«Охта-Йоки» и «Охта-Йоки 2» у Касимово: участки ИЖС с газом и центральной канализацией в 12–16 км от КАД

Что продавалось и по какой цене

Расположение

Где

Всеволожский район, между посёлком Агалатово и деревней Касимово; «Охта-Йоки 2» — в Касимово (Загород.ру, Новострой.ру)

Дорога

11–16 км от КАД: дорога Санкт-Петербург — Матокса, Приозерское и Новоприозерское шоссе (ЦИАН, Загород.ру, Землебаза, Новострой.ру)

Природа

Лес через дорогу к северу, большой массив за рекой Охтой к югу; поблизости Лемболовское, Кавголовское, Хепоярви и Волоярви (Новострой.ру, Cottage.ru)

Соседи

«Охта» подключается к газу и электричеству через «Охта-Йоки»; рядом «Граффское» и «Софийские сады» (Посёлки гуру, Move.ru)

Коммуникации и территория

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

К какому посёлку относится участок — первому или второму; откуда вода и кто владелец сетей; кто обслуживает центральную канализацию и сколько это стоит; что построено в «Охта-Йоки 2» — таунхаусы или отдельные дома; кто управляет территорией и размер взносов.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семье, которая ищет участок ИЖС или дом со всеми сетями на северном направлении недалеко от города.

Подробно о посёлке

Полный набор сетей

По описанию Restate и Загород.ру, в «Охта-Йоки» проложены все инженерные коммуникации: 15 кВт на домовладение, магистральный газ, центральная канализация и отдельно — ливневая. Загород.ру, побывавший в посёлке, коротко подтвердил: у каждого дома торчит газовая труба, газ есть. Территория освещена, огорожена забором, на въезде круглосуточно дежурит охрана, проложены подъездные и внутренние дороги.

Центральная канализация в посёлке участков — большая редкость. Обычно владельцы ставят септики или станции очистки, а здесь стоки уходят в общую сеть. Ливневая канализация тоже встречается нечасто и защищает участки и дороги от луж весной и после ливней.

Откуда вода

С водой ясности меньше. Restate и Загород.ру пишут о водоснабжении из скважины, Землебаза — о центральном водоснабжении, ЦИАН для «Охта-Йоки 2» — тоже о центральном. Возможно, в посёлке общая скважина с разводкой по участкам, которую разные справочники описывают по-разному. Покупателю важно выяснить, есть ли вода в доме из общей сети или на участке своя скважина, кто обслуживает систему и сколько это стоит.

Цена с сетями

Restate называл минимальную цену сотки с коммуникациями 290 тыс. ₽. Покупатель, оставивший отзыв на «Посёлках гуру», вспоминал, что брал участок по 270 тыс. ₽ за сотку, и в эту цену входили все сети — газ, электричество, вода, канализация. Он сравнивал это с соседним посёлком «Охта» где за похожую цену предлагают только газ и электричество, — и этот пример хорошо показывает, почему «Охта-Йоки» ценится.

Сейчас застройщик, по данным ЦИАН, ничего не продаёт: участки и дома предлагают владельцы. Cottage.ru упоминает дома от 86 до 206 м² на участках 8–16 соток.

Вторая очередь: таунхаусы или участки

О «Охта-Йоки 2» источники говорят разное. Новострой.ру и ЦИАН описывают малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса: на 4,4 га земли ИЖС застройщик планировал построить 11 600 м² жилья в таунхаусах с центральным водопроводом, канализацией, электричеством и газом. Move.ru пишет о земельных участках без подряда, указывает, что работы завершены, на въезде КПП, а технические условия на газ получены.

Вероятно, планы менялись по ходу проекта. Если вам предлагают объект в «Охта-Йоки 2», нужно выяснить, что это — участок, секция таунхауса или отдельный дом, — и посмотреть выписку ЕГРН.

Соседи и общие сети

Новострой.ру, описывая соседний посёлок «Охта» отмечает, что покупатели там подключаются к электричеству и газу благодаря «Охта-Йоки» и «Охта-Йоки — 2». Для владельцев это может быть плюсом — расходы на содержание делятся на большее число домов — или поводом для споров, если правила подключения и оплаты не прописаны. Стоит узнать, кто владеет сетями и как распределяются расходы.

Рядом с Касимово много посёлков: мы описали «Граффское» и «Охту» Move.ru упоминает «Софийские сады».

