КП «Роквилль» у Колтушского шоссе: обзор посёлка, факты и цифры

Что продавалось и по какой цене

Дома каменные, по одному из четырёх проектов. Покупая дом с рук, сравните его с исходным проектом и проверьте, что изменено.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, 9–11 км от КАД по Колтушскому шоссе (Загород.ру)

Дорога

Через Янино; объезды — по дороге 41К-068 или по трассе Санкт-Петербург — Всеволожск на Мурманское шоссе, оба через Кудрово (Загород.ру)

Природа

Лес и Коркинское озеро рядом; парк усадьбы «Кирицкое поле» — памятник истории (Загород.ру)

Рядом

Колтуши и Павлово — около 2,5 км; магазины вдоль Воейковского шоссе; школа, кинотеатр, спа с бассейном, боулинг (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Застройщик давно не публикует новостей, а информации о посёлке мало. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Кто обслуживает посёлок после ухода застройщика, сколько стоит обслуживание, в каком состоянии скважина и очистные и кому принадлежат дороги.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет готовый каменный дом с газом в небольшом посёлке и готов сам заниматься участком.

Подробно о посёлке

Английская резиденция в Колтушском поселении

«Роквилль» задумывался как небольшая резиденция в английском стиле: 24 участка площадью от 11 до 25,5 сотки на 4,7 гектара и каменные особняки по четырём проектам с британскими названиями. Посёлок расположен в 9–11 км от КАД по Колтушскому шоссе, рядом с лесом и Коркинским озером. Статус земли — ИЖС.

Проект сдан в III квартале 2014 года, продажи от девелопера завершены.

Четыре дома с лондонскими именами

Самый компактный — трёхэтажный «Ричмондхаус» на 184 м² с двумя полукруглыми балконами, которые работают как летние террасы. «Бекслихаус» — двухэтажный дом на 221 м² с жилыми этажами для круглогодичной жизни и чердаком. «Челсихаус» на 245,4 м² — трёхэтажный особняк с тремя балконами, угловой террасой и аркой над входом.

Самый большой — «Тауэрхаус»: три этажа, просторный холл, много комнат, открытая терраса с задней стороны и закрытый гараж. Дома каменные, и один из первых посетителей портала в 2013 году писал, что давно мечтал о кирпичном доме.

Разница между проектами — не только в площади. Трёхэтажные «Ричмондхаус» и «Челсихаус» компактнее в плане и требуют ходить по лестницам, двухэтажный «Бекслихаус» удобнее для семьи с пожилыми родителями, а «Тауэрхаус» с гаражом рассчитан на большую семью с машинами.

Все сети, включая канализацию

Инженерная часть у посёлка полная. Каждый коттедж подключён к магистральному газу, электричеству мощностью 15 кВт, водоснабжению от артезианской скважины, канализации и оптоволокну. Для посёлка такого размера это редкость: обычно канализацию оставляют на совести владельцев.

В карточке Загород.ру указаны ограждение, круглосуточная охрана, уличное освещение и гостевая парковка. Портал в 2016 году отмечал, что инженерные коммуникации и обещанная внутренняя инфраструктура полностью готовы.

ИЖС и прописка

В отличие от многих соседних дачных посёлков, земля в «Роквилле» оформлена под индивидуальное жилищное строительство. Это значит, что дом можно оформить как жилой и зарегистрироваться в нём без дополнительных процедур, а для получения ипотеки на готовый дом ИЖС обычно удобнее, чем садовый участок.

Сложная история

По оценке Загород.ру, у объекта довольно сложная история: застройщик однажды уже менялся, а затем к «Роквиллю» присоединили земли ныне несуществующего проекта «Зелёные Каскады-2». В 2013 году портал не смог получить подробной информации о новостях ни на сайте, ни в отделе продаж.

Такие перестановки, по мнению портала, не пошли посёлку на пользу. В августе 2014 года не были проданы 4 готовых дома и 13 участков, сотка с коммуникациями стоила 350 тысяч рублей, а внешне посёлок напоминал скорее долгострой комфорт-класса, чем клубный проект.

Между амбициями и реальностью

Загород.ру сформулировал проблему точно: посёлок завис между своими амбициями и тем, что действительно готов предложить. Покупатели комфорт-класса выбирали более бюджетные варианты в большей степени готовности, а покупатели бизнес-класса — уже сложившиеся проекты своего уровня.

В январе 2016 года цена сотки снизилась примерно до 300 тысяч, за полтора года продали семь участков, но все четыре дома оставались в продаже. Это дешевле, чем у соседей — «Янтарного бора» и «Лукоморья», но и по организации инфраструктуры и благоустройству «Роквилль» им уступал.

Шекспир и русское поле

Маркетинг посёлка строился на британских ретро-персонажах: на сайте Уильям Шекспир уверял, что находит вдохновение только в «Роквилле». Портал иронизировал: дома в английском стиле, а поле, на котором они построены, русское. Посёлку явно не хватало ландшафтных работ и оформления территории, которых требует заявленный статус.

Посетители в 2021 году писали о том же: коттеджи красивые, как на концептах, но стоят на голом поле без ограждений и озеленения, дороги щебёночные, а лесные массивы — рядом с посёлком, а не в нём.

Общие сети на 24 дома

Полный набор сетей в маленьком посёлке — это и плюс, и ответственность. Канализация, подключённая к каждому коттеджу, скорее всего, выведена на общие очистные, а вода идёт из общей артезианской скважины. Такие объекты нужно обслуживать: менять фильтры и насосы, делать анализы воды, а общей скважине, как правило, нужна лицензия на пользование недрами.

