КП «Кокосы» у Коркинского озера: обзор посёлка, факты и цифры

Что продавалось и по какой цене

Проезды и электросети, по отзывам, принадлежат управляющей компании или продавцу, а не жителям. Это стоит учесть при выборе участка.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, у Коркинского озера, 14 км от КАД по Мурманскому шоссе (Загород.ру)

Дорога

Подъездная дорога до Мурманского шоссе обновлена в 2017 году; ближайшая остановка — около 3 км (Загород.ру)

Природа

С трёх сторон еловый лес, часть участков разделена лесопосадками; до Коркинского озера — около 2 км по лесной тропе (Загород.ру)

Рядом

Разметелево — 7 минут: школа, детский сад; Колтуши, «Ашан», «Мега Дыбенко», IKEA — 10 минут (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Здесь всё упирается в управляющую компанию и сети на участке. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Оплачен ли инфраструктурный платёж, нет ли долга перед УК, какой сейчас тариф, есть ли скважина и анализ воды, увеличена ли мощность до 15 кВт.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семьям, которые ищут обустроенный посёлок у леса и озера и готовы платить управляющей компании за порядок.

Подробно о посёлке

Посёлок в еловом лесу

Регламента застройки нет: портал отмечал максимальную свободу архитектурных решений. Посёлок подходит и для дачи, и для круглогодичной жизни.

Как строили

Продажи открылись 1 июля 2013 года. Цены были сравнительно низкими, и за пять месяцев продали около 20 участков из 306. В апреле 2015 года в первой очереди построили дороги из щебня и въезды на участки, озеленили территорию и благоустроили ручей, а в марте завершили строительство внутрипоселковой ЛЭП.

В марте 2016 года подписали все документы с «Ленэнерго», и уже в апреле в посёлок подали электричество. Летом к посёлку подвели оптоволокно. К концу 2017 года «Кокосы» подошли с полным набором готовых коммуникаций и новой подъездной дорогой, а в мае 2019-го были сданы все четыре очереди.

Что есть в посёлке

К участкам подведено электричество — 6 кВт с возможностью увеличения до 15 кВт, организовано водоотведение, проложены дороги и въезды, работает светодиодное уличное освещение. Посёлок огорожен, на въезде — КПП и круглосуточная охрана. У здания администрации построены гостевые парковки, зона отдыха и детская площадка, есть пожарные водоёмы.

В 2017 году появились новая детская площадка, спортплощадка с тренажёрами и теннисными столами и футбольное поле с искусственным газоном. С ноября того же года жители начали платить за электричество по более выгодному тарифу «день/ночь».

Чего нет: газ, вода, магазин

Газа в посёлке нет. Житель в 2020 году объяснял, что рядом нет центральных сетей, и пока их не построят ближе, вести газ в посёлок очень дорого. Центрального водопровода тоже нет: воду каждый решает сам. Один из владельцев в 2019 году писал, что скважина с вводом в дом и накопительным баком на 850 литров обошлась примерно в 270 тысяч рублей.

Магазина в посёлке, по отзывам 2019 года, нет, а ближайшая остановка общественного транспорта — примерно в трёх километрах. Без машины здесь жить трудно. В 2017 году застройщик пускал бесплатную маршрутку по выходным.

Ручей и лесопосадки

Внутри посёлка есть ручей, который в 2015 году благоустроили вместе с озеленением территории. Участки на границе с ручьём разошлись первыми: к маю 2019 года они были полностью раскуплены. Самые уединённые наделы — в дальней части посёлка, где их разделяют лесопосадки; в 2019 году покупатели спрашивали, остались ли ещё такие участки.

Тропа к Коркинскому озеру

«Кокосы» часто называют посёлком у Коркинского озера, хотя на машине до него ехать в объезд около пяти километров. Пешком — гораздо ближе: в 2017 году застройщик сделал удобную тропинку через лес и поставил стенд со схемой маршрута. Дорога занимает 15–20 минут, это около двух километров.

Жители в 2020 году писали, что на озере хорошие пляжи и удобный заход в воду, можно взять в прокат лодку или сап, а летом туда удобно ездить на велосипеде с детьми. Часть берега принадлежит санаториям, но мест для купания хватает всем.

Управляющая компания и её тарифы

В 2017 году ежемесячный платёж составлял около 4700–4770 рублей плюс электричество, в 2018-м жители называли 4800–5000 рублей. Одни считали эту сумму нормальной за охрану, уборку снега, чистку дорог и вывоз мусора, другие писали, что кроме охраны услуг не видят.

Директор УК отвечал на портале, что тариф меняется раз в год на величину инфляции, в квитанциях расписаны статьи затрат, а раз в год компания отчитывается перед собственниками. Портал в 2019 году резюмировал: понимание между жителями и УК установилось не сразу, но открытость компании помогла закрыть многие вопросы; тарифы при этом достаточно высоки.

Неплательщики и чужие дороги

В 2017 году на охране, по словам жительницы, висел список из 53 участков, владельцам которых перекрыли въезд за неуплату. Сторонники УК называли это стандартной мерой против злостных неплательщиков, противники — давлением. Звучало и важное замечание: проезды и линии электропередачи находятся в собственности управляющей компании или продавца, а не жителей.

Для покупателя это значит, что жизнь в посёлке зависит от договора с УК. Перед покупкой стоит прочитать этот договор, узнать текущий тариф и убедиться, что у продавца нет долгов.

Инфраструктурный платёж

По отзыву 2017 года, для доступа к поселковым коммуникациям нужно было внести инфраструктурный платёж — 400 тысяч рублей. В 2016 году один из владельцев возмущался, что оплаченные из этих денег площадка и футбольное поле оказались в общей зоне с соседним посёлком «Коркинский ручей». Застройщик ответил, что админзона действительно общая, но за счёт платежей соседей её расширят.

