«Кивеннапа Юго-Запад» у Каськово: таунхаусы по миллиону на Таллинском шоссе и проект, который остановился на полпути

Что продаётся сейчас и что стоило на старте

Прайс застройщика — архивный, без даты; судя по ценам, это первая половина 2010-х годов.

Что задумывали: источники расходятся

Где находится

Адрес

Волосовский район, у деревни Каськово (Новострой.su, ЦИАН); координаты 59,621° с. ш., 29,497° в. д. (Новострой.su)

До КАД

38 км по Таллинскому шоссе (SPBGURU, Spbhomes, Посёлки всё), 46 км у Новострой.su (Spbhomes, Новострой.su)

Транспорт

В объявлении — остановка в 500 м и автобус до метро (ЦИАН)

Окружение

Волосовский район известен старыми дворянскими усадьбами; лес и водоём рядом (Посёлки всё, Townhouse.ru)

Сети и благоустройство

Что выяснить до сделки

Комплекс достроен не целиком, поэтому главное — статус конкретного дома. Кроме общих, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Введён ли дом в эксплуатацию и зарегистрировано ли право собственности; как записана земля — МЖС, ИЖС или дачная, и есть ли под секцией свой участок; есть ли в доме газ или он отапливается электричеством; кому принадлежат сети и кто их обслуживает; что построено вокруг дома и что осталось недостроем по соседству.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: покупателю с очень ограниченным бюджетом, который выбирает готовый дом в достроенной части и проверит его документы и сети.

Подробно о посёлке

Миллион за таунхаус

Цены здесь были самыми низкими во всей линейке. В архивном прайсе застройщика, который сохранили «Посёлки гуру», таунхаус на 40 м² с участком 1,2 сотки стоит 1,09 млн ₽, секции на 50–80 м² — от 1,28 до 1,76 млн ₽. В пересчёте на метр это 22–27 тыс. ₽ — меньше, чем стоила в те годы вторичка в спальных районах Петербурга. Минимальные цены по типам «Петербургские посёлки» называют так: таунхаус — от миллиона, дуплекс — от 1,9 млн ₽, коттедж — от 2,7 млн ₽.

Сегодня на ЦИАН около десятка объявлений о продаже таунхаусов в Каськово, а нижняя граница по посёлку — 2,65 млн ₽. В одном из объявлений — двухэтажный таунхаус на 90 м² с участком в пять соток.

Сколько здесь домов

Справочники не сходятся даже в масштабе. Новострой.su в тексте пишет о 170 домовладениях, а в карточке — о 450 в двух очередях; ту же цифру 450 повторяет Spbhomes. SPBGURU и «Петербургские посёлки» говорят примерно о шестистах. Скорее всего, 600 — это первоначальный замысел, 450 — уточнённый проект, а 170 — то, что успели построить или вывести в продажу к моменту описания. Проверить это по открытым данным не удалось, и на месте разница видна сразу: часть территории застроена, часть — нет.

Газ: есть или нет

Самый практичный вопрос оказывается и самым запутанным. «Посёлки гуру», Townhouse.ru и «Петербургские посёлки» пишут о магистральном газе, а в комментарии на «Посёлках гуру» покупатель подтверждает: газ есть, люди живут. Новострой.su и AMA перечисляют только электричество, воду и канализацию, и в объявлении на ЦИАН продавец упоминает те же три сети. Возможно, газ дошёл не до всех очередей или не до всех домов. Для покупателя вывод простой: смотреть счётчик и котёл в конкретной секции, а не верить карточке.

Какая это земля

Статус земли в источниках тоже разный: малоэтажное жилищное строительство у Новострой.su и AMA, ИЖС у «Петербургских посёлков», ДНП у «Посёлков гуру». Для таунхауса это не формальность. От вида разрешённого использования зависит, как записан объект в ЕГРН — блок жилого дома, помещение или садовый дом, — а значит, регистрация, ипотека и налог. Выписка из ЕГРН на землю и на дом снимает этот вопрос за один вечер.

