КП «Ропшинские Высоты» между Ропшей и Кипенью: участки ДНП 9–16 соток в 11–12 км от КАД

Что продаётся и по какой цене

Свежих цен в открытых источниках нет: 1,05–1,21 млн ₽ и «дом от 3,1 млн ₽» — ориентиры времён первичных продаж.

Расположение и две версии посёлка

Где

Ломоносовский район, у Ропшинского шоссе и дороги Ропша — Оржицы, между Ропшей и деревней Кипень, рядом Малые Горки (Cottage.ru, Посёлки СПб, Посёлки гуру)

Расстояния

11 км до КАД, 2 км до Ропши, 9 км до Красного Села, 20 км до Финского залива (Загород.ру)

Версия 1

56 участков по 14–16 соток на 9,8–10 га, дома из газобетона 100–300 м², застройщик — ДНП «Ропшинские Высоты» / частный застройщик, сайт dnprv.ru (Посёлки гуру, Посёлки всё, ЦИАН)

Коммуникации и благоустройство

Что выяснить до сделки

Данные о посёлке противоречивы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Как называется партнёрство в документах и кто его создал; сколько участков в посёлке на самом деле; проложен ли газопровод и подключены ли соседи; заасфальтированы ли дороги; что из обещанной инфраструктуры построено; размер взносов.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет участок под свой дом у Ропши и готов разобраться в документах партнёрства.

Подробно о посёлке

Один посёлок — два описания

«Ропшинские Высоты» — дачный посёлок у Ропшинского шоссе, между Ропшей и деревней Кипень, в 11–12 км от КАД. Сложность в том, что справочники описывают его по-разному. По версии ЦИАН, «Посёлков гуру» и «Посёлков всё», здесь 56 участков по 14–16 соток на 9,8–10 га и проекты газобетонных домов на 100–300 м². По версии WideLand, Cottage.ru и «Посёлков СПб», посёлок занимает 4,8 га и разделён на 36–38 участков по 9–15 соток.

Возможно, речь о двух этапах одного проекта, возможно — о разных партнёрствах с похожими названиями. Подтверждающих документов мы не нашли, поэтому на странице приводим обе версии и отмечаем, что в них совпадает.

Что совпадает

В обеих версиях это земли сельхозназначения под дачное строительство в форме ДНП, участки продаются без обязательного подряда, к каждому подведено около 10 кВт электричества. Вода — из индивидуальных или общих скважин глубиной 35–80 м, канализация — локальная. Дороги на старте были гравийными, позже их обещали покрыть асфальтом или гравийно-битумной смесью. В планах — ограждение, освещение, пост охраны, магазин, детская и спортивная площадки и пожарный водоём.

Загород.ру и ЦИАН отмечают ещё одну полезную деталь: участки можно объединять или делить. Это удобно, если нужен большой участок под усадьбу или, наоборот, хочется купить половину надела.

Газ: «возможна газификация»

Здесь формулировки снова расходятся. ЦИАН пишет, что газификация посёлка возможна «в перспективе», «Посёлки гуру» — что она возможна по государственной программе и что собираются согласования для получения технических условий. «Посёлки СПб» в карточке ставят «газ — да». В объявлениях по соседству, в Ропше, продавцы часто пишут «газ по границе участка» и упоминают программу догазификации.

Для покупателя это значит, что статус газа нужно проверять для конкретной улицы: проложен ли газопровод, подключены ли соседние дома, кто владелец сети. Если газа нет, отопление придётся строить на электричестве — а 10 кВт для большого дома может оказаться мало.

Цены

«Посёлки гуру» указывают участки за 1,05–1,21 млн ₽, «Посёлки всё» — цену сотки от 75 тыс. ₽ и дома с подрядом от 3,1 млн ₽. Это цены времён первичных продаж, когда посёлок только размечали. Свежих предложений в открытых источниках мы не нашли.

Ориентир для торга дают соседи: в «Больших Горках» участки сейчас от 550 тыс. ₽, в «Янтарной Ропше» — от 960 тыс. ₽, а в «Дивном озере» в Кипени с газом и водопроводом — от 6,9 млн ₽. Участок в «Ропшинских Высотах» без подключённого газа логично сравнивать с первыми двумя.

Расположение

По данным Загород.ру, до КАД 11 км, до Ропши 2 км, до Красного Села 9 км, до Финского залива 20 км. Ближайший населённый пункт, по «Посёлкам гуру», — Малые Горки. «Посёлки СПб» упоминают дорогу Ропша — Оржицы. Это место между двумя посёлками с инфраструктурой: в Ропше есть магазины, парк и автобусы до метро, в Кипени — школа, детский сад, аптека и медпункт.

