КП «Лукоморье»: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Застройщик распродал посёлок к 2019–2020 годам: сейчас это вторичный рынок, и продавец — частное лицо.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, Колтушское поселение, ул. Лесопарковая, д. Канисты (ЦИАН); между Колтушами и Воейково (Загород.ру)

Дорога

10–11 км от КАД; ближайший путь — Колтушское шоссе, запасной — Мурманское (Загород.ру)

Природа

Дубовая роща, 13 га лесопарка; рядом Коркинское озеро с пляжем, лодочной станцией, рестораном и баней (Загород.ру)

Рядом

Школы, сады, поликлиники, ледовый дворец в Колтушах; аэродром малой авиации — в 10 км (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Покупка — на вторичном рынке, у частного владельца. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Размер взноса управляющей компании и нет ли долга по нему, из чего на самом деле построены несущие стены, в каком состоянии котельная, кровля и септик дома, которому больше десяти лет.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: состоятельным семьям, которым нужен готовый особняк в обжитом посёлке с сервисом рядом с городом.

Подробно о посёлке

Сказка за десятки миллионов

«Лукоморье» — самый известный посёлок и один из немногих в Ленобласти, о которых агрегаторы пишут почти без оговорок. Загород.ру называет его арт-посёлком класса делюкс и держит в списке рекомендованных. Посёлок стоит во Всеволожском районе, в 10–11 км от КАД, между Колтушами и Воейково, у деревни Канисты.

Концепция видна с первого взгляда: по территории расставлены фигуры героев пушкинских сказок, у посёлка есть собственный герб, а за годы работы он собрал несколько отраслевых наград. В рекламе такие детали обычно выглядят украшением. Здесь они стали частью узнаваемости, на которой держатся цены вторичного рынка.

Сто два дома на шестидесяти гектарах

По данным Загород.ру, посёлок занимает 60 гектаров, из них 13 — лесопарковая зона. Территория поделена всего на 102 домовладения. Участки — от 15 до 30 соток, дома — от 318 до 833 м². В обычном дачном посёлке на такой площади поместились бы пять-шесть сотен наделов по восемь соток.

Дома строили из керамического кирпича, газобетона и поризованной керамики, а в планировку каждого коттеджа входят сауна и камин. В обсуждениях на портале покупатели спорят, можно ли называть такие дома кирпичными: несущие стены нередко газобетонные, а кирпич служит облицовкой. Недостатком это не назовёшь, но проектную документацию конкретного дома стоит попросить ещё до торга.

Сдан тринадцать лет назад

Посёлок сдан в III квартале 2013 года и, по данным Загород.ру, полностью заселён. Это главное отличие от большинства проектов, о которых мы пишем: гадать, дотянут ли сети и построятся ли соседи, здесь не нужно. Всё уже произошло, поселковая жизнь идёт больше десяти лет.

Свою роль застройщик почти исполнил ещё к 2019 году — тогда у него оставался последний особняк за 37 млн ₽. Теперь в «Лукоморье» продают дома владельцы. В ЦИАН выставлены коттеджи около 370 м² за 42,5–50 млн ₽.

Как менялись цены

История предложений на Загород.ру позволяет проследить рынок. В ноябре 2018 года продавались три готовых особняка: самый доступный, больше 300 м² на 18 сотках, стоил меньше 20 млн ₽, самый дорогой приближался к 100 млн. В декабре 2019-го на продаже было пять домов владельцев от 160 до 510 м² за 23–75 млн. В апреле 2021 года — четыре предложения от 37 до 75 млн.

Нижняя граница за восемь лет выросла примерно вдвое. Для сравнения: в «Синицыно» у Мурманского шоссе сотка с газом за пять лет подорожала в 2,5–3 раза. Дорогие особняки дорожают медленнее, а продаются дольше — покупателей на дом за 50 млн всегда меньше, чем на участок за пять.

Сети как в городе

Инженерия здесь полная: централизованные газ и электричество, горячее и холодное водоснабжение, локальная канализация, спутниковое телевидение и выделенный интернет-канал. Улицы асфальтированы, мусор вывозят централизованно.

Безопасность — сильная сторона посёлка. Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, по периметру ограждение и отдельный контрольно-пропускной пункт на каждом из трёх выездов. Три КПП на сотню домов — редкая для загородного рынка роскошь.

Центральная площадь

Своя инфраструктура «Лукоморья» напоминает небольшой курорт. На центральной площади — ресторан и кафе, рядом зоны отдыха с фонтаном и водоёмом, теннисный корт, волейбольная и детская площадки, развлекательный комплекс с бильярдом и баром, гостевая парковка. В парковой зоне строили часовню, Новострой.ру упоминает и магазин.

Дубовая роща и Коркинское озеро

Посёлок стоит в дубовой роще — для окрестностей Петербурга, где привычнее сосны и ели, картина нечастая. С востока подступают леса. Рядом Коркинское озеро с пляжем, лодочной станцией, рестораном и баней, напротив посёлка проложены трассы для квадроциклов и снегоходов, в десяти километрах — аэродром малой авиации.

