КП «Янтарная Ропша» у Ропшинского шоссе: участки ДНП 8–18 соток в 12 км от КАД

Что продаётся и по какой цене

В «Посёлках СПб» указано «участок от 10 250 000 руб» — при цене сотки 55–65 тыс. ₽ это, по всей видимости, опечатка в справочнике.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Ломоносовский район, у посёлка Малые Горки, рядом с Ропшей (Долгострою.нет, Фазенда)

Дорога

12–13 км от КАД по Ропшинскому шоссе (Загород.ру, Новострой.ру)

Автобусы

№ 486 от «Проспекта Ветеранов» и К-638 от улицы Червонного Казачества до Ропши (сайт посёлка)

Рядом

Инфраструктура Ропши в пешей доступности; парк Ропшинского дворца (Фазенда, сайт посёлка)

Коммуникации

Что выяснить до сделки

Здесь продают и застройщик, и владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

К какой очереди относится участок и что входит в инфраструктурный платёж; проложен ли газопровод по улице и сколько стоит подключение; сделаны ли дороги с твёрдым покрытием; кто управляет ДНП и какие взносы; есть ли у участка адрес.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет недорогой участок у Ропши и готов сам строить и разбираться с подключением газа.

Подробно о посёлке

Дачный посёлок у Ропши, который рос очередями

По данным справочников, на 13,4–13,8 га здесь размежевали 94 участка по 8–18 соток, продавали их без обязательного подряда. Позже появилась ещё одна очередь: на сайте посёлка описаны 44 участка по 6–19 соток на 5,64 га.

Из-за этого сведения о «Янтарной Ропше» в разных справочниках выглядят противоречиво: каждый описывает свой этап. Мы свели их вместе и отметили, где данные расходятся.

Как менялись цены

На старте, по данным «Посёлков СПб», сотка стоила 55–65 тыс. ₽. В сентябре 2019 года «Фазенда» сообщала о второй очереди с участками от 600 тыс. ₽ за 10 соток и о том, что в продаже 45 и ещё 17 участков. Там же упоминались каркасные дома на 105 м² за 4,1–4,2 млн ₽ — с заведёнными коммуникациями.

На сайте новой очереди цена выше: 75–100 тыс. ₽ за сотку, и в неё входит инфраструктурный платёж — электричество 10 кВт, дороги, ограждение и благоустройство. Сейчас в соседних посёлках на ЦИАН «Янтарная Ропша» значится с ценой от 960 тыс. ₽. Для участка в 12 км от КАД это по-прежнему недорого.

В одном из справочников указан «участок от 10 250 000 руб». При цене сотки в десятки тысяч рублей это почти наверняка лишний ноль.

Газ: главный вопрос

Загород.ру в 2016 году писал, что к участкам подведено по 10 кВт, а газификация только «намечена». Новострой.ру и «Долгострою.нет» в списке сетей указывают газ, причём «Долгострою.нет» добавляет скважины и септики. Инфраструктурный платёж новой очереди газа не включает.

Это значит, что газ в посёлке может быть на одних улицах и отсутствовать на других, либо существовать только в планах. Покупателю конкретного участка нужно выяснить три вещи: проложен ли газопровод по его улице, кто его владелец и сколько стоит подключение дома. Если газа нет, бюджет на отопление дома в 120–150 м² нужно считать по электричеству, а 10 кВт для электрокотла большого дома может не хватить.

Ропша рядом

Сильная сторона «Янтарной Ропши» — соседство с Ропшей. «Фазенда» пишет, что вся инфраструктура посёлка в пешей доступности, а сайт посёлка напоминает о целебных источниках, известных со времён Петра I, и о парке Ропшинского дворца, который сейчас восстанавливают. Для прогулок с детьми и собакой это хорошее место, не нужно никуда ехать.

До города можно добраться не только на машине. Автобус № 486 идёт от «Проспекта Ветеранов», К-638 — от улицы Червонного Казачества. Для дачного посёлка в 12 км от КАД это заметный плюс: ребёнок-школьник или пожилой родственник смогут ездить сами.

Конкуренты по соседству

У Ропши много посёлков с похожими участками без подряда. Загород.ру ещё в 2016 году называл главными конкурентами «Ропшинское» и «Большие Горки». «Большие Горки» мы описали отдельно — это маленький посёлок на 40 участков с адресами и 10 кВт. На SMR-spb.ru есть и обзоры «Ропшинских полян» и «Ропшинских прудов», а чуть дальше, в Кипени, — посёлок с газом и водопроводом.

Сравнивать стоит по трём параметрам: что из сетей реально работает, какой статус у земли и сколько стоит сотка с учётом подключения.

Дачная земля и прописка

Участки оформлены как земли для дачного строительства в составе ДНП. Сейчас такие участки считаются садовыми: на них можно построить садовый или жилой дом, а в жилом доме — зарегистрироваться. Для этого у участка должен быть адрес, а дом должен быть поставлен на кадастровый учёт как жилой. Ипотеку под такие участки дают не все банки, поэтому лучше заранее узнать условия в двух-трёх из них.

