«Кивеннапа Сельцо»: участки ИЖС по 10–20 соток с газом за отдельную плату у Таллинского шоссе

Масштаб: что пишут разные источники

Похоже, «Посёлки гуру» и Land47 описывают первые очереди, а 200 гектаров и 418 участков — весь замысел. В недавнем обзоре НСП аналитики вспоминали «Кивеннапу Сельцо» среди самых крупных попыток массового ИЖС в регионе.

Где находится

Место

К востоку от посёлка Сельцо и к северу от деревни Анташи; от Таллинского шоссе (А-180) посёлок отделяет неширокая полоса деревьев (Загород.ру, Land47)

Координаты

59,631° с. ш., 29,530° в. д. — примерно в 2,5 км от «Кивеннапы Юго-Запад» (Посёлки гуру, Новострой.su)

До КАД

Фазенда и «Посёлки гуру» пишут о 24 км, но для соседней «Кивеннапы Юго-Запад» справочники называют 38–46 км; цифра 24 км, вероятно, ошибочна (Фазенда, Посёлки гуру)

Окружение

Граница трёх районов — Волосовского, Гатчинского и Ломоносовского (Фазенда)

Сети и что за них платить

Как продавали

Что продаётся рядом сейчас

В посёлке Сельцо на ЦИАН — около тринадцати домов от 6,4 млн ₽, в том числе на участках ИЖС с газом по границе и 15 кВт; в соседних Анташах продают участки с газом по границе и с центральным водопроводом (ЦИАН: дома в Сельцо, ЦИАН: участки в Анташах). По объявлениям нельзя понять, относятся ли они к «Кивеннапе Сельцо», поэтому цену «от» для посёлка мы не указываем.

Что выяснить до сделки

Если покупаете участок или дом в «Кивеннапе Сельцо» у владельца, кроме общих вопросов попросите у продавца документы и спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Подключён ли газ к дому или только подведён к границе, и есть ли договор с газораспределительной организацией; какая мощность по договору с сетевой компанией; где скважина и есть ли анализ воды; кому принадлежат дороги и кто их чистит; к какой очереди относится участок и есть ли у неё общий генплан.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет строить свой дом на участке с газом и готов сам довести подключения и благоустройство.

Подробно о посёлке

Земля вместо таунхаусов

Все остальные проекты — это готовые дома: таунхаусы, дуплексы и коттеджи с обязательным подрядом. «Кивеннапа Сельцо» устроена иначе. Здесь застройщик продавал участки ИЖС по 10–22 сотки без подряда, а построить дом по своему проекту или выбрать типовой у компании покупатель решал сам. Посёлок лежит в Волосовском районе, между посёлком Сельцо и деревней Анташи, по соседству с таунхаусами «Кивеннапы Юго-Запад».

Для покупателя это другой продукт и другие риски. Недостроенного дома здесь быть не может — зато всё, что вокруг участка, от газовой трубы до дороги, зависит от того, выполнил ли застройщик свои обещания.

Двести гектаров на бумаге

В описании Загород.ру и журнала «Пригород» проект занимает 200 гектаров и рассчитан на 418 участков; в публикации 2018 года, которую пересказал Restate, — 218 участков. Справочники, которые описывали отдельные очереди, называют куда более скромные цифры: Land47 — 13 гектаров и 101 участок, «Посёлки гуру» — 2,8 гектара и 23 участка по 10–12 соток. Весной 2016 года Загород.ру сообщал о старте продаж IV и V очередей на 43 гектарах.

Сложить эти цифры в одну картину по открытым источникам не получается. Ясно одно: «Сельцо» задумывалось как один из самых больших массивов ИЖС у Петербурга, и в аналитике НСП его до сих пор вспоминают среди крупнейших попыток такой застройки.

Где это

От Таллинского шоссе посёлок отделяет только неширокая полоса деревьев, а по описанию Фазенды здесь сходятся границы трёх районов — Волосовского, Гатчинского и Ломоносовского. Ближе к Петербургу по той же трассе — Кипень. До «Кивеннапы Юго-Запад» у Каськово, судя по координатам в справочниках, около двух с половиной километров.

24 или 40 километров

Фазенда и «Посёлки гуру» пишут, что до КАД всего 24 км. Для соседнего «Юго-Запада» справочники называют 38–46 км, а продавцы участков в Сельцо пишут о 40 км до Петербурга. Посёлки стоят почти рядом, поэтому 24 км, скорее всего, ошибка или расстояние от какой-то другой точки. Для повседневной жизни разумнее рассчитывать на 40 с лишним километров по шоссе и проверить дорогу навигатором в час пик.