Рядом много похожих проектов: «Ропшинское», «Янтарная Ропша», «Большие Горки», «Ропшинские поляны». Все они продают участки без подряда, и разница между ними — в том, какие сети реально работают.

Земля сельхозназначения

Участки продаются как земли сельскохозяйственного назначения с видом использования для дачного строительства. Сейчас такие участки считаются садовыми. На них можно построить жилой дом и зарегистрироваться в нём, но для этого дом должен быть поставлен на учёт как жилой, а у участка должен быть адрес. Ипотеку на садовые участки сельхозназначения дают немногие банки, поэтому это стоит выяснить заранее.

Если участок делят или объединяют, изменения нужно провести через кадастрового инженера и внести в ЕГРН — иначе продать или заложить такой участок будет сложно.

Как понять, о каком посёлке речь

Раз справочники расходятся, лучший способ разобраться — документы. По кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте видно, в какой массив он входит и какие участки рядом. По названию и ИНН партнёрства в выписке из ЕГРЮЛ — кто его учредил и кто председатель. Генплан посёлка у правления покажет, сколько участков в нём на самом деле. Если продавец не может показать ни генплан, ни реквизиты партнёрства, это повод насторожиться.

Скважина на 35–80 метров

Глубина скважин, которую указывает WideLand, — от 35 до 80 м. Чем глубже скважина, тем она дороже, но и тем стабильнее вода по объёму и качеству. В посёлке предусмотрены и общие скважины на несколько участков: это дешевле, но требует договорённости с соседями о том, кто платит за ремонт насоса и анализ воды. Перед покупкой спросите соседей, какой глубины их скважины и нужна ли в доме система очистки воды.

Чек-лист

Название партнёрства в документах и его ИНН. Кадастровый номер участка и вид использования. Газ на улице и у соседей. Мощность электричества. Глубина и дебит скважин у соседей. Покрытие дорог. Какая инфраструктура из обещанной построена. Размер взносов и долги.

Дома на дачной земле

Справочники упоминают в посёлке газобетонные дома, но участки продавали без подряда, поэтому облик будет разным. На 9–16 сотках открытых полей Ропшинских высот ландшафт начинают с деревьев: быстрорастущие ивы и берёзы по границе, плодовый сад, живые изгороди. Видовой характер места подсказывает ставить дом так, чтобы терраса смотрела на холмы, а не на соседний забор.

Поля, холмы и усадебный парк

Ропшинские высоты — холмы с полями, перелесками и смешанными лесами, где растут ель, берёза, ольха и осина. В паре километров отсюда — Ропша, где сохранились старые аллеи и пруды бывшего дворцового парка. Ягоды и грибы здесь собирают в перелесках и в лесах вокруг Кипени: малину, землянику, подберёзовики, опята.

Выходные рядом

Прогулки по Ропшинскому парку и рыбалка на прудах — в нескольких минутах. Летом можно доехать до Финского залива в Ломоносове и Петергофе, где есть пляжи и парки с фонтанами. В Ропше — школа и магазины, а в Красном Селе — поликлиника, банки, аптеки и торговые центры.

Итог

«Ропшинские Высоты» — посёлок участков без подряда в 11–12 км от КАД, между Ропшей и Кипенью, с электричеством, скважинами и обещанием газа. Справочники описывают его противоречиво, поэтому начинать стоит не с прайса, а с документов партнёрства и прогулки по улицам: сколько домов построено, есть ли газовые трубы, какие дороги. Если газ на выбранной улице есть, это удобное место для постоянного дома недалеко от города.

Источники

1. ЦИАН: КП «Ропшинские высоты» — описание, сети, дороги, год сдачи.
2. Загород.ру: КП «Ропшинские высоты» — площадь, расстояния.
3. Посёлки гуру: «Ропшинские Высоты»
4. Посёлки всё: «Ропшинские высоты» — цена сотки, дома, 15 кВт, благоустройство.
5. WideLand: «Ропшинские Высоты» — 38 участков, сети, планы.
6. Cottage.ru: «Ропшинские высоты» — расположение, число участков.
7. Посёлки СПб: «Ропшинские Высоты» — 36 участков, 4,8 га, застройщик, газ.
8. ЦИАН: участки в Ропше — газ по границе и догазификация у соседних участков.