Клубный посёлок «Колтуши» у деревни Аро: обзор, факты и цифры

Что продавалось

Дуплексы в посёлке строили две разные организации — при покупке половины дома стоит выяснить, кто строил именно эту секцию.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, вплотную к деревне Аро; первая очередь — 8,6 га (Загород.ру)

Дорога

10 км от КАД, 2 км до Мурманского и Колтушского шоссе (Загород.ру); от «Ладожской» — автобусы № 531, 531А и 532 (Комитет Ленобласти по транспорту) и маршрутка № 429 до Аро (каталог посёлков)

Рядом

Колтуши и Разметелево — в 5 минутах езды (каталог посёлков)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Дома здесь продаются только с рук, многим уже больше десяти лет. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Кто строил дом или секцию дуплекса, какая мощность реально выделена, в каком состоянии кровля и инженерия и сколько стоит обслуживание посёлка.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет готовый дом с газом и водопроводом в обжитом посёлке у Колтушей.

Подробно о посёлке

Распродан за три года

Участки расходились быстро. В июле 2013 года представитель посёлка писал, что за два года выкуплено больше половины участков и остались только наделы по 12 соток. В январе 2014-го свободным оставался один участок, остальные были заняты построенными домами и дуплексами. В марте 2014 года Загород.ру назвал проект успешным: все 55 участков проданы, идёт заселение.

Портал отдельно отметил, что застройщик выполнил все обязательства по коммуникациям и инфраструктуре, электричество подключено с заявленной мощностью 10 кВт, а водопровод подключали точно по графику. Посетитель в 2014 году подвёл итог короче: всё продано, всё введено.

Центральные сети

К участкам подведены центральные коммуникации: электричество до 10 кВт, водопровод, магистральный газ и интернет; в карточке портала указана и канализация. Внутренние дороги покрыты асфальтовой крошкой, подъезд к посёлку заасфальтирован, улицы освещены.

На этом фоне ранние «Колтуши» выглядят удачно.

Дома с отделкой и дуплексы

Участки продавали с подрядом и без. Дома возводили из газобетона или кирпича площадью от 174 до 327 м², сдавали с чистовой отделкой и разведёнными коммуникациями. Помимо отдельных домов, в посёлке построены дуплексы — дома на две семьи с общей стеной.

Посетители отмечали единый стиль застройки и львов на въезде. Застройщик заложил в проект единый облик улиц, и это одно из отличий «Колтушей» от многих соседних посёлков, где каждый строит что хочет.

Что такое дуплекс

Дуплекс — дом на две семьи, разделённый общей стеной. У каждой половины свой вход, свой участок и свои коммуникации, но крыша, фундамент и общая стена — на двоих. Такой дом обычно дешевле отдельного коттеджа той же площади и теплее: через общую стену тепло не уходит.

Минусы тоже понятны. Звук может проходить через стену, а ремонт кровли или фасада придётся согласовывать с соседом. Перед покупкой стоит выяснить, как оформлена земля под домом, есть ли у владельцев письменные договорённости об общих конструкциях и в каком состоянии вторая половина.

Два подрядчика — два качества

Единственный заметный спор в отзывах касается дуплексов. В 2016 году один из посетителей жаловался на разноуровневые полы и тесные комнаты. Ему ответили, что дуплексы строили две разные организации, и, например, в третьем дуплексе с секцией 174 м² комнаты не маленькие, полы выровнены и сделан тёплый пол.

Вывод для покупателя простой: при выборе дуплекса или дома с готовой отделкой важно узнать, кто именно строил эту секцию, и внимательно осмотреть полы, стены и инженерию, а не полагаться на общее впечатление от посёлка.

Отделка через десять лет

Дома сдавали с чистовой отделкой, и в 2013–2014 годах это было серьёзным преимуществом: можно было въехать почти сразу. Сейчас этой отделке больше десяти лет. Что-то хозяева уже обновили, что-то пора менять, поэтому цену готового дома стоит оценивать вместе с бюджетом на ремонт, а не как цену дома под ключ.

Клубный формат

Территория «Колтушей» закрытая и круглосуточно охраняется, периметр огорожен, установлено видеонаблюдение. Есть здание администрации и охраны, гостевая парковка, выделено место под детскую площадку. Клубным посёлок называют за небольшой размер первой очереди и единый стиль: 55 домов — это соседство, где люди знают друг друга.

Почему важны газ и водопровод

Центральный водопровод избавляет от забот со скважиной: не нужно бурить, ставить насос и фильтры, следить за качеством воды. Магистральный газ — самый дешёвый способ отопления для частного дома в Ленобласти. Вместе они заметно снижают ежемесячные расходы и делают дом проще в эксплуатации.

Это сказывается и на ликвидности: дом с газом и центральной водой у Колтушей продать проще, чем дом со скважиной и электроотоплением. Для покупателя, который думает о будущей перепродаже, это весомый аргумент.

Вторая очередь

Продажи во второй очереди открылись в 2015 году, и портал тогда ожидал, что, опираясь на опыт первой, застройщик завершит её в срок. Подробностей о второй очереди на Загород.ру немного. Если вы рассматриваете дом именно там, стоит отдельно уточнить, какие сети подключены, когда очередь была сдана и кто её обслуживает.

Деревня Аро за забором

Посёлок примыкает вплотную к деревне Аро. Для кого-то это минус — разномастные деревенские дома рядом с единым стилем посёлка. Для кого-то плюс: обжитое место, где можно найти магазин и где останавливается общественный транспорт. От метро «Ладожская» сюда ходят автобусы № 531, 531А и 532, а по данным каталога посёлков — ещё и маршрутка № 429.

