Бюджет ремонта офиса на 100, 300 и 1 000 м²: разбор трёх смет

Цена ремонта офиса «за квадратный метр» мало говорит, пока не видно, что за ней стоит. В Санкт-Петербурге диапазон огромный — от 3 500 до 25 000 ₽ за м², и в него попадают и косметика небольшого кабинета, и этаж бизнес-центра с вентиляцией и слаботочными системами. Мы разобрали три типичных офиса разной площади и уровня ремонта, чтобы показать, из чего складывается бюджет и какие решения сильнее всего меняют итоговую сумму.

Три уровня ремонта офиса

Главное правило чтения этой таблицы: уровень ремонта определяется не пожеланиями к дизайну, а состоянием помещения и инженерии. Офис со старой проводкой не станет дешевле от выбора простых обоев.

Офис 100 м²: косметический ремонт

Исходные данные. Офис в бизнес-центре класса B у метро «Выборгская». Планировка подходит, электрика в порядке, есть центральная вентиляция здания. Стены потёрты, ковролин износился, часть потолочных плит в пятнах.

Что делаем:

• локальная шпатлёвка и покраска стен;
• замена потолочных плит и светильников на светодиодные панели;
• новое покрытие пола из ПВХ-плитки;
• замена розеток и выключателей;
• обновление санузла без переноса труб.

Бюджет. При 3 500–6 000 ₽ за м² — 350 000–600 000 ₽ с материалами. Срок — 2–3 недели. Если бизнес-центр разрешает шумные работы только ночью, добавьте 15–25% к стоимости работ и около половины к срокам.

Офис 300 м²: капитальный ремонт с перепланировкой

Исходные данные. Офис в здании на Васильевском острове. Мелкие кабинеты, старая проводка без разделения на группы, трубы в санузлах старые. Компании нужны опенспейс на 25 мест, четыре кабинета и переговорная.

Что делаем:

• демонтаж перегородок и покрытий;
• новая планировка из гипсокартонных и стеклянных перегородок;
• новая электрика со щитом, розеточными группами и освещением;
• СКС к рабочим местам;
• замена сантехники и отделка двух санузлов;
• выравнивание стен, стяжка, потолок армстронг, покрытие пола.

Бюджет. При 7 000–14 000 ₽ за м² — 2,1–4,2 млн рублей. Для объекта в нормальном состоянии без сюрпризов в стенах реалистичен диапазон 9 000–12 000 ₽ за м², то есть 2,7–3,6 млн рублей. Срок — 2–3,5 месяца.

Ориентировочная структура сметы:

Офис 1 000 м²: под ключ с инженерией

Исходные данные. Этаж в бизнес-центре у Московских ворот в состоянии shell&core: бетонные стены и пол, подведённые коммуникации здания, вентиляции внутри этажа нет. Нужен офис на 80 рабочих мест с переговорными, серверной и кухней.

Что делаем:

• перегородки, стеклянные переговорные;
• приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование этажа;
• электрика, освещение, аварийный свет;
• СКС, Wi-Fi, видеонаблюдение, контроль доступа, подключение к пожарной сигнализации здания;
• серверная с отдельным питанием и кондиционированием;
• кухня и санузлы;
• потолки, полы, отделка, огнезащита узлов.

Бюджет. Базовый диапазон — 12 000–25 000 ₽ за м². На площади 1 000 м² срабатывает эффект масштаба: цена метра обычно на 20–25% ниже, чем у небольшого офиса того же уровня. Для офиса без дизайнерских материалов реалистичен ориентир 12 000–18 000 ₽ за м², то есть 12–18 млн рублей. Срок — 4–7 месяцев.

Ориентировочная структура сметы:

Сводная таблица трёх офисов

Все цены с материалами, без мебели и техники. Примеры иллюстрируют порядок цифр, точная сумма — только по смете после обмеров.

Что сильнее всего двигает цену

• Состояние помещения. Демонтаж, вывоз и выравнивание после прежнего арендатора добавляют 15–25% к бюджету по сравнению с офисом shell&core.
• Инженерия. Наличие или отсутствие вентиляции в здании меняет смету сильнее любого выбора отделки.
• Режим работ. Ночные смены в бизнес-центре — плюс 15–25% к стоимости работ.
• Стеклянные перегородки. Эффектны, но дороже гипсокартонных и требуют времени на изготовление.
• Материалы заказчика. Если материалы закупаете вы, работы обходятся примерно на 40–45% дешевле, но ответственность за сроки поставок переходит к вам.
• Изменения по ходу. Каждая переделка готовой работы стоит дважды. Планировку фиксируют до начала.

Как спланировать бюджет правильно

1. Определите уровень ремонта по состоянию помещения, а не по желаемой сумме.
2. Соберите исходные данные: планировку, число рабочих мест, требования к сетям.
3. Выясните регламент здания: режим работ, подключения, требования УК.
4. Получите смету по ведомости объёмов, а не цену за метр.
5. Заложите резерв на непредвиденные работы, особенно в старом фонде.

Подробнее о каждом шаге — в статьях о ремонте офиса в бизнес-центре и о том, как читать смету.

Резерв на непредвиденные работы

Даже хорошая смета не видит того, что скрыто в стенах. Поэтому бюджет ремонта офиса разумно планировать с резервом. Для офиса в состоянии shell&core в новом бизнес-центре резерв может быть небольшим: основание и сети известны. Для офиса после прежнего арендатора резерв больше, потому что после демонтажа открываются старые кабели, пустоты под покрытием пола и следы протечек. Для здания старого фонда в центре Петербурга резерв ещё выше: деревянные перекрытия, неровные стены, неожиданные коммуникации. Резерв не означает, что подрядчик потратит его. В договоре прописывают порядок: дополнительные работы выполняются только после согласования объёма и цены с заказчиком.

Частые вопросы