КП «Большие Горки» у Ропши: 40 участков с адресами и 10 кВт в 12–15 км от КАД

Что продаётся и по какой цене

Медленные продажи на старте Загород.ру объяснял высокой конкуренцией у Ропши — посёлков с похожими участками здесь много.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Ломоносовский район, Ропшинское сельское поселение, деревня Большие Горки, её называют и Нижней Кипенью (ЦИАН, объявления ЦИАН)

Дорога

12–15 км от КАД по Ропшинскому шоссе; по объявлениям — около 20 минут (Новострой.ру, Фазенда, объявления ЦИАН)

Природа

Водоёмы и лес — ближе 5 км (Zakadom)

Площадь

5,43 га на землях сельхозназначения (Посёлки гуру)

Коммуникации и территория

Что выяснить до сделки

Здесь продают и застройщик, и владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет недорогой участок без подряда недалеко от города и готов проверить сети на месте.

Подробно о посёлке

Сорок участков у Ропшинского шоссе

«Большие Горки» — небольшой посёлок у одноимённой деревни в Ропшинском поселении Ломоносовского района, которую в объявлениях называют ещё Нижней Кипенью. По данным справочников, на 5,43 га здесь размежевано 40–41 участок площадью от 8 до 15 соток. Участки продают без обязательного подряда и без архитектурного регламента: каждый строит то, что хочет.

Сейчас на ЦИАН в посёлке есть участки за 550 тыс. — 1,2 млн ₽.

Что обещали и что сделано

По данным Новострой.ру, в цену участка включены 10 кВт электричества, и эти работы уже выполнены. Каждому участку присвоен адрес, поэтому возможна прописка. В посёлке есть круглосуточная охрана, служба эксплуатации, детская спортивная площадка и гостевая парковка. Взнос на содержание — 1500 ₽ за сотку в год, то есть 12–22,5 тыс. ₽ за участок.

С газом и водопроводом сложнее. «Посёлки гуру» описывают участки с электричеством, газом и водопроводом, но тут же оговариваются: посёлок станет пригодным для круглогодичной жизни, если застройщик выполнит все обязательства по газификации и отоплению. Zakadom и вовсе пишет о центральном отоплении — для дачного посёлка это необычно и, вероятно, ошибка справочника. Подтверждений, что газ пущен, мы не нашли.

Медленный старт

Загород.ру в августе 2014 года отмечал, что застройщик уже имеет опыт, но продажи идут слабо: из 41 участка было продано только пять. Портал объяснял это конкуренцией — у Ропши много похожих посёлков с небольшими участками. Сегодня это уже история: посёлок сдан, а цены на ЦИАН показывают, что участки продолжают продаваться.

Медленные продажи на старте имеют и практическое следствие: соседей может быть меньше, чем участков, и часть территории до сих пор не застроена.

Дорога и окрестности

До КАД 12–15 км по Ропшинскому шоссе, в объявлениях пишут о 20 минутах езды. Водоёмы и лес, по данным Zakadom, ближе пяти километров. Рядом Ропша с магазинами и парком, а в нескольких километрах — посёлок «Кипень» с газом и водопроводом и ДНП «Янтарная Ропша» у Малых Горок, которые мы тоже описали.

Для семьи, которая планирует жить здесь постоянно, расстояние комфортное — если в доме будет нормальное отопление, а дорога до трассы чистится зимой.

Земля сельхозназначения

«Посёлки гуру» пишут, что посёлок стоит на землях сельхозназначения, предоставленных для дачного товарищества. Новострой.ру называет статус садоводством. Для покупателя это означает, что дом можно построить и зарегистрироваться в нём, если он оформлен как жилой, а у участка есть адрес — в «Больших Горках» адреса, по данным справочника, есть. Но правила для садовых участков на землях сельхозназначения строже, чем для ИЖС в границах населённого пункта, и ипотеку на них дают не все банки.

Вид разрешённого использования лучше проверить по кадастровому номеру ещё до осмотра участка.

С подрядом или без

Участки продаются без обязательного подряда, но, по данным Zakadom, застройщик предлагал и проекты двухэтажных домов от 80 до 200 м² по цене от 4 млн ₽. Отсутствие регламента даёт свободу, но и разнородную застройку: рядом может оказаться и современный дом, и бытовка. Тем, кому важен единый облик улицы, стоит посмотреть на соседние участки перед покупкой.