Стройка, которая остановилась

SPBGURU помечает комплекс как замороженную стройку, Новострой.su — как частично сданный, с двумя очередями. Загород.ру сдержанно пишет, что «Юго-Запад» не избежал основных проблем других проектов девелопера, имея в виду переносы сроков. Что именно здесь построено на сегодня, по открытым источникам не видно. При этом, по SPBGURU, разрешение на строительство у проекта было — речь о согласованном, но не доведённом до конца проекте, а не о самострое.

Таллинское шоссе

Дорога — сильная сторона места. Таллинское шоссе — одна из главных трасс на юго-запад от города, а 38 км до КАД — примерно столько же, сколько у «Кивеннапы Север». В объявлении упоминается остановка в 500 метрах и автобус до метро. Ближе к городу по той же трассе — Кипень и посёлки вокруг Ропши.

Что обещали вокруг

Townhouse.ru пересказывал планы застройщика: торговый центр с магазинами и кафе, офисы сервисных служб, фитнес, детские и спортивные площадки, собственная управляющая компания. AMA описывает уже сделанное — ограждение, контроль въезда, круглосуточную охрану, асфальтированные дороги и освещение, газон и парковочное место у каждого дома, фасады с отделкой декоративным камнем. Торгового центра и фитнеса в описаниях сданной части нет, поэтому на них лучше не рассчитывать.

«Юго-Запад» и «Юг»: в чём разница

С соседним по линейке «Кивеннапой Юг» у Гатчины этот комплекс роднят материалы, планировки и черновая отделка. Различия — в масштабе и окружении. «Юг» занимает 32 гектара, рассчитан примерно на 1200 домовладений и стоит в четырёх километрах от Гатчины со станцией рядом. «Юго-Запад» вдвое меньше по площади, и в источниках о нём упоминается только автобус по трассе, а ближайший город с полным набором услуг заметно дальше. Зато здесь не было истории с массовым отключением света, которая пришлась на «Юг» в 2019 году.

Как читать цены на вторичке

За десяток лет таунхаусы здесь подорожали примерно в два с половиной раза — с 1,1 млн ₽ до 2,65 млн ₽ и выше. У «Кивеннапы Симагино» за тот же срок цены выросли примерно в три с половиной раза. Возможное объяснение — незавершённость проекта и сомнения покупателей в документах, но прямых данных об этом нет. Сравнивая объявления, полезно смотреть не только на площадь, но и на то, введён ли дом, заведён ли газ и сколько земли под секцией: разброс в 1–5 соток меняет и цену, и удобство.

Жить рядом с недостроем

Если стройка остановилась, соседний участок может годами оставаться пустырём или каркасом без крыши. Это влияет и на быт, и на цену: недострой рядом снижает стоимость готовых домов, а доступ к нему никто не охраняет. Стоит пройти по всему посёлку, а не только до продаваемого дома, и посмотреть на генплан: где проходят сети, кто будет содержать дороги в незастроенной части и не окажется ли дом на краю заброшенной площадки.

Как проверять дом

Порядок проверки здесь такой же, как в других посёлках группы, но с поправкой на незавершённость. Сначала выписка ЕГРН: введён ли дом, на кого зарегистрирован, нет ли обременений. Затем сети: от какого источника вода, где сливается канализация, кому платить за свет и есть ли газ в доме. И наконец, управление: кто сегодня обслуживает территорию и сколько это стоит. Отзывы соседей на месте обычно точнее любых справочников.

Отдельный случай — секция, которую продают по предварительному договору или как незавершённый объект. Тогда покупатель приобретает не дом, а право требовать его от продавца или застройщика, и при банкротстве последнего такое право может оказаться трудно реализовать. Готовый дом с зарегистрированным правом собственности стоит дороже, но эта разница — плата за определённость.

Газобетонные блоки на плато

Таунхаусы, дуплексы и отдельные дома из газобетона строились по нескольким типовым проектам, и в достроенной части посёлок выглядит однородно: простые объёмы, одинаковые фасады, небольшие участки. Рядом с недостроем, о котором говорится выше, облик посёлка во многом зависит от того, как владельцы оформят свои дворы. Живая изгородь, пара деревьев и аккуратный газон способны превратить даже небольшой участок в уютное место.