Природа и дорога

По Новострой.ру, через дорогу к северу от второго посёлка начинается лес, а за рекой Охтой на юге — массив побольше. Cottage.ru называет ближайшими водоёмами Лемболовское, Кавголовское озёра, Хепоярви и Волоярви — до них несколько километров. Дорога в город — по Приозерскому или Новоприозерскому шоссе; до КАД 11–16 км. В Агалатово и Вартемягах есть магазины, школы и детские сады.

ИЖС и прописка

Обе очереди стоят на земле ИЖС. Это позволяет без проблем зарегистрироваться в доме, а банкам — охотнее кредитовать покупку дома или строительство. Перед сделкой стоит проверить, что дом поставлен на кадастровый учёт как жилой, а его площадь в ЕГРН совпадает с фактической.

Кто платит за общую канализацию

Центральная канализация в посёлке — это общая сеть труб и, как правило, своя очистная станция или подключение к сетям деревни. Её нужно обслуживать: чистить колодцы, ремонтировать насосы, платить за электричество для станции. Поэтому у владельцев есть ежемесячные платежи — управляющей компании, товариществу или организации, которой принадлежит сеть. Перед покупкой стоит узнать размер этих платежей и посмотреть, нет ли у продавца долгов.

Готовый дом: что смотреть

Многие дома в первой очереди построены больше десяти лет назад. При осмотре стоит проверить газовый котёл и дату последнего обслуживания, подключение к канализации и ливнёвке, водоотвод с кровли и отмостку. Если вода из скважины — спросить, когда меняли фильтры и насос. И сверить площадь дома в ЕГРН с фактической: пристройки и мансарды на вторичном рынке часто не оформлены.

Чек-лист

Очередь — «Охта-Йоки» или «Охта-Йоки 2». Выписка ЕГРН на участок и дом. Источник воды и владелец сетей. Договоры на газ, канализацию, электричество и их стоимость. Состояние ливневой канализации. Кто управляет посёлком и размер взносов. Что построено во второй очереди.

Облик посёлков

В первой «Охта-Йоки» участки продавали без единого проекта, и застройка получилась разнообразной: газобетонные и кирпичные коттеджи, дома из бруса. Во второй очереди планировали таунхаусы, а позже продавали участки, поэтому там облик ещё складывается. Объединяет оба посёлка лес по границам и река рядом: на участках 8–18 соток хорошо смотрятся компактные дома с террасой и садом, а не громоздкие особняки.

Лес у Агалатово

Вокруг — смешанные леса Агалатовского поселения: ель, сосна, берёза, осина. Летом здесь собирают чернику и малину, осенью — подберёзовики и опята, а в еловых массивах вдоль Охты — грибы попозже, до заморозков. Сама Охта течёт в лесистой долине, а к северу от Агалатово начинаются Токсовские холмы и озёра.

Отдых и инфраструктура

На Охте можно рыбачить и гулять вдоль берега, рядом — горнолыжный курорт «Охта Парк» с летними велотрассами, а на озёрах Токсово — купание, сапы и лодки. В Агалатово есть школа, детский сад, магазины и аптеки, а более широкий выбор — в Сертолово и Кузьмоловском, до которых несколько километров. До КАД — 12–16 км, поэтому многие ездят за покупками и к врачам прямо в город.

Итог

«Охта-Йоки» — один из немногих посёлков участков ИЖС в 12–16 км от КАД, где с самого начала были газ, центральная и ливневая канализация, 15 кВт, асфальт и охрана. Сейчас это обжитое место со вторичным рынком. Вторая очередь описана в источниках противоречиво, поэтому при покупке важно точно понять, что именно вы покупаете и как подключены сети.

Источники

1. Restate: КП «Охта-Йоки» — площадь, участки, цена сотки, сети, охрана, первая очередь.
2. Загород.ру: КП «Охта-Йоки» — расположение, сети, газ.
3. Новострой.ру: КП «Охта-Йоки» — участки, статус земли, расстояние.
4. Новострой.ру: МЖК «Охта Йоки II» — площадь, ИЖС, планы, лес и река.
5. ЦИАН: КП «Охта-Йоки 2» — сети, застройщик.
6. Move.ru: КП «Охта-Йоки 2» — формат, готовность, ТУ на газ, соседи.
7. Cottage.ru: «Охта-Йоки» — дома, участки, озёра.
8. Землебаза: «Охта-Йоки» — участки, вода, асфальт.
9. Посёлки гуру: «Охта» — отзыв о цене сотки в «Охта-Йоки».