Когда в посёлке всего 24 дома, расходы на это делятся на небольшое число владельцев, и при пассивном застройщике организовывать обслуживание приходится самим жителям. Перед покупкой стоит узнать, кто сейчас отвечает за скважину и очистные и есть ли у посёлка товарищество собственников.

Цена сотки на фоне соседей

В 2014 году сотка с коммуникациями в «Роквилле» стоила 350 тысяч рублей, в 2016-м — около 300 тысяч. Для сравнения: в соседнем «Рублёво» сотка с газом и водой стоила 180 тысяч при полной оплате, а в «Уварово» с центральными сетями — 350–500 тысяч. «Роквилль» оказался посередине: дороже простых посёлков, но без благоустройства, которое оправдывало бы цену уровня «Лукоморья».

Озеро и усадьба по соседству

Экологических преимуществ у «Роквилля» не отнять: рядом лесной массив и Коркинское озеро, хотя летом наплыв отдыхающих на нём велик и сказывается на качестве воды. Совсем близко — парк усадьбы «Кирицкое поле», сама усадьба является памятником истории. Для прогулок это хорошее дополнение к посёлку без собственного парка.

Магазины близко, город — далеко

Инфраструктурно посёлок привязан к Колтушам и Павлово, до которых около 2,5 км, а ближайшие магазины стоят ещё ближе — вдоль Воейковского шоссе. Неподалёку школа, кинотеатр, спа-центр с бассейном, боулинг и кафе, и пробки в этих местах редки.

А вот дорога в Петербург становится всё сложнее из-за застройки Янино. Объезды есть — по дороге 41К-068 или по трассе Санкт-Петербург — Всеволожск на Мурманское шоссе, — но оба длинные и проходят через Кудрово, где на дорогах немногим лучше.

Каменный дом спустя десять лет

Дома в «Роквилле» построены около 2013–2014 годов. Кирпичные стены за это время не стареют, а вот кровля, окна, водосточная система и газовый котёл к десяти-пятнадцати годам службы могут потребовать замены или ремонта. Если дом долго стоял пустым — а все четыре готовых дома несколько лет не могли продать, — особенно внимательно стоит проверить подвал, отмостку и систему отопления.

Конкуренты

Помимо «Янтарного бора» и «Лукоморья», портал называл конкурентами «Рублёво», «Коркинские просторы» и «Тавры». В отличие от них, «Роквилль» продавал не только землю, но и готовые каменные дома, и это его главное отличие: можно купить дом, где уже подключены все сети, включая канализацию.

Что проверить при покупке

Дома здесь продаются с рук, поэтому важно выяснить, кто сейчас обслуживает посёлок и сколько это стоит, в каком состоянии общая скважина и очистные, кому принадлежат дороги и есть ли охрана на деле. Стоит сравнить дом с исходным проектом: что изменил владелец, сделана ли отделка, есть ли документы на перепланировку. Для дома площадью 200–250 м² с газом и всеми сетями в 10 км от КАД это может оказаться хорошей покупкой — если участок вы готовы благоустраивать сами.

Английская резиденция и сад

Британские имена проектов и каменные фасады придают посёлку английский характер. Ландшафт продолжает тему: газоны, стриженые изгороди, кирпичные дорожки, розы и пионы у фасадов. На участках 11–25 соток можно устроить полноценный английский сад с лужайкой и миксбордерами.

Почвы и сад в Колтушском поселении

Почвы у Коркинского озера — супеси и суглинки, местами влажные. На них хорошо растут розы, гортензии, рододендроны в полутени, а газон держится без больших усилий. Для английского сада важен дренаж, особенно весной.

Озеро и усадьба рядом

Рядом — Коркинское озеро для купания и рыбалки и старинная усадьба по соседству, о которой говорится выше. В окрестных лесах собирают ягоды и грибы, а Колтушские высоты с видами — в нескольких минутах.

Год в резиденции

Весной английские сады оживают раньше всего — тюльпаны и нарциссы у фасадов. Летом — озеро и прогулки. Осенью — золото кленов и грибы. Зимой каменные дома с городскими сетями держат тепло.

С детьми

Камерный посёлок на 24 семьи — спокойное место для детей. Школы — в Колтушах, секции — во Всеволожске. Большие участки — простор для детских площадок.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по посёлку и к Коркинскому озеру, затем — соседняя усадьба и Колтушские высоты. Днём — Колтуши с научным городком. Вечером — английский сад и ужин в каменном особняке.

Практика: общие сети на 24 дома

Все сети, включая канализацию, общие на небольшой посёлок, и их содержание делится между 24 владельцами. Стоит узнать, кто обслуживает станцию очистки и как распределяются расходы. Каменные дома через десять лет требуют проверки кровли, фасада и окон.

С детьми и для взрослых

Камерный посёлок с английскими особняками — место для спокойной жизни: тихие улицы, большие участки, соседи, которых знаешь лично. Для детей — сады, лужайки и Коркинское озеро летом, для взрослых — английские интерьеры и камины зимой. Учатся дети в Колтушах, а к врачам и в торговые центры семьи ездят во Всеволожск или Кудрово.

Посёлок на 24 дома ценен тем, что не разрастётся: соседей не станет больше, а облик улиц сохранится таким, каким его задумывали.

Источники

1. Загород.ру: КП «Роквилль» — участки, дома, сети, мнения портала 2013–2016 годов, отзывы.
2. Обзоры SMR-spb.ru: «Лукоморье», «Янтарный бор», «Рублёво» — конкуренты по локации — к разделу «Подробно о посёлке».