«Охта Village» в Мурино: таунхаусы у «Девяткино» и история долгостроя «Охтинский ключ»

Что продаётся и по какой цене

Секции передавались в черновой отделке, поэтому к цене стоит прибавить ремонт.

Расположение и участники проекта

Адрес

Ленинградская область, Всеволожский район, г. Мурино, Садовая улица, 2Б (Новострой-СПб)

Транспорт

1,3 км до метро «Девяткино», 2,6 км до станции «Мурино», около 2 км до КАД (Загород.ру)

Природа

Около 200 м до набережной реки Охты (Avaho, Новострой)

Хронология проекта

Дома

Коммуникации

Как проверить покупку в бывшем долгострое

Кроме общих вопросов, для этого комплекса важно отдельно спросить:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию и акты подключения сетей; нет ли на секции арестов и требований по делу о банкротстве; на каком основании продавец стал собственником (договор с застройщиком, решение суда или покупка на торгах); что оформлено в ЕГРН — квартира или жилой дом блокированной застройки и как оформлена земля; в каком состоянии кровля, перекрытия и гидроизоляция гаражей после лет консервации.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет свой вход, гараж и немного земли, но не готов отказаться от метро пешком.

Подробно о посёлке

Таунхаусы у метро, которые ждали полтора десятилетия

«Охта Village» — квартал кирпичных таунхаусов на Садовой улице в Мурино, у реки Охты. Расположение для малоэтажного жилья почти невероятное: до метро «Девяткино» чуть больше километра, до КАД — около двух. Но за адресом стоит одна из самых долгих историй малоэтажного долгостроя в Ленинградской области. Проект стартовал в 2004 году под названием «Охтинский ключ», замер почти готовым и был достроен спустя годы под новым брендом.

Сейчас комплекс сдан, секции продаются от застройщика и от собственников. Мы собрали историю по публикациям СМИ и справочников, чтобы было понятно, что именно покупается.

Каким задумывали «Охтинский ключ»

Реклама обещала городские удобства вместе с преимуществами своего дома: кирпичные таунхаусы с отделкой природным камнем, гараж в цокольном этаже, эксплуатируемую кровлю с террасами, камин и даже небольшой собственный бассейн.

Ко всем домам планировали подвести центральное отопление, горячую и холодную воду, газ и телефон. Стартовые цены сейчас выглядят фантастически: от 3,3–4,7 млн ₽ за домовладение, около 45–46 тыс. ₽ за квадратный метр.

Как стройка остановилась

По данным Загород.ру, к моменту остановки комплекс был готов почти на 90 %. Потом участники разошлись. Застройщик обвинял инвестора в нецелевом расходовании средств и срыве сроков, а подрядчик через арбитражный суд требовал аннулировать сделку и взыскать почти 120 млн ₽ за выполненные работы. Сайт дольщиков в 2011–2012 годах публиковал даты заседаний.

НТВ в репортаже о долгострое рассказывало, что арендатор земли в одностороннем порядке расторг договор с застройщиком и не оформлял техническую документацию, а без неё к домам нельзя было подключить газ, свет и воду. Часть покупателей, заплативших полностью, пыталась жить в недостроенных секциях. Новострой.ру называет 2011 год временем заморозки, а в 2015 году портал писал, что застройщик проходит процедуру банкротства и покупать здесь рискованно.

Второе рождение под новым именем

Новострой.ру описывает «Охта Village» как возобновлённый долгострой «Охтинский ключ». Как именно права на комплекс перешли к новому девелоперу, в открытых источниках подробно не описано.

Новострой-СПб отмечает дом как сданный, Avaho пишет о 38 таунхаусах с собственными гаражами и о благоустроенной набережной Охты примерно в 200 метрах.

Что за дома сейчас

Таунхаусы кирпичные, у каждой секции свой вход и гараж, на территории есть гостевая парковка. По данным Spbhomes, секции передают в черновой отделке, так что ремонт — на покупателе. На Новострой-СПб в продаже пятикомнатные секции от 149,7 м²; в одном из объявлений застройщика — секция на 134 м² по адресу Садовая, 2Б, корпус 2.

Формат ближе к городскому дому, чем к загородному: земли у секции мало, соседи через стену, вокруг Мурино. Зато в доме несколько уровней, есть гараж и выход на собственную террасу.