Взносы: много или мало

Взнос в 1500 ₽ за сотку в год означает около 12 тыс. ₽ для участка в 8 соток и 22,5 тыс. ₽ для 15 соток. На эти деньги посёлок содержит охрану, службу эксплуатации, детскую площадку и общую территорию. Для небольшого посёлка с охраной это умеренная сумма. Но в справочнике не сказано, когда она была установлена, — за десять лет взносы почти везде выросли, поэтому актуальную цифру и смету стоит узнать у правления или управляющей компании.

Если газа нет

Если газ в посёлок так и не пришёл, дом придётся отапливать электричеством, твёрдым топливом или тепловым насосом. 10 кВт хватает для небольшого хорошо утеплённого дома, но для дома на 150–200 м² с электрокотлом, бойлером и плитой этого мало — придётся увеличивать мощность, а это отдельная заявка и плата. Перед покупкой стоит узнать, есть ли газ в самой деревне Большие Горки и в соседних посёлках: если газопровод рядом, подключение в будущем вероятнее.

Адрес — не формальность

Присвоенный участку адрес полезен не только для прописки. По нему проще получить почту и доставку, заключить договоры с энергосбытом и вывозом мусора, записать ребёнка в школу или детский сад по месту жительства. В дачных посёлках без адресов с этим постоянно возникают сложности. Если в выписке ЕГРН адреса нет, а продавец уверяет, что он есть, попросите показать постановление администрации о присвоении адреса.

Чек-лист

Юрлицо продавца и его права на участок. Подключён ли газ к улице и к соседним домам, есть ли водопровод. Мощность и состояние электросетей. Адрес участка и возможность регистрации. Актуальный размер взноса и долги прежнего владельца. Категория земли и вид использования.

Без регламента

У посёлка нет ни обязательного подряда, ни архитектурного регламента, поэтому каждый строит то, что хочет: газобетонные и каркасные дома, бани из бруса, небольшие летние домики. На 8–15 сотках открытого участка ландшафт начинают с границ — живая изгородь из боярышника, спиреи или туи защищает от ветра и от взглядов с дороги, а через несколько лет делает улицу зеленее.

Холмы вокруг Ропши

Большие Горки стоят на краю Ропшинских высот — холмистой гряды с полями, перелесками и смешанными лесами из ели, берёзы и осины. Отсюда до Ропши с её дворцовым парком и каскадом прудов — несколько километров. В местных лесах грибники ищут подберёзовики и подосиновики, а летом на лесных полянах — землянику.

Где отдыхать и учиться

Ропшинский парк и пруды — ближайшее место для прогулок и рыбалки, а холмы вокруг подходят для велосипеда и зимних лыж. На детской площадке посёлка играют малыши. Школа, магазины и отделение почты есть в Ропше, а поликлиника, банки, аптеки и торговые центры — в Красном Селе, куда ведёт Ропшинское шоссе.

Итог

«Большие Горки» — небольшой посёлок на 40 участков в 12–15 км от КАД, с адресами, 10 кВт, охраной и умеренными взносами, по цене от 550 тыс. ₽. Это хороший вариант для тех, кто хочет землю недалеко от города без подряда и архитектурных ограничений. Главный вопрос — газ и водопровод: в справочниках они остаются обещаниями, и прежде чем покупать участок под круглогодичный дом, нужно увидеть их на месте.

Источники

1. ЦИАН: КП «Большие Горки» — участки, цены, застройщик.
2. Новострой.ру: КП «Большие горки» — число участков, 10 кВт, взносы, адреса, инфраструктура.
3. Загород.ру: КП «Большие горки» — мнение портала 2014 года, продажи.
4. Посёлки гуру: «Большие горки» — площадь, статус земли, сроки, планы по сетям.
5. Фазенда: «Большие Горки» — партнёрство застройщиков, расстояние.
6. ГдеЭтотДом: посёлки Ломоносовского района — число участков, цена.
7. Zakadom: «Большие горки» — дома с подрядом, водоёмы и лес.
8. ЦИАН: участки в Больших Горках — второе название деревни, время в пути.