Чернозём севера

Земля у Каськово — карбонатный суглинок плато, который за плодородие иногда называют «северным чернозёмом». Для владельца таунхауса с маленьким участком это значит: смородина, крыжовник, клубника и пара яблонь дадут урожай без особых усилий. Ветер на открытом плато сильный, поэтому живые изгороди и деревья по границе — первое, что стоит посадить.

Поля, родники и перелески

Вокруг Каськово — распаханные поля, перелески из берёзы и ели и родниковые ручьи, которые питают истоки местных рек. В перелесках собирают грибы и землянику, а с пологих холмов плато открываются дальние виды на поля. Это спокойный сельский пейзаж, совсем не похожий на сосновые боры Карельского перешейка.

Выходные на юго-западе

Утро — прогулка по полям вокруг посёлка, затем — Кипень и Ропша с её парком и прудами. Днём можно доехать до Копорской крепости или до Финского залива у Лебяжьего. Вечером — домой по Таллинскому шоссе, которое в выходные свободнее северных трасс.

С детьми

Для детей — двор при таунхаусе и поля вокруг для прогулок и велосипеда. Школы и детские сады — в окрестных сёлах, секции и бассейны — в Красном Селе и Волосово. Соседство со стройкой требует присмотра за детьми на улице.

Практика: дом в незавершённом посёлке

Покупая таунхаус в посёлке, где стройка остановилась, важно понять не только состояние своего дома, но и то, кто содержит дороги, освещение и сети. Газ, по разным источникам, есть не везде, поэтому отопление конкретного дома нужно проверить на месте. Недорогая цена — повод заложить в бюджет утепление и ремонт, а близость Таллинского шоссе — удобная дорога в город.

Рядом с недостроенными участками полезно оценить, что может появиться на соседней земле: продолжат ли стройку, будут ли пустыри или новые проекты.

Каськово и соседи

Каськово — старое село Волосовского района, где деревенские дома соседствуют с полями и перелесками. Рядом — посёлок участков «Кивеннапа Сельцо», дальше — Кипень, Ропша и Красное Село. Для покупателя это спокойная сельская местность в сорока километрах от КАД, где жизнь течёт неспешно, а инфраструктура развивается медленно.

Итог

«Кивеннапа Юго-Запад» — самый дешёвый и самый недостроенный проект группы: таунхаусы по миллиону на старте, хорошая дорога по Таллинскому шоссе и много вопросов к документам и сетям. Покупать здесь имеет смысл только готовый дом в обжитой части, по которому продавец может показать выписку ЕГРН и договоры на коммунальные услуги.

Источники

1. ЦИАН: таунхаусы в Каськово — объявления в комплексе, транспорт.
2. ЦИАН — цена «от».
3. Новострой.su: МЖК «Кивеннапа Юго-Запад» — площадь, домовладения, статус земли, сети, координаты.
4. Spbhomes: ЖК «Кивеннапа Юго-Запад» — типы домов, участки, очереди.
5. SPBGURU: «Кивеннапа Юго-Запад» — статус стройки, число участков.
6. Петербургские посёлки: «Кивеннапа Юго-Запад» — статус земли, рельеф, минимальные цены.
7. Посёлки гуру: «Кивеннапа Юго-Запад» — прайс таунхаусов, газ, отзывы.
8. AMA: «Кивеннапа Юго-Запад» — фасады, благоустройство, охрана.
9. Townhouse.ru: «Кивеннапа-Юго-запад» — планы инфраструктуры, сети.
10. Посёлки всё: «Кивеннапа Юго-Запад» — расположение, окружение.
11. Загород.ру: МЖК «Кивеннапа Юго-Запад» — оценка застройщика, отзывы.
12. НСП (10.04.2019) и «Пригород» (05.2019) — банкротство компаний группы.