Сколько секций на самом деле

Цифры в источниках разные. CottagesSpb в ранней версии проекта писал о 35 домовладениях, Загородное обозрение — о 66 квартирах площадью от 87 до 315 м², «Новый Петербург» — о 66 секциях по 65–115 м², Avaho — о 38 таунхаусах. Похоже, проект несколько раз меняли, а одни источники считают секции, другие — квартиры внутри блоков.

Практический вывод: важно точно знать, что записано в ЕГРН. Квартира в блокированном доме и жилой дом блокированной застройки с собственной землёй — разные объекты с разными правами и налогами.

Сети: проверять по документам

Первоначальный проект предусматривал центральное отопление, горячую и холодную воду, газ и телефон. Как именно подключён достроенный комплекс, в открытых источниках подробно не описано. Для объекта с такой историей это главный документальный вопрос: именно отсутствие технической документации когда-то не позволяло подключить дома к сетям. Попросите акты подключения и договоры с ресурсоснабжающими организациями на конкретную секцию.

Мурино вокруг

Мурино — быстро выросший город многоэтажных кварталов, поэтому школы, сады и магазины здесь в шаговой доступности. Обратная сторона — вида на лес и загородной тишины не будет. От комплекса 1,3 км до станции метро «Девяткино» и 2,6 км до железнодорожной станции «Мурино», по данным Загород.ру. До «Гражданского проспекта», как пишет Новострой-СПб, около 18 минут транспортом. Рядом — Охта и её набережная.

Цены

Сегодня на Новострой-СПб таунхаусы «Охта Village» стоят от 22,39 млн ₽, на ЦИАН — 25 млн ₽. Встречались и более дешёвые предложения: секция на 134 м² от застройщика — за 13,98 млн ₽, Avaho указывает цену от 12,6 млн ₽. Разница зависит от площади, этажности секции и наличия гаража.

Если считать за метр, секция на 134 м² за 13,98 млн ₽ — это около 104 тыс. ₽ за квадратный метр. В рекламе 2000-х «Охтинский ключ» продавали примерно по 45–46 тыс. ₽ за метр: за два десятилетия цена метра выросла более чем вдвое, а первые покупатели заплатили за проект ещё и годами судов и неопределённости.

Для сравнения: на том же Новострой-СПб таунхаусы в «Токкари-Лэнде» у Колтушей — от 12,5 млн ₽, в «Фёдоровском» Тосненского района — от 9,75 млн ₽. «Охта Village» дороже, но только отсюда до метро можно дойти пешком.

Как проверять покупку

Список проверок здесь длиннее обычного. Нужны разрешение на ввод в эксплуатацию, выписка ЕГРН на секцию и документы на землю под ней. Стоит убедиться, что на объекте нет арестов и требований по делу о банкротстве, и понять, на каком основании продавец стал собственником: договор с застройщиком, решение суда или покупка на торгах.

Отдельно — состояние конструкций. Дома несколько лет стояли законсервированными, поэтому полезно пригласить инженера и проверить кровлю, перекрытия, гидроизоляцию цоколя и гаражей. И выяснить, кто управляет комплексом и сколько стоит обслуживание.

Мнение редакции

«Охта Village» — редкий случай, когда малоэтажный долгострой всё-таки довели до конца. Расположение у метро и кирпичные дома с гаражами — сильные аргументы. Но история проекта требует от покупателя больше юридической проверки, чем обычная новостройка. Это вариант для тех, кому нужен свой вход, гараж и немного земли без отказа от метро пешком, — и кто готов потратить время на документы.

Кирпичные таунхаусы с гаражами

Квартал задумывался как городской малоэтажный комплекс, и архитектура у него соответствующая: кирпичные таунхаусы с гаражами, единая линия застройки, общие проезды. Долгая история стройки оставила свой след — часть корпусов строилась в 2000-х, часть достраивалась позже, поэтому детали фасадов могут немного отличаться. Ландшафт в таком формате общий: внутриквартальные газоны, деревья вдоль проездов и небольшие палисадники перед секциями.

Зелень в городе

Мурино — один из самых плотно застроенных пригородов Петербурга, но зелёных мест рядом больше, чем кажется. Вдоль Муринского ручья обустроен Муринский парк с дорожками и площадками, а неподалёку — большие парки севера города: Сосновка с сосновым лесом, Шуваловский парк с прудами и Юнтоловский заказник с птицами и болотами. За настоящим лесом с грибами и ягодами ездят в сторону Токсово и Кузьмоловского — это около двадцати минут на машине.

