КП «Лазурные Озёра» у Манушкино: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Помимо цены участка, исторически здесь был обязательный платёж за внутреннюю инфраструктуру, а дороги и сети остаются у девелопера. Уточните это до сделки.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, в составе деревни Манушкино, 19 км от КАД (Загород.ру)

Окружение

Невский лесопарк, деревни Невская Дубровка, Разметелево, Хапо-Ое (Загород.ру)

Отдых

Горнолыжный склон на берегу, для жителей — льготы (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Главные вопросы здесь — платежи и права на общую инфраструктуру. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какой тариф сервисной службы и есть ли договор неполного пользования, кому принадлежат дороги и сети, оплачен ли инфраструктурный платёж, какой доступ к озеру у этого участка.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет жить постоянно у большого озера с газом и пропиской и готов платить за сервис.

Подробно о посёлке

Квартал деревни у большого озера

«Лазурные Озёра», которые раньше назывались «Лазурный», — необычный для Всеволожского района проект. Формально это не дачное партнёрство, а квартал деревни Манушкино с землёй под индивидуальное жилищное строительство, то есть с регистрацией по месту жительства. Посёлок расположен в 19 км от КАД, рядом с Невским лесопарком и деревнями Невская Дубровка, Разметелево и Хапо-Ое.

Всего здесь 364 участка площадью от 11 до 20 соток, с подрядом и без. Покупателям предлагали около 30 готовых проектов домов, согласованных в Комитете по архитектуре и градостроительству, но многие строили по своим: жители пишут, что на улицах стоят каркасные дома, дома из бруса и пенобетона и даже один круглый.

Озеро на месте карьера

Главная достопримечательность посёлка — озеро площадью 93 гектара, образовавшееся на месте песчаного карьера. Водоём частный, поэтому пляж оборудован только для жителей «Лазурного» с доступом по магнитной карте. Жители хвалят чистую воду и большие размеры озера, рыбаки ловят здесь рыбу, хотя улов, судя по отзывам, не гарантирован.

Посёлок не стоит прямо на берегу, и в 2019 году портал отмечал минус: часть владельцев участков, граничащих с озером, выгородила заборами отдельные куски берега. Когда разработку завершат, карьер заполнится водой, и южная часть посёлка станет прибрежной.

Горнолыжный склон по соседству

С зимы 2018 года на берегу озера работает горнолыжный курорт с подъёмниками, снеговыми пушками и прокатом. Портал писал, что он позиционируется в связке с посёлком и владельцам участков даются преимущества, например более дешёвое посещение склонов. Для семей, которые хотят жить за городом круглый год, это заметный бонус: летом — пляж, зимой — горные лыжи и сноуборд в нескольких минутах от дома.

Газ, вода и электричество

Ко всем участкам подведены центральные коммуникации: газ, электричество и водопровод. Вода поступает из карьера после очистки: в договоре 2013 года речь шла о пожарно-бытовом водопроводе от карьера «Манушкино». Жители на Отзовике хвалят мягкую воду и отсутствие перебоев, хотя в первые годы воду в некоторых очередях ждали долго.

Газ появился не сразу. В 2016 году недовольные жители писали, что за газификацию заплатили, а газа всё нет, и электричество им отпускают по коммерческой цене. В конце 2018 года житель сообщал, что газификация запущена больше года назад и после этого многие переехали на постоянное проживание.

Дорого — и это не случайно

Земля в «Лазурных Озёрах» всегда стоила дороже, чем у соседей. Ещё в 2012 году портал называл посёлок самым привлекательным из проектов у Манушкино, но с соткой несколько дороже, чем вокруг. В 2013 году покупатель рассказывал, что участок 10 соток за 1,5 млн рублей на презентации превратился в 2,2 млн с учётом коммуникаций, в 2015 году другой называл миллион за коммуникации.

Сторонники посёлка объясняли переплату статусом ИЖС, газом, частным пляжем и качественной дорогой. Противники считали, что статус ИЖС в этой местности мало что даёт, если школа и больница всё равно далеко. В 2021 году самые доступные лоты стоили около 170 тысяч за сотку — средняя цена для района, а последние участки на Загород.ру — от 3,85 млн рублей.

Чьи дороги и сети

Важная деталь, которую подчёркивали покупатели: коммуникации и дороги принадлежат не жителям, а девелоперу, и за их использование нужно платить по тарифу. В 2019 году посетитель портала называл это первым случаем на своей памяти, когда тариф на внутреннюю инфраструктуру обязателен. Среди резких отзывов 2016 года — жалобы на то, что без оплаты взносов не пускают на озеро и что гостей могут не пустить на территорию.

Размер платы в 2019 году, по данным портала, составлял 5250 рублей в месяц. Житель в 2020 году уточнял, что тех, кто пока не живёт постоянно, есть договор неполного пользования услугами с заметно меньшим тарифом. Покупателю стоит заранее изучить договор с сервисной службой.

Что обещал договор 2013 года

Покупатель в 2013 году опубликовал на портале перечень работ из договора с компанией «Экстрим», которая организовывала инфраструктуру. В нём были грунтовая дорога к участку с пешеходной дорожкой, дренажная канава ливневой канализации вдоль границ, точка подключения к газовой магистрали вдоль участка, точка подключения к водопроводу от карьера «Манушкино» с очисткой для бытовых нужд, электричество мощностью не менее 9 кВт, уличное освещение, два поста охраны на въезде и ограждение по внешним границам сеткой-рабицей.