О Коркинском озере обозреватели писали с оговорками: летом туда съезжается очень много отдыхающих, и к середине сезона вода становится хуже. В комментариях упоминали и платный въезд на частную территорию у воды. Жителям «Лукоморья» проще отдыхать у собственных водоёмов, чем на общественном пляже.

Главный минус — Колтушское шоссе

Единственным серьёзным недостатком посёлка Загород.ру ещё в 2015 году называл дорогу. Ближайший путь к КАД — Колтушское шоссе, которое год от года загружено сильнее: в Янино и Колтушах идёт массовое жилое строительство. Мурманское шоссе шире и современнее, но длиннее и в часы пик тоже стоит.

Перспектива есть. В 2021 году портал сообщал о начале работ по расширению Колтушского шоссе с выкупом придорожных участков и о старте строительства Восточного скоростного диаметра — платной трассы от Мурманского шоссе через КАД к ЗСД. Когда оба проекта будут готовы, дорога из «Лукоморья» в город станет предсказуемее.

Цена владения

Покупая дом в «Лукоморье», считать стоит не только цену сделки. В 2015 году рецензент Загород.ру предупреждал о высоких расходах на содержание коттеджа и взносах на общепоселковые нужды. В комментариях того времени называли около 30 тысяч рублей в месяц за обслуживание инфраструктуры, но это слова посетителей портала, а не данные управляющей компании.

К взносу добавятся отопление дома на 300–500 м², уборка снега на большом участке, уход за садом и налог на имущество. Вместе это отдельная строка семейного бюджета, и её размер надёжнее узнать у нынешних владельцев, чем у агента.

Репутация в оценках портала

Загород.ру возвращался к «Лукоморью» несколько раз, и тон оценок почти не менялся. В 2015 году портал не нашёл у посёлка изъянов, кроме дороги. В 2018-м назвал его одним из лучших проектов класса делюкс не только во Всеволожском районе, но и во всех пригородах Петербурга. В 2019-м написал, что девелоперу удалось создать совершенно авторский по духу посёлок, а в 2021-м — что проект штучный и один из лучших в премиальном сегменте региона.

Критика в комментариях тоже есть, но другого рода. Посетители жаловались, что вопросы застройщику на портале остаются без ответа, и спорили о материалах стен. Претензий к сетям, охране или состоянию посёлка в обсуждениях почти нет — для проекта, которому больше десяти лет, это хороший знак.

С чем сравнивать

В окрестностях Кирполья, Воейково и Коркино хватает посёлков для постоянной жизни. Дешевле — «Альпино», «Роквилль», «Новое Кюмлено», «Рублёво» и «Кирполье», а самый доступный вариант в округе — «Коркинские просторы».

В «Янтарном бору», по нашему обзору, участки ИЖС продаются от 4,9 млн ₽. Это путь для тех, кто хочет жить рядом с «Лукоморьем», но строить собственный дом, а не покупать чужой.

Вторичная сделка: на что смотреть

Покупка в сданном посёлке устроена иначе, чем у застройщика. Продавец — частное лицо, поэтому проверять придётся право собственности на дом и землю, отсутствие обременений и долгов перед управляющей компанией. Полезно выяснить, что из общей инфраструктуры принадлежит жителям, а что — компании застройщика, и как принимаются решения о тарифах.

Дому на 370 м² нужен технический осмотр. Кровле, котельной, септику и дренажу в 2026 году больше десяти лет, и их состояние влияет на цену не меньше, чем фигуры сказочных героев на соседней поляне.

Арт-посёлок и его облик

Название из пушкинской сказки задаёт тон: «Лукоморье» задумывалось как арт-посёлок с центральной площадью, рестораном и необычными домами. Сто два дома на шестидесяти гектарах стоят свободно, среди дубовой рощи и лесов, и ландшафт здесь — главное. Большие участки позволяют сохранить старые дубы и создать сад, где дом окружён деревьями.

Дубы и сад

Дубовая роща — редкость для Ленинградской области, где дуб растёт на северной границе своего ареала. Под дубами хорошо растут ландыши, папоротники, хосты, а на солнечных участках — розы, сирень, яблони. Почвы здесь — суглинки, плодородные и тяжёлые.

Роща, озеро и шоссе

До Коркинского озера недалеко, а в дубовой роще и соседних лесах осенью хватает грибов. Колтушское шоссе, о котором говорится выше, — главный минус: шум трассы слышен на ближних участках.

Год в «Лукоморье»

Весной дубы распускаются позже других деревьев, и роща зеленеет к концу мая. Летом — озеро, теннисный корт, ресторан на площади. Осенью дубы долго держат листву, и роща становится бронзовой. Зимой городские сети делают особняки тёплыми.

С детьми

Три КПП и большая территория — безопасная среда для детей. Школьникам ближе всего до Колтушей, а дубовая роща — готовая площадка для игр: жёлуди, шалаши, тропинки.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по дубовой роