг Манушкино и Хапо-Ое действительно стоят десятки посёлков, а летом к озеру приезжают отдыхающие.

Высокий балл надёжности

В рейтинге ДНП Всеволожского района на Загород.ру у «ПриЛЕСной Усадьбы» оценки B, B и A — средние за локацию и качество проекта и высшая за риски. В рейтинге 2015 года максимальный балл получили всего три посёлка района, и «Усадьба» была среди них вместе с «ПриЛЕСным» и «Родными Пенатами».

Цена на вторичном рынке

Продажи у застройщика закрыты, на ЦИАН посёлок указан с ценой от 1,13 млн рублей. Это один из самых низких порогов входа среди посёлков на мурманском направлении: в соседнем «ПриЛЕСном» на ЦИАН предлагаются уже дома от 10,5 млн. Конкурентами по цене портал называл «Дружное» и «Родные просторы».

Лето у озера

Озеро-карьер у Манушкино с пляжем и горнолыжным склоном — популярное место отдыха, и в жаркие выходные туда приезжает много людей из города. Для жителей посёлка это значит оживлённую дорогу у озера летом, но и возможность выйти на пляж пешком за несколько минут. Зимой склон и Snow Park делают район привлекательным и в холодный сезон.

Облик клубного посёлка

Тридцать девять участков на четырёх гектарах продаются без подряда, поэтому облик посёлка определят владельцы. Небольшие участки по 6–14 соток подсказывают компактные дома — каркасные, газобетонные или барнхаусы с террасой. Забор и освещение задают общий порядок, а лес в двухстах метрах — зелёный фон. Улица будет выглядеть цельнее, если соседи с самого начала договорятся о заборах одной высоты и общих посадках вдоль проезда.

Сад на мелиорированной земле

Мелиорация, проведённая в посёлке, говорит о том, что почвы здесь влажные и тяжёлые. После осушения на них хорошо растут смородина, крыжовник, яблони, клубника, а газоны держатся без подсыпки. Дренажные канавы на участках нужно поддерживать в порядке, а грядки лучше делать приподнятыми.

Карьер, склон и лес

В трёхстах метрах — озеро-карьер с пляжем и горнолыжным склоном, а в двухстах — лес. Лес вокруг Манушкино смешанный — еловые участки перемежаются с березняками и сосняками, и ягод с грибами в нём хватает на всех соседей. Озеро летом становится местом для купания и сапа, зимой — для катания на склоне.

Год у озера и склона

Зимой до горнолыжного склона можно дойти пешком. Весной — первые прогулки по сухим тропам вдоль карьера. Летом — пляж, купание, сап, вечерние барбекю на участке. Осенью — грибы в лесу и подготовка к новому лыжному сезону.

Манушкино и соседи

Деревня Манушкино соседствует с большим «ПриЛЕСным» и «Лазурными Озёрами», а в Ёксолово, Мяглово и Разметелево — магазины, поликлиника, детский сад и аптеки. Школы — в Разметелево и Колтушах, а до КАД — 16–18 км. Жизнь рядом с большим соседом даёт доступ к его площадкам и магазинам.

С детьми

Склон и пляж рядом — подарок для детей: летом купание, зимой катание. Небольшой посёлок с забором и освещением — безопасное место для прогулок. Школы и секции — в Разметелево, Колтушах и Всеволожске.

Маршрут выходного дня

Утро — купание или прогулка вдоль озера-карьера, затем — Невский лесопарк с соснами и тропами. Днём — поездка в Колтуши: старинный парк и холмы. После обеда — Ладога по Дороге жизни или Нева у Островков. Зимой — склон у дома, а после катания — ужин на своём участке.

Практика: карьер и мелиорация

Озеро-карьер рядом — красивое соседство, но берега карьеров бывают крутыми, а вода у дна холодная. Мелиорация в посёлке требует поддержки: канавы нужно чистить, иначе весной вода вернётся. Газа и воды на участках нет, поэтому бюджет на скважину, септик и отопление стоит посчитать заранее.

Невский лесопарк

Невский лесопарк — большой лесной массив вдоль Мурманского шоссе между Колтушами и Невой, где сосняки на песчаных холмах чередуются с ельниками и березняками. Здесь проложены тропы для прогулок и велосипеда, а осенью лесопарк становится одним из самых популярных грибных мест восточного направления. Для жителей «ПриЛЕСной Усадьбы» это лес за порогом, куда можно уйти на целый день.

Карьеры рядом с лесопарком — следы добычи песка, которые постепенно заросли и превратились в озёра с пляжами. Летом здесь купаются и загорают, а зимой на одном из склонов работает горнолыжная трасса.

Кому подойдёт

«ПриЛЕСная Усадьба» — вариант для тех, кто хочет недорогой участок в маленьком посёлке у озера Манушкино и готов пользоваться инфраструктурой большого соседа. При покупке стоит проверить подключение воды и газа, размер взносов управляющей компании и то, как оформлен доступ к площадкам и магазину «ПриЛЕСного».

Для тех, кто ищет больше простора, стоит параллельно посмотреть сам «ПриЛЕСный» с участками крупнее, а для тех, кому важна тишина, — камерные «Родные Пенаты» у Невского лесопарка. Все три посёлка рядом и обслуживаются одним застройщиком, так что их удобно сравнить за одну поездку.

Источники

1. Загород.ру: КП «ПриЛЕСная Усадьба» — участки, сети, транспорт, мнение портала 2016 года.
2. ЦИАН: КП «ПриЛЕСная усадьба» — цена на октябрь 2026 года.
3. Загород.ру: рейтинг ДНП Всеволожского района — оценка B B A.
4. Обзоры SMR-spb.ru: «ПриЛЕСный 2.0», «ПриЛЕСный Стиль», «Родные Пенаты» — к разделу «Подробно о посёлке».