Сети за отдельные деньги

Магистральный газ и электричество застройщик подводил к границе каждого участка, но в цену земли подключение не входило. По данным Land47 и «Посёлков гуру», газ стоил около 130 тыс. ₽, электричество на 10 кВт — 110 тыс. ₽; у Фазенды цифры другие: 70 тыс. ₽ за 5 кВт и 130 тыс. ₽ за 10 кВт. В перечне плюсов Land47 отмечал близость к городу и опыт девелопера, в минусах — как раз эти дополнительные платежи и разнородность архитектуры.

При цене сотки 19–30 тыс. ₽ участок в 12 соток стоил около 230–360 тыс. ₽, то есть подключения почти удваивали бюджет. Это честнее, чем прятать сети в цену, но сравнивать «Сельцо» с посёлками, где коммуникации включены, нужно по полной сумме.

Вода из скважины

Центрального водопровода в посёлке нет: «Посёлки гуру» прямо пишут, что воду владельцы организуют сами, бурением индивидуальных скважин. Это отдельная статья расходов, которая зависит от глубины и оборудования, и обязательный анализ воды перед тем, как пить её из крана. Канализация — тоже своя, септик или станция очистки. Для дома круглогодичного проживания это нормальная схема, но её стоимость нужно закладывать с самого начала.

Как шли продажи

Продажи первых двух очередей начались в октябре 2015 года, и, по Загород.ру, к декабрю их участки разошлись. В марте 2016-го стартовали IV и V очереди, а обустроить посёлок застройщик обещал ко второму кварталу того же года. Покупателям предлагали рассрочку. Сейчас, по данным портала, все участки от застройщика реализованы, и купить землю здесь можно только у частных владельцев.

Строить самому

Участок ИЖС даёт свободу, но и ответственность. Перед стройкой нужно направить в администрацию уведомление о планируемом строительстве, соблюсти отступы — обычно три метра от границы соседа — и затем подать уведомление об окончании, чтобы дом поставили на учёт. Если строить в ипотеку, банк будет смотреть на подрядчика и смету.

Участок или таунхаус по соседству

Выбор между «Сельцо» и «Юго-Западом» — это выбор между землёй и готовым жильём. В таунхаусе у Каськово под секцией одна-две сотки, вода и канализация общие, а заехать можно сразу после сделки. В «Сельцо» участок в 10–22 сотки позволяет поставить отдельный дом, баню и теплицу, но дом ещё нужно построить, пробурить скважину и подключить газ. По деньгам вторая дорога почти всегда выходит дороже, по удобству жизни — свободнее.

Шоссе за деревьями

Близость Таллинского шоссе удобна для поездок, но на участках у края посёлка его слышно. Полоса деревьев между дорогой и участками гасит часть шума, однако зимой, без листвы, разница заметна. Тем, кто выбирает участок, стоит приехать в будний вечер и послушать трассу, а также посмотреть по публичной кадастровой карте, не попадает ли участок в охранные зоны газопровода, линий электропередачи или придорожную полосу: там строительство ограничено.

Документы на землю

По данным «Посёлков гуру», посёлок стоит на землях населённых пунктов с видом использования для индивидуального жилищного строительства — это лучший вариант для круглогодичного дома и прописки. В выписке ЕГРН стоит проверить именно эти две строки, а также наличие межевания и обременений. Если участок образован разделом большого массива, полезно посмотреть, как оформлены проезды к нему: принадлежат ли они муниципалитету, объединению собственников или всё ещё числятся за компанией застройщика.

Рынок вокруг

По объявлениям на ЦИАН в посёлке Сельцо продают около тринадцати домов от 6,4 млн ₽, многие — на участках ИЖС с газом по границе и 15 кВт. В Анташах предлагают участки с газом по границе и даже с центральным водопроводом. Относятся ли эти объекты к «Кивеннапе Сельцо», по тексту объявлений понять нельзя, поэтому цену «от» для посёлка мы не указываем. Для сравнения: таунхаусы в соседней «Кивеннапе Юго-Запад» на ЦИАН начинаются от 2,65 млн ₽.

Как застраивается земля без подряда

«Кивеннапа Сельцо» — единственный проект группы, где продавали землю без домов, поэтому облик посёлка полностью зависит от владельцев. На участках 10–22 сотки строят и одноэтажные дома для пенсионеров, и двухэтажные семейные коттеджи, и дачи выходного дня. В такой застройке выигрывают улицы, где соседи договорились о высоте и материале заборов и посадили деревья вдоль дороги: через несколько лет поле превращается в зелёный квартал.

Плодородные почвы Ижорского плато

Сельцо и Анташи стоят на Ижорской возвышенности — плато с карбонатными почвами, которые считаются одними из самых плодородных в Ленинградской области. Это хорошая новость для садоводов: яблони, груши, сливы, вишни и смородина растут здесь лучше, чем на песках Карельского перешейка, а газоны держатся без постоянной подсыпки. Минус открытых полей — ветер, поэтому живые изгороди и лесополосы по границе стоит сажать в первый же год.