Соседская жизнь

Отличительная черта «Кокосов» — дружное соседство. Жители рассказывали о Масленице, праздниках на 9 Мая, бесплатных летних мастер-классах для детей по футболу, настольному теннису и ушу, футбольных и волейбольных матчах между посёлками. В 2018 году одна из покупательниц оценивала число постоянных жителей примерно в 150 человек, в основном молодые семьи с детьми.

Рассрочка и скидки

В 2017 году действовала рассрочка на три года, первые 18 месяцев без процентов, и скидка 10 % при полной оплате. В 2018-м рассрочку увеличили до четырёх лет — первый год без процентов, затем 14 % годовых, а при единовременной оплате участков от 10 соток скидка доходила до 20 %. Была и программа зачёта старой недвижимости: компания помогала продать имеющийся дом.

«Коркинский ручей» по соседству

Рядом с «Кокосами» тот же застройщик продавал посёлок «Коркинский ручей». Жители объясняли разницу так: «Ручей» ближе к дороге, без управляющей компании и дешевле, а «Кокосы» — для тех, кто хочет комфорта и постоянной жизни. Административно-общественная зона с площадками у посёлков общая.

Цены и конкуренты

Портал отмечал, что «Кокосы» не входят в число самых дешёвых посёлков района: найдётся не меньше полусотни проектов, где сотка стоит дешевле. Но локация компенсирует цену. В 2017 году семь соток стоили около 1,14 млн рублей, в 2018-м четвёртая очередь стартовала от 1,1 млн, а в 2020 году участки начинались почти от 1,2 млн.

Прямых конкурентов у Коркинского озера немного: «Коркинские просторы» дешевле, «Рублёво» сопоставимо по ценам, а «Разметелево» чуть дешевле, но уступает по природе. Южнее Мурманского шоссе — «Кинза» и «Новое Мяглово», где сотка немного дешевле.

Облик посёлка в ельнике

Подряда при покупке нет, и на 304 участках по 7–20 соток стоят самые разные дома — от каркасных дач до газобетонных коттеджей. Еловый лес на территории задаёт облик: тёмные стройные ели между домами, мох и черничник под ними. В таком лесу лучше всего смотрятся дома с деревянной отделкой и светлыми акцентами, которые оживляют тенистое окружение.

Сад в тени елей

Ельник — тенистый лес с кислыми влажными почвами. Под елями плохо растёт газон, но хорошо — папоротники, хосты, ландыши, кислица, рододендроны и голубика. Для огорода и плодовых деревьев нужна солнечная поляна, а иногда — расчистка части участка. Ели с неглубокими корнями чувствительны к ветру, поэтому крупные деревья у дома стоит периодически осматривать.

Ельник, ручей и озеро

Ельники вокруг Коркинского озера богаты грибами: здесь находят рыжики, грузди, опята и белые, а в черничнике — много ягод. По территории течёт ручей, а лесная тропа ведёт к Коркинскому озеру — месту для купания и рыбалки.

Год в еловом лесу

Весной ельник оттаивает медленно, и снег держится дольше, чем на открытых местах. Летом в тени елей прохладно даже в жару, а на озере — купание. Осенью — грибной сезон, зимой — тишина, снег на лапах елей и лыжня по лесной тропе.

С детьми

Площадки, футбольное поле и тропа к озеру делают посёлок удобным для детей. Учатся дети в Колтушах и Разметелево, а на плавание и в секции ездят во Всеволожск или Кудрово. Соседская жизнь в большом посёлке помогает детям найти друзей.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по лесной тропе к Коркинскому озеру, купание или рыбалка. Днём — Колтуши с холмами и старинным парком, затем Ковалёвский лесопарк. Вечером — футбол на поле посёлка с соседями и барбекю на участке.

Практика: без газа и с УК

Газа и центральной воды нет, поэтому скважина, септик и электрическое или твёрдотопливное отопление — обязательная часть бюджета. Управляющая компания содержит дороги и площадки, но её тарифы и неплательщики, о которых говорится выше, — повод заранее изучить отчёты. Ели вокруг дома требуют внимания: сухие деревья лучше убирать, пока они не упали на кровлю.

Грибной календарь ельника

Ельники вокруг Коркинского озера — одни из самых грибных мест у Петербурга. В июле здесь появляются первые подберёзовики и лисички, в августе — рыжики и грузди, в сентябре — опята на пнях и белые на краю леса. Черника созревает в середине лета, брусника — к концу августа. Всё это можно собирать в нескольких минутах от дома, не садясь в машину.

Соседи у Коркинского озера

Рядом с «Кокосами» — «Коркинский ручей», «Крокусы» и другие посёлки, которые вместе образуют большой загородный район у Мурманского шоссе. Общие площадки, тропы и озеро делают его похожим на небольшой посёлок с собственной жизнью, а Колтуши, Разметелево и Всеволожск рядом дают школы, магазины и врачей.

Кому подойдёт

«Кокосы» — для семей, которые хотят обустроенный посёлок с охраной, площадками и лесом за забором и готовы платить управляющей компании за порядок. Тем, кто хочет газ, центральную воду и полную самостоятельность в управлении посёлком, лучше смотреть другие варианты. Перед покупкой с рук стоит проверить оплату инфраструктурного платежа, договор с УК и мощность, выделенную участку.

Источники

1. Загород.ру: КП «Кокосы» — участки, сети, мнения портала 2013–2020 годов, ответ УК, более 300 отзывов.
2. Обзоры SMR-spb.ru: «Коркинские просторы», «Разметелево», «Рублёво» — конкуренты по локации — к разделу «Подробно о посёлке».