Сроки работ стояли на декабрь 2013 и первую половину 2014 года. Часть пунктов, судя по отзывам, выполнили с опозданием, но к 2018–2019 годам посёлок получил газ, воду, охрану и ограждение. При покупке участка с рук полезно попросить у продавца такой договор и посмотреть, какие обязательства и платежи в нём записаны.

Смена команды проекта

В 2018 году портал отмечал хороший знак: девелопер опубликовал на официальном сайте документы на землю, подтверждающие статус, вид разрешённого использования и право собственности.

Охрана и порядок

В 2013 году посёлок ещё не был огорожен, не было КПП, и в 2014-м жители жаловались на кражи на стройках. Позже ситуация изменилась: в 2018 году житель писал о своей пожарной машине в посёлке, охране на въездах, пропуске по личному брелоку, входе на пляж по магнитной карте, чистоте и чате соседей. Управляющая, по его словам, моментально реагирует на просьбы.

Песок и холмы

Посёлок стоит на холмистом рельефе в стороне от проезжего шоссе — это одна из его особенностей. Грунт здесь в основном песчаный: для огорода, как писали покупатели, придётся завозить плодородную землю, хотя под песком встречается плодородный суглинок. На участках второй и третьей очереди в первые годы было ветрено, а рядом проходит взлётная полоса небольших самолётов, которые иногда пролетают над головой.

Почти распродан

Динамика продаж с самого начала была уверенной. В ноябре 2013 года было продано около 110 участков из 364, в июле 2018-го первая очередь была распродана полностью, вторая и третья — почти. В августе 2019 года свободными оставались 39 участков четвёртой очереди, а в сентябре 2021-го — пять последних. Портал отмечал, что спрос на землю здесь устойчивый, хотя она и стоит недёшево.

Дорога в город

До КАД — около 19 км. Подъезд к посёлку заасфальтирован ещё в 2013–2014 годах, внутренние дороги покрыты асфальтовой крошкой, которую подсыпают по мере необходимости: асфальтировать улицы, пока идёт стройка, по словам жителя, бессмысленно. В 2021 году портал писал о строительстве Широтной магистрали скоростного движения, которая выйдет на Мурманское шоссе и даст ещё один, платный, путь в город.

Квартал у большого озера

Триста шестьдесят четыре участка по 11–20 соток в составе деревни Манушкино застраиваются домами разных проектов, и квартал постепенно превращается в посёлок с собственным лицом. Озеро площадью 93 гектара — главная архитектурная доминанта: участки у воды ценятся выше, а дома на них обычно разворачивают окнами к пляжу. Ландшафт на песчаных холмах — газоны с подсыпкой, хвойные и кустарники.

Сад на бывшем карьере

Почвы здесь — пески бывшего карьера, бедные и сухие. Для сада понадобится плодородный слой, а растения лучше выбирать засухоустойчивые: сосна, можжевельник, барбарис, лапчатка, сирень. Ветер с открытой воды стоит гасить живыми изгородями.

Девяносто три гектара воды

Озеро на месте песчаного карьера — одно из самых больших искусственных озёр под Петербургом. Чистая вода, песчаные берега и частный пляж только для жителей делают его главным местом летнего отдыха. Вокруг — Невский лесопарк и сосновые холмы, где собирают ягоды и грибы.

Год у озера

Весной лёд на озере сходит, и берега быстро просыхают. Летом — пляж, купание, сапы. Осенью — прогулки по берегу и лесопарку. Зимой — горнолыжный склон по соседству и лыжня по льду, когда он достаточно крепкий.

С детьми

Частный пляж, склон и охраняемая территория — удобная среда для детей. Учиться дети ездят в Разметелево и Колтуши, малышей водят в садик в Ёксолово, там же поликлиника. Компания для игр в большом посёлке находится сама собой.

Маршрут выходного дня

Утро — пляж и купание на озере, затем — прогулка по Невскому лесопарку. Днём — Колтушские высоты или Нева у Островков. Зимой — склон по соседству. Закончить день можно у воды, глядя на закат над карьером.

Практика: чьи дороги и сети

Квартал в составе деревни означает, что дороги и сети могут принадлежать разным собственникам, о чём говорится выше. Перед покупкой стоит уточнить, кто содержит частный пляж и сколько это стоит. Песок хорош под фундамент, а вот саду понадобится привозная земля.

Карьер, ставший озером

Озеро «Лазурных Озёр» появилось на месте песчаного карьера, где когда-то добывали песок для строительства. Со временем котлован заполнился чистой водой, берега заросли, и сегодня это одно из самых больших озёр восточного направления. Частный пляж и склон рядом превратили бывшую промышленную площадку в место отдыха, а квартал ИЖС — в посёлок с собственным курортом.

Кому подойдёт

«Лазурные Озёра» — для тех, кто хочет жить постоянно в доме с газом и пропиской у большого чистого озера и готов за это платить: и при покупке, и ежемесячно за сервис. Перед сделкой стоит внимательно прочитать договор с сервисной службой, узнать, как оформлен доступ к пляжу, и выяснить, какие платежи прежний владелец уже внёс.

Источники

1. Загород.ру: КП «Лазурные Озера» — участки, сети, цены, мнения портала 2012–2021 годов, отзывы.
2. Отзовик: КП «Лазурные озера» — отзывы жителей о платежах и воде.
3. Обзоры SMR-spb.ru: «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСная Усадьба», «Родные Пенаты» — соседи у Манушкино — к разделу «Подробно о посёлке».