КП «Новое Кискелово» у Лесколово: посёлок, который достроили сами собственники

Что продаётся и по какой цене

Цена сотки в «Новом Кискелово» — около 85 тыс. ₽ — одна из самых низких во Всеволожском районе в 20–25 км от КАД.

Расположение и история

Адрес

Ленинградская область, Всеволожский район, Лесколовское сельское поселение, у деревни Кискелово, рядом с СНТ «Самоцвет» (ЦИАН, Загород.ру)

Дорога

20 км до КАД по ЦИАН, 25 км от развязки КАД с Новоприозерским шоссе; асфальтированный подъезд с двух сторон (ЦИАН, Realto / BN.ru, Zakadom)

Транспорт

Маршрутка от «Девяткино» до Лесколово с интервалом около 20 минут; автобус от «Парнаса», электричка (Realto / BN.ru, Посёлки всё)

Природа

С одной стороны — дорога, с другой — смешанный лес (BN.ru, ЦИАН)

История

Застройщик не подключил обещанные сети; собственники создали ДНП «Новое Кискелово».

Коммуникации и территория

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы и партнёрство. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Есть ли у участка свой договор с «Ленэнерго» и сколько кВт; кому принадлежат дороги и линии; размер взносов ДНП и на что они идут; есть ли планы и сметы по газу; нет ли у продавца долгов перед партнёрством.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет недорогой участок под дом на севере Всеволожского района и готов сам заниматься скважиной и септиком.

Подробно о посёлке

Посёлок, который спасли собственники

«Новое Кискелово» — дачный посёлок у деревни Кискелово в Лесколовском поселении Всеволожского района. Его история типична для рынка начала 2010-х годов и при этом закончилась лучше многих. По данным Загород.ру, компания, которая начинала проект под названием «Кискелово», не выполнила обязательства по подключению коммуникаций. Тогда собственники участков сами создали дачное партнёрство «Новое Кискелово» и стали развивать посёлок своими силами.

Сегодня на 8,7 га — 53 участка по 5–25 соток, внутренние дороги, электричество и пост охраны на въезде. На ЦИАН участки продаются за 425 тыс. — 2,13 млн ₽.

Как подключали электричество

BN.ru, побывавший в посёлке, описал механизм, который часто встречается в таких историях: электричество каждый собственник проводил сам, подавая заявку в «Ленэнерго» на подключение 15 кВт. Для владельцев это означало дополнительные хлопоты, но и прямой договор с сетевой компанией — без посредника, который мог бы завышать тарифы или исчезнуть.

Сейчас ЦИАН пишет, что ко всем участкам подведено электричество мощностью до 15 кВт. Покупателю стоит проверить, есть ли у конкретного участка свой договор технологического присоединения и на чьё имя он оформлен.

Остальные сети

Вода — из индивидуальных скважин, канализация — локальная, газа пока нет. Zakadom пишет о «перспективе подключения к газопроводу», но подробностей мы не нашли. Для покупателя это значит, что к цене участка нужно сразу добавить бурение скважины, септик или станцию очистки и подумать об отоплении: при 15 кВт можно отапливать электричеством небольшой хорошо утеплённый дом, а для большого понадобится печь, тепловой насос или газгольдер.

Плюс посёлка в том, что к нему с двух сторон ведёт асфальтированная дорога, а внутри оборудованы проезды.

Цены: одни из самых низких на севере района

ЦИАН показывает участки от 425 тыс. ₽ за 5 соток до 2,13 млн ₽ за 25 соток — около 85 тыс. ₽ за сотку. В разных справочниках встречаются цифры от 60 до 100 тыс. ₽ за сотку и минимальный участок за 330 тыс. ₽ — это данные разных лет. Для сравнения: по данным Realto, ещё десять лет назад в 10–15 км от КАД участки с коммуникациями во Всеволожском районе стоили 150–170 тыс. ₽ за сотку.

В 15–30 км от КАД, по той же оценке, проекты с более демократичными ценами начинались от 80–90 тыс. ₽ за сотку. «Новое Кискелово» до сих пор держится примерно на этом уровне.

Дорога и транспорт

До КАД, по ЦИАН, 20 км, а от развязки КАД с Новоприозерским шоссе — около 25 км. Посёлок стоит рядом с дорогой, но, как писал BN.ru, «к счастью, не слишком оживлённой». От метро «Девяткино» ходит маршрутка до Лесколово с интервалом около 20 минут, а от Лесколово до Кискелово недалеко. «Посёлки всё» упоминают также автобус от «Парнаса» и электричку.

Для жизни без машины это не самый удобный вариант, но для семьи с одной машиной — вполне рабочий.

Место: между дорогой и лесом

С одной стороны посёлка — дорога, с другой — смешанный лес. Загород.ру честно пишет, что видовыми характеристиками проект не обладает: это не берег озера и не холм с панорамой. Зато лес рядом, а до Лесколово с его школой, детскими садами, поликлиникой и магазинами — несколько километров. Через дорогу находится ещё один посёлок, «Арли», который мы описали отдельно.