Дорога в город

Расположение между Мурманским и Колтушским шоссе даёт выбор маршрута. Колтушское шоссе в часы пик загружено из-за застройки Янино и Колтушей, но Мурманское обычно свободнее, кроме дачного сезона. До Колтушей и Разметелево — около пяти минут на машине, там школы, детские сады и магазины.

Соседи по району

Рядом с «Колтушами» — несколько проектов, описанных на нашем сайте. «Рублёво» у Тавров продаёт участки с газом в цене сотки, «Разметелево» предлагает ИЖС в черте населённого пункта, а «Коркинские просторы» и «Уварово» стоят у Коркинского озера.

Почему посёлок интересен сейчас

Продажи у застройщика давно закрыты, и купить дом в «Колтушах» можно только на вторичном рынке. Плюс такой покупки в том, что посёлок уже сложился: сети работают больше десяти лет, соседи известны, улицы застроены. Минус — домам уже немало лет, и их состояние зависит от того, как за ними ухаживали.

Обслуживание посёлка

Закрытая территория с охраной, видеонаблюдением и освещением требует постоянных расходов. Размер ежемесячного взноса в открытых источниках не указан, поэтому его стоит узнать у продавца или правления, как и то, кто сейчас управляет посёлком — застройщик, товарищество или управляющая компания.

Дома и дуплексы из газобетона

Первая очередь застроена домами и дуплексами из газобетона, и посёлок выглядит однородно. За десять лет сады владельцев выросли и сделали улицы зелёными. Владельцам дуплексов приходится договариваться о покраске общего фасада, а у отдельных домов отделку каждый обновляет сам.

Сады за десять лет

В обжитом посёлке видно, что растёт на местных супесях: яблони, вишни, сирень, смородина, живые изгороди из туи и боярышника. Для нового владельца это готовый пример, а газ и водопровод позволяют поливать сад без ограничений.

Аро и Колтуши

Посёлок примыкает к деревне Аро на склонах Колтушских высот. Рядом — Колтуши с научным городком и парком, Коркинское озеро, поля и перелески с грибами и ягодами.

Год в клубном посёлке

Весной сады оживают, летом — Коркинское озеро и прогулки, осенью — урожай, зимой — газовое отопление и дороги, которые чистит обслуживающая организация. До КАД — восемь–десять километров.

С детьми

Обжитой посёлок с соседями — удобная среда для детей. Ближайшие школы — в Колтушах, а многие семьи из-за близости кольцевой выбирают для детей городские школы и кружки.

Практика: дом через десять лет

Газобетонные дома первой очереди уже прожили больше десяти лет, и отделка фасадов требует обновления. Два подрядчика, о которых говорится выше, строили с разным качеством, поэтому важно проверить конкретный дом: трещины, кровлю, окна, отмостку. Центральные газ и водопровод — главное преимущество перед соседними посёлками без сетей.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по Колтушским высотам и деревне Аро, затем — Колтуши со старинным парком. Днём — Коркинское озеро. После обеда — Всеволожск с усадьбой Приютино. Вечером — домой, к саду, выросшему за десять лет.

Деревня Аро

Аро — старая деревня Колтушского поселения с финским названием, где деревенские дома соседствуют с новыми посёлками. Рядом — «Тавры», «Роквилль», «Уварово» и другие проекты, а Колтуши и Разметелево дают школы и магазины. До КАД — восемь–десять километров по Колтушскому шоссе.

С детьми и для взрослых

Обжитой посёлок с центральными сетями удобен и для семей с детьми, и для пенсионеров: газ и городская вода снимают с хозяев массу хлопот, а соседи и выросшие сады делают улицы уютными. Детям — компания сверстников и Коркинское озеро летом, взрослым — тихие вечера в саду и короткая дорога в город.

Вторая очередь посёлка, о которой говорится выше, развивается рядом и со временем добавит соседей и общих пространств, но на первом этапе это может означать и стройку поблизости.

Кому подойдёт

«Колтуши» — вариант для тех, кто хочет въехать в готовый дом с газом и центральной водой рядом с городом и не готов годами ждать, пока застройщик достроит сети. Небольшой клубный посёлок с единым стилем подойдёт семьям, которым важно спокойное соседство и охраняемая территория. Тем, кто хочет строить по своему проекту на большом участке, здесь будет тесно: участки по 12–18 соток уже застроены.

Что проверить

Перед покупкой стоит запросить документы на подключение к газу, воде и электричеству, узнать фактическую мощность и проверить, не пришлось ли владельцу её увеличивать. Важно осмотреть кровлю, фасад и инженерные системы, выяснить, кто обслуживает посёлок и сколько стоит взнос. Для дуплекса — уточнить, как оформлены земля и общая стена и есть ли договорённости с соседом о ремонте общих конструкций.

Источники

1. Загород.ру: КП «Колтуши» — участки, дома, сети, мнения портала 2014–2015 годов, отзывы.
2. Каталог посёлков: КП «Колтуши» — транспорт, коммуникации.
3. Комитет Ленобласти по транспорту: пригородные автобусы до Колтушей — автобусы № 531, 531А и 532 от «Ладожской».
4. Обзоры SMR-spb.ru: «Мечта», «Мечта-2», «Синицыно» — более поздние посёлки — к разделу «Подробно о посёлке».