Природа вокруг

Окрестности Сельцо — поля, перелески и небольшие смешанные леса с елью, берёзой, осиной и ольхой. На плато много родников и истоков небольших рек, а в оврагах прячутся ручьи с холодной ключевой водой. Грибники находят в местных лесах подберёзовики, подосиновики, опята, а летом на лесных опушках поспевают земляника и малина.

Отдых и поездки выходного дня

Ближайшие места для прогулок — сельские дороги и перелески вокруг посёлка, где удобно ездить на велосипеде и гулять с собакой. На выходные можно съездить в Ропшу с её старым парком и прудами, в Кипень, а дальше — к Финскому заливу у Ломоносова и Петергофа. Таллинское шоссе позволяет быстро добраться и до Петербурга, и в сторону Кингисеппа и Нарвы — к старинным крепостям и морю.

Где магазины, школы и врачи

В соседних деревнях работают небольшие магазины, а к врачу, в банк и за крупными покупками ездят в Красное Село по Таллинскому шоссе или в районный центр Волосово. Для постоянной жизни это значит, что машина нужна обязательно, а маршрут до школы стоит проверить до покупки участка.

Сёла вокруг: Сельцо, Анташи, Каськово

Сельцо и Анташи — небольшие сёла Волосовского района на краю Ижорского плато, где ещё сохранились деревенские дома, огороды и поля. Соседнее Каськово известно малоэтажным комплексом «Кивеннапа Юго-Запад», а дальше на восток — Кипень и Ропша с их парками и историей. Жизнь здесь спокойная и сельская: летом на полях работает техника, осенью убирают урожай, зимой улицы засыпает снегом, и тишину нарушает только трасса.

Для покупателя важно понимать, что инфраструктура будет развиваться медленно: магазинов и сервисов здесь меньше, чем у Гатчины или Всеволожска, зато цены на землю ниже, а участки просторнее.

Практика: ветер, вода, дорога

Открытые поля плато хорошо продуваются, поэтому зимой у домов наметает сугробы, а летом ветер сушит газон. Подземные воды на карбонатных почвах обычно чистые и жёсткие, и для скважины стоит предусмотреть умягчение воды. Таллинское шоссе — главная артерия: по нему быстро доехать до КАД, но в часы пик у развязок бывают пробки, а зимой важно, как чистятся местные подъезды к посёлку.

Год на плато

Весной поля вокруг Сельцо оттаивают рано, и уже в апреле здесь начинают работать на огородах. Летом — земляника на опушках, купание в местных прудах и речках, сенокос на соседних полях. Осень — время урожая в саду и опят в перелесках. Зимой плато заносит снегом, лыжни прокладывают прямо по полям, а дороги становятся главной заботой жителей.

С детьми

Для детей здесь простор: поля, перелески, ручьи и тишина, где можно кататься на велосипеде и строить шалаши. Но до школы и кружков придётся возить: небольшие сельские школы есть в окрестных сёлах, а секции, бассейны и музыкальные школы — в Красном Селе и Волосово. Семьи, которые выбирают такие места, обычно планируют распорядок так, чтобы совмещать поездки на работу и в школу, а летом дети проводят на участке все каникулы.

Итог

«Кивеннапа Сельцо» — самый «земельный» проект группы: участки ИЖС приличного размера с газом по границе у Таллинского шоссе, без обязательного подряда. Цена на старте была низкой, но к ней добавлялись подключения и скважина, а после банкротства застройщика каждый покупатель должен сам убедиться, что обещанные сети и дороги существуют и кому-то принадлежат.

Источники

1. Загород.ру: КП «Кивеннапа Сельцо» — расположение, очереди, хронология продаж.
2. Посёлки гуру: «Кивеннапа Сельцо» — первая очередь, сети, стоимость подключений, координаты.
3. Land47: «Кивеннапа Сельцо» — участки, цена сотки, подключения, плюсы и минусы.
4. Фазенда: «Кивеннапа Сельцо» — стоимость подключений, расположение.
5. Restate (08.11.2018) — проекты группы, запрет продаж.
6. «Пригород» (07.10.2018) — иски к компаниям группы.
7. НСП (10.04.2019)
8. НСП: масштабные проекты ИЖС — «Кивеннапа Сельцо» среди крупных проектов региона.
9. ЦИАН: дома в Сельцо и участки в Анташах — текущие предложения рядом.
10. Новострой.su: «Кивеннапа Юго-Запад» — координаты и расстояние соседнего комплекса.