Что даёт ДНП собственников

Партнёрство, созданное самими владельцами, — скорее плюс. Решения о дорогах, освещении и охране принимает общее собрание, а не застройщик, у которого свои интересы. Взносы идут на нужды посёлка, а отчёты можно потребовать у правления. Минус в том, что крупные проекты — например, газ — придётся финансировать самим собственникам через целевые взносы, и решение об этом нужно согласовать большинством.

Перед покупкой стоит попросить у правления смету и отчёт за прошлый год, а у продавца — справку об отсутствии долгов по взносам.

Дача или дом для жизни

Участки оформлены как дачные, то есть сейчас — садовые. На них можно построить жилой дом и зарегистрироваться в нём, если дом поставлен на учёт как жилой и у участка есть адрес. Ипотека на садовые участки доступна не во всех банках. BN.ru отмечал, что дома в посёлке строят довольно простые — это говорит о том, что многие используют участки как дачи.

Пять соток или двадцать пять

Разброс площадей здесь большой. На пяти сотках без центральных сетей тесно: скважина и септик должны стоять на нормативном расстоянии друг от друга и от соседских скважин, а ещё нужно место для дома и машины. Такой участок подойдёт под компактный дом или дачу. На 15–25 сотках можно спокойно разместить дом, баню, теплицы и сад, но и ухаживать за такой землёй придётся больше. Разница в цене при 85 тыс. ₽ за сотку — около полутора миллионов, и она часто оправдана именно удобством планировки.

С чего начать стройку

Порядок на участке без центральных сетей обычно такой: сначала электричество и временная бытовка, затем скважина, потом фундамент дома и только после этого — септик или станция очистки. Место для скважины выбирают так, чтобы она была выше по рельефу и дальше от выгребных сооружений — своих и соседских. Поэтому перед покупкой полезно посмотреть, где стоят скважины и септики у соседей: от этого зависит, где на вашем участке можно будет пробурить воду.

Чек-лист

Кадастровый номер и вид использования. Договор с «Ленэнерго» и мощность. Глубина скважин у соседей и качество воды. Где ставить септик с учётом соседей и скважины. Размер взносов, отчёт правления, долги продавца. Планы партнёрства по газу.

Облик, который создали собственники

После того как обязательства по сетям взяли на себя сами владельцы, посёлок развивается как товарищество: каждый строит свой дом, а общие решения принимает собрание. Поэтому облик «Нового Кискелово» — разнообразный: от небольших дачных домов на пяти сотках до капитальных коттеджей на двадцати пяти. Ландшафт на маленьких участках — это грядки, теплица и место для отдыха, на больших — сад и лужайка с деревьями по границе.

Между дорогой и лесом

Посёлок стоит у края леса, который тянется к Лемболово. Это смешанный лес — ели, сосны, берёзы, осины, — с черникой и малиной летом и грибами осенью: подберёзовиками, подосиновиками, лисичками, а после дождливого августа — белыми. До Лемболовского озера и холмов Токсово — около пятнадцати минут на машине.

Чем заняться

Лемболовское озеро — для купания, рыбалки и сапов, Токсово — для прогулок по холмам летом и лыж и сноуборда зимой. Вдоль края леса удобно гулять с собакой и собирать ягоды. Для мангала и бани хватает своей земли, а дети летом легко находят компанию среди соседей.

Инфраструктура

Ежедневные покупки делают в Кискелово, ребёнка водят в лесколовскую школу и сад, а к врачу, в аптеку или банк отправляются в Токсово или Сертолово. Цена участков здесь одна из самых низких на севере района, но экономию стоит сопоставить с расходами на дорогу: для ежедневных поездок в город нужна машина.

Итог

«Новое Кискелово» — недорогие участки в 20–25 км от КАД, рядом с лесом и Лесколово, в посёлке, который собственники достроили сами. Здесь около 85 тыс. ₽ за сотку, электричество до 15 кВт и асфальтированный подъезд, но нет газа, а вода и стоки — забота владельца. Для тех, кто готов строить своими силами и ценит самоуправление больше, чем благоустройство от застройщика, это разумный вариант.

Источники

1. ЦИАН: КП «Новое Кискелово» — участки, цены, сети, расстояние.
2. Загород.ру: КП «Кискелово» — история с застройщиком, ДНП собственников, цены, охрана.
3. Загород.ру: КП «Новое Кискелово» — площадь, число участков.
4. BN.ru: «Доступный Всеволожский: деревня Кискелово» — электричество, УК, застройка.
5. Realto: перепечатка статьи BN.ru — дорога, маршрутки.
6. Zakadom: «Новое Кискелово» — сети, подъезд, цена сотки.
7. Посёлки всё: «Новое Кискелово» — транспорт.