Чек-лист проверки подрядчика перед договором

Выбор подрядчика на ремонт коммерческого помещения — решение на миллионы рублей, и принимают его часто по красивому сайту и самой низкой цене. Потом выясняется, что у компании десятки арбитражных дел, бригады субподрядные, а смета «растёт» каждую неделю. Большую часть рисков можно отсечь за один-два часа проверки в открытых источниках. Ниже — чек-лист, по которому стоит пройтись до подписания договора в Петербурге и Ленобласти.

Шаг 1. Проверьте юридическое лицо

Начните с того, что компания реально существует и работает давно.

• Выписка из ЕГРЮЛ на сайте ФНС: дата регистрации, адрес, директор и учредители, основные виды деятельности. Строительная компания, зарегистрированная полгода назад, — не приговор, но повод задать больше вопросов.
• Сервис «Прозрачный бизнес» ФНС: сведения о налоговой задолженности, среднесписочной численности, применяемом режиме налогообложения.
• Совпадение данных. Название, ИНН и адрес на сайте, в смете и в договоре должны совпадать с реестром.
• Частая смена директора или адреса — признак, что к компании стоит присмотреться внимательнее.

Шаг 2. Проверьте суды и долги

• Картотека арбитражных дел: найдите компанию по ИНН. Смотрите не на количество дел, а на их суть. Иски заказчиков о срыве сроков, некачественных работах и возврате аванса — тревожный сигнал.
• Банк исполнительных производств ФССП: крупные непогашенные долги говорят о финансовых проблемах.
• Федресурс: нет ли сообщений о намерении обратиться с заявлением о банкротстве.
• Реестр недобросовестных поставщиков в единой информационной системе закупок: попадала ли компания туда за срыв контрактов.

Шаг 3. СРО: когда это обязательно

Членство в саморегулируемой организации требуется не для любого ремонта. По Градостроительному кодексу оно нужно для работ по договорам строительного подряда на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим разрешение на строительство, если цена договора превышает 10 млн рублей.

Для отделки офиса или текущего ремонта магазина СРО по закону обычно не требуется. Но наличие членства в СРО показывает, что компания платит взносы в компенсационные фонды и работает на рынке всерьёз. Проверить членство можно в едином реестре членов СРО на сайте Национального объединения строителей по ИНН компании.

Шаг 4. Посмотрите на реальные объекты

Портфолио на сайте с фотографиями, найденными в интернете, ничего не доказывает. Попросите:

• адреса двух-трёх объектов, похожих на ваш по типу и площади;
• контакты заказчиков, которые готовы рассказать о работе;
• возможность посмотреть объект, который сейчас в работе, — это лучше любых фотографий;
• примеры исполнительной документации с закрытых объектов: схемы, акты скрытых работ, протоколы.

Ремонт склада и ремонт клиники — разные компетенции. Подрядчик с отличными офисами может не иметь опыта с вентиляцией общепита или требованиями к медицинским помещениям.

Шаг 5. Оцените смету

Смета многое говорит о подрядчике ещё до начала работ.

• Смета составлена после выезда и обмеров, а не «по телефону».
• Работы и материалы расписаны построчно, с объёмами и единицами измерения.
• Есть все инженерные разделы: электрика, слаботочка, сантехника, вентиляция.
• Включены вывоз мусора, пусконаладка, испытания и документация.
• Цена заметно ниже других предложений объяснима, а не достигнута за счёт пропущенных работ.

Подробно о том, как читать смету и сравнивать предложения, мы писали в статье «Как читать смету на ремонт коммерческого помещения».

Шаг 6. Проверьте договор

Шаг 7. Уточните организацию работ

• Кто будет прорабом и как часто он на объекте?
• Работают свои бригады или субподрядчики? По каким разделам?
• Как заказчик получает отчёты о ходе работ?
• Как принимаются скрытые работы?
• Есть ли у компании страхование ответственности перед третьими лицами?
• Есть ли у электромонтажников удостоверения по электробезопасности, у работающих на высоте — допуски?

Для объектов в бизнес-центрах и торговых центрах эти документы потребует служба эксплуатации, так что их отсутствие остановит работы.

Шаг 8. Оцените общение

Хороший подрядчик задаёт много вопросов о вашем объекте до сметы, честно говорит, чего не делает, и не обещает сроки, которые невозможно выполнить. Если на этапе переговоров ответы приходят через неделю, а на неудобные вопросы звучит «разберёмся по ходу», на объекте будет так же.

Краткий чек-лист

• Компания в ЕГРЮЛ, данные совпадают с договором.
• Нет существенных налоговых долгов и крупных исполнительных производств.
• В арбитражных делах нет систематических исков заказчиков.
• Проверено членство в СРО, если оно требуется или заявлено.
• Показаны реальные объекты и контакты заказчиков.
• Смета построчная, со всеми инженерными разделами.
• Договор с фиксированной ценой, графиком, гарантией и порядком приёмки.
• Понятно, кто работает на объекте и как идёт контроль.

Что должно насторожить на первой встрече

Подрядчик называет цену за квадратный метр, не видя помещения. Отказывается ехать на обмеры до внесения предоплаты. Не может назвать прораба, который будет вести объект. Предлагает оформить часть работ без договора или без НДС «для экономии». Не задаёт вопросов о режиме работы здания, выделенной мощности и требованиях арендодателя. Каждый из этих признаков сам по себе не приговор, но вместе они почти всегда означают проблемы на объекте.

Частые вопросы