Отдых рядом

Летом — прогулки и велосипед по набережной Охты, пикники в парках, катание на сапах по Охте в черте города. Зимой — лыжи в Сосновке и на Токсовских холмах, горнолыжные склоны «Охта Парка» и Токсово в получасе езды. Для детей в Мурино много спортивных секций и игровых площадок.

Инфраструктура вокруг

Мурино — сложившийся город с полной инфраструктурой: школы и детские сады, поликлиники, аптеки, банки, торговые центры, супермаркеты, кафе. Метро «Девяткино» в 1,3 км, рядом железнодорожная станция с электричками и автобусы. Для семьи это главное преимущество квартала: таунхаус с гаражом и городская жизнь в шаговой доступности.

Город по сезонам

Жизнь в Мурино мало зависит от сезона: метро и магазины рядом круглый год. Весной и летом главное — прогулки вдоль Муринского ручья и выезды в зелёные зоны на севере города, осенью — грибные поездки в леса за Кузьмоловским, а зимой — лыжные выходные в городских лесопарках и за КАД. Своя придомовая территория у таунхауса позволяет летом устраивать ужины на свежем воздухе, чего не даёт квартира в многоэтажке.

Выходные за городом

Из Мурино удобно уезжать на выходные: за двадцать–тридцать минут можно добраться до Токсовских озёр для купания и сапов, до «Охта Парка» для горных лыж и велосипеда, до Юнтоловского заказника для наблюдения за птицами. Летом популярны поездки на Ладогу по Дороге жизни, осенью — в леса Всеволожского района за грибами. Электрички от станции Девяткино ведут и в сторону Приозерска, к большим озёрам Карельского перешейка.

Мурино и Девяткино

Мурино за последние пятнадцать лет превратилось из деревни в город с десятками жилых комплексов, школами, детскими садами, поликлиниками и торговыми центрами. Рядом — станция метро «Девяткино» и одноимённая железнодорожная станция, откуда ходят электрички на Карельский перешеек. Квартал таунхаусов здесь — редкость: вокруг в основном многоэтажная застройка, и малоэтажная улица с гаражами и своими дворами выделяется на её фоне. Для семьи это компромисс между квартирой у метро и загородным домом.

За городом, в десяти–пятнадцати минутах, начинаются Кузьмоловский, Токсово и Бугры, где уже проще найти лес, озёра и тишину, если захочется выехать на природу. В соседнем Порошкино, у развязки КАД, — один из крупнейших торговых центров на севере агломерации.

С детьми

В Мурино — десятки школ и детских садов, спортивные секции, бассейны и детские центры, многие из них в пешей доступности от квартала. Собственный двор у таунхауса — безопасное место для игр малышей, а Муринский парк с площадками и велодорожками — для прогулок постарше. Метро рядом делает доступными и городские кружки: до центра Петербурга без пересадок. Для подростков удобно и то, что электрички от Девяткино ведут на загородные базы и в спортивные лагеря Карельского перешейка.

Отдельный плюс для родителей — гараж при секции: детскую коляску, велосипеды, санки и спортивный инвентарь не нужно поднимать на этаж, как в многоэтажном доме по соседству.

Источники

1. Новый Петербург (НСП), октябрь 2020 — банкротство, торги, состав комплекса.
2. НТВ: репортаж об «Охтинском ключе» — конфликт участников, остановка работ.
3. Новострой: МЖК «Охта Village» — возобновление долгостроя, мнение портала 2015 года.
4. Загород.ру: МЖК «Охта Village» — история споров, расстояния.
5. ЦИАН: КП «Охта Village» — застройщик, цена.
6. Новострой-СПб: объявление о продаже секции — цена, материал.
7. Новострой-СПб: похожие посёлки — текущая цена «от».
8. Avaho: ЖК «Охта.Village» — число таунхаусов, набережная.
9. Spbhomes: «Охта Village» — отделка, гаражи.
10. Загородное обозрение: «Охтинский ключ» — первоначальный проект.
11. CottagesSpb: «Охтинский ключ» — ранняя версия проекта и цены.
12. Сайт дольщиков «Охтинского ключа» — судебные заседания 2011–2012 годов.