Что такое инфраструктурный платёж

На новом этапе цена сотки складывается из двух частей: стоимости самой земли и инфраструктурного платежа. За него застройщик обещает электричество 10 кВт, дороги, ограждение и благоустройство. Такая схема встречается во многих посёлках, но у неё есть подводный камень: после того как сети и дороги построены, их нужно кому-то передать — партнёрству, сетевой компании или муниципалитету. Пока этого не произошло, содержание и ремонт зависят от застройщика.

Поэтому стоит попросить документы на сети: кому принадлежит линия электропередачи, оформлены ли дороги как общее имущество и на каких условиях их будут обслуживать дальше.

Шесть соток или восемнадцать

Разброс площадей в «Янтарной Ропше» большой — от 6 до 18–19 соток. На шести сотках помещаются дом, небольшая баня и парковка, но почти не остаётся места для сада, а скважина и септик должны стоять на нормативном расстоянии друг от друга и от соседей — на маленьком участке это сильно ограничивает планировку. Участки на 12–18 соток дают свободу, и при цене сотки в 60–100 тыс. ₽ разница в бюджете между ними меньше, чем кажется: дом обойдётся дороже земли в любом случае.

Готовые дома

«Фазенда» в 2019 году упоминала двухэтажные каркасные дома на 105 м² за 4,1–4,2 млн ₽ с заведёнными коммуникациями. Сейчас такие дома продаются уже на вторичном рынке, и цена на них будет другой. Каркасный дом хорошо держит тепло, если утеплён без щелей и с правильной пароизоляцией; на осмотре стоит посмотреть, нет ли следов влаги на нижних венцах и в углах, и попросить счета за отопление прошлой зимы.

Чек-лист

Очередь, к которой относится участок, и что входило в его цену. Газопровод на улице, договор на подключение, стоимость. Мощность электричества и состояние линии. Скважина и септик, если участок продаёт владелец с постройками. Дороги: какие улицы уже с покрытием. Кто управляет партнёрством, размер взносов, долги прежнего владельца.

Свободная застройка у Малых Горок

Ни подряда, ни регламента у посёлка нет, поэтому каждая очередь застраивается по-своему: где-то стоят газобетонные коттеджи, где-то — каркасные дачи и бани. Участки открытые, на бывших полях, и облик улиц во многом зависит от того, как быстро владельцы посадят деревья. Для открытых участков лучше всего работают быстрорастущие ивы и тополя по границе, яблони и вишни в саду и живые изгороди вместо глухих заборов.

Природа Ропшинских высот

Малые Горки стоят на склонах Ропшинских высот — холмистого края с полями, оврагами, ручьями и небольшими смешанными лесами. Местные перелески — берёзово-еловые, с примесью осины и ольхи; здесь находят подберёзовики, сыроежки, осенние опята, а на полянах в июне — землянику. Холмы дают дальние виды на долины, особенно красивые в сентябре, когда желтеют берёзы.

Главная историческая достопримечательность рядом — Ропша: здесь сохранились руины дворца XVIII века, где в 1762 году погиб император Пётр III, старый парк и система прудов.

Отдых в округе

Прогулки по старому Ропшинскому парку и вдоль прудов, велосипедные маршруты по сельским дорогам между Ропшей, Кипенью и Большими Горками, зимние лыжи по полям — самые близкие развлечения. За купанием и пляжами ездят к Финскому заливу у Ломоносова, где ещё и Ораниенбаумский парк с Китайским дворцом. Для пикника достаточно своего участка.

Магазины и школы

Ближайшие магазины — в соседних деревнях, школа и почта — в Ропше. К врачам, в банк и за большими покупками ездят в Красное Село, а по Ропшинскому шоссе до КАД около 12 км. Детей школьного возраста здесь обычно возят на машине: автобусы ходят, но нечасто.

Итог

«Янтарная Ропша» — недорогие участки без подряда в 12–13 км от КАД, рядом с Ропшей, её парком и автобусами до метро. Посёлок строился очередями, и данные о нём разрозненны, а главный вопрос — газ — в источниках так и остался без ясного ответа. Если на улице выбранного участка газ есть или его подключение реально, это один из самых доступных способов получить землю под постоянный дом на юго-западе.

Источники

1. Загород.ру: КП «Янтарная Ропша» — число участков, 10 кВт, газификация, мнение портала 2016 года.
2. Новострой.ру: КП «Янтарная Ропша» — класс, статус земли, сети, расстояние.
3. Посёлки СПб: «Янтарная Ропша» — площадь, участки, цена сотки, планы по дорогам и охране.
4. Фазенда: «Янтарная Ропша» — вторая очередь, дома, данные на сентябрь 2019 года.
5. Сайт посёлка — новая очередь, инфраструктурный платёж, автобусы.
6. Долгострою.нет: «Янтарная Ропша» — адрес, сроки, сети.
7. ЦИАН: соседние посёлки в карточке «Кипени» — текущая цена «от».