КП «Румболово» во Всеволожске: 72 участка ИЖС с городскими сетями у Румболовской горы

Что продавалось и по какой цене

«Минимальный бюджет» 6,76 млн ₽ в справочнике не расшифрован — скорее всего, это самый доступный вариант времён первичных продаж.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Всеволожский район, город Всеволожск, Румболово; ближайший населённый пункт — Малая Романовка (ЦИАН, Посёлки всё)

Дорога

11 км от КАД по Дороге жизни (LifeDeluxe, Загород.ру)

Природа

Подножие Румболовской горы, берег Мельничного ручья с зоной отдыха и детской площадкой (Загород.ру, ЦИАН)

Участки и дома

Коммуникации и территория

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Откуда вода — городской водопровод или скважина посёлка; кто управляет посёлком и сколько стоят охрана и содержание; по какому проекту построен дом и что меняли владельцы; есть ли ограничения у участков вдоль Мельничного ручья.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет большой дом премиум-класса с городскими сетями прямо во Всеволожске.

Подробно о посёлке

Премиальный посёлок в черте Всеволожска

«Румболово» — один из самых известных посёлков. Он находится в черте Всеволожска, у подножия Румболовской горы и на берегу Мельничного ручья, в 11 км от КАД по Дороге жизни. На 24 га — 72 участка ИЖС площадью от 11 до 28 соток. Загород.ру указывает, что посёлок сдан в первом квартале 2012 года, а компания получила за него номинацию «Лучший девелоперский проект» и гран-при конкурса «Афина — 2007».

В справочнике LifeDeluxe площадь посёлка указана как 72 га — по-видимому, ошибка: все остальные источники называют 24 га.

Городские сети

Главное преимущество «Румболово» — инженерия городского уровня. По данным ЦИАН и «Посёлков гуру», электро-, водо- и газоснабжение и канализация подключены к центральным городским сетям Всеволожска. Для загородного посёлка это редкость: не нужны ни скважина, ни септик, а коммунальные платежи сопоставимы с городскими.

Одно расхождение: Gorodu.net в описании проектов пишет о водоснабжении из артезианской скважины. Возможно, у посёлка своя скважина, подключённая к общей сети; при покупке стоит уточнить, кто поставщик воды и по какому тарифу она оплачивается.

Дома

Участки продавались без обязательного подряда, но застройщик предлагал шесть типов коттеджей. LifeDeluxe отмечает их характерные черты — отделку природным камнем и панорамное остекление «в пол». «Посёлки всё» указывают дома от 218 м² из газобетона. Сейчас на ЦИАН в посёлке продаётся дом за 25 млн ₽, а справочники называли цены от 12 млн ₽ и минимальный бюджет покупки 6,76 млн ₽ — это данные первичных продаж.

Так как часть участков продавалась без подряда, в посёлке стоят и дома по проектам застройщика, и индивидуальные.

Ручей и гора

Мельничный ручей и Румболовская гора — главные природные достоинства места. На берегу ручья застройщик выделил участок под зону отдыха и детскую площадку.

Участки вдоль ручья красивее, но у них могут быть ограничения из-за водоохранной зоны: прежде чем строить баню или беседку у воды, стоит проверить, где проходит её граница.

Безопасность и управление

Территория огорожена декоративным забором, на въезде КПП с пропускной системой, работают круглосуточная охрана и видеонаблюдение, есть администрация посёлка. Gorodu.net упоминает магазин и кафе. Для посёлка премиум-класса это стандартный набор. Стоит узнать, сколько стоят услуги управляющей организации и что в них входит — охрана, уборка снега, содержание зоны отдыха.

Всеволожск рядом

Посёлок находится в черте города, поэтому вся инфраструктура Всеволожска — школы, детские сады, поликлиники, магазины, станции электрички — в нескольких минутах на машине. Статус ИЖС в границах города упрощает регистрацию и ипотеку. До Петербурга — 11 км до КАД по Дороге жизни, но в часы пик дорога через Всеволожск может быть загружена.

11 соток или 28

Разброс площадей в «Румболово» — от 11 до 28 соток. На 11 сотках с городскими сетями свободно помещается большой дом, гараж и сад: не нужно отводить место под скважину и септик. Участки на 20–28 соток дают простор для бассейна, гостевого дома или большого ландшафтного сада, но и уход за ними обходится дороже. Для семьи, которая не планирует заниматься садом всерьёз, средний участок часто удобнее.

Дом премиум-класса на вторичном рынке

Дома в посёлке строились больше десяти лет назад. Отделка природным камнем и панорамное остекление красиво смотрятся, но требуют внимания. Камень на фасаде стоит осмотреть на предмет отслоений и трещин в швах, панорамные окна — на конденсат и продувание в мороз, особенно в углах и у пола. Большие стеклянные площади заметно увеличивают теплопотери, поэтому полезно попросить у владельца счета за газ за прошлую зиму.

Если дом строился не по проекту застройщика, стоит запросить проектную документацию и выяснить, кто был подрядчиком.

Сколько стоит жить

Кроме коммунальных платежей по городским тарифам, в премиальном посёлке есть расходы на охрану, КПП, видеонаблюдение, уборку территории и содержание зоны отдыха. Размер этих платежей в открытых источниках не указан. Перед покупкой стоит запросить у управляющей организации смету и договор, а у продавца — квитанции за последние месяцы и справку об отсутствии долгов.

Чек-лист

Проект дома и материалы. Договоры на газ, воду, канализацию и электричество, мощность. Поставщик воды и тариф. Положение участка относительно водоохранной зоны ручья. Платежи управляющей организации. Выписка ЕГРН на дом и участок.

Камень, стекло и ландшафт

Дома в посёлке построены по шести проектам с отделкой природным камнем и панорамным остеклением, поэтому улицы выглядят единообразно и дорого. Ландшафт подчинён рельефу: одни участки по 11–28 соток спускаются к ручью, другие поднимаются к склону горы. Здесь уместны террасированные сады, подпорные стенки из того же камня, что на фасадах, и посадки, удерживающие склон.

Лес и холмы Всеволожска

Румболовские высоты — холмистая гряда, поросшая сосняками и смешанным лесом, одна из самых живописных частей Всеволожска. На лесных склонах растут черника и малина, грибники находят здесь подберёзовики и лисички, а у Мельничного ручья — заросли ольхи и ивы. Рядом — старинные парки усадеб Приютино и Рябово с прудами и аллеями.

Отдых и прогулки

Прогулки по Румболовской горе и вдоль ручья — прямо от дома. Для купания и рыбалки ездят на Ладожское озеро по Дороге жизни, для сапов и лодок — на Токсовские озёра. Зимой склоны холмов подходят для катания на санках и лыжах, а на большом участке можно поставить баню и летнюю кухню.

Итог

«Румболово» — премиальный посёлок на 72 участка в черте Всеволожска, у Румболовской горы и Мельничного ручья, с городскими сетями, включая центральную канализацию, и полноценной охраной. Это выбор для тех, кто хочет большой дом за городом без компромиссов по инженерии и с городом в пешей или короткой автомобильной доступности. Цены соответствуют уровню: на вторичном рынке — от десятков миллионов рублей.

Источники

1. ЦИАН: КП «Румболово» — сети, зона отдыха, цена, застройщик.
2. Загород.ру: КП «Румболово» — расположение, статус.
3. LifeDeluxe: «Румболово» — проекты, отделка, охрана.
4. Посёлки всё: «Румболово» — дома, цены, инфраструктура.
5. AK47.estate: «Румболово» — площадь, участки.
6. Посёлки гуру: «Румболово» — участки, сети, цена.
7. Посёлки СПб: «Румболово» — цена.
8. Gorodu.net — вода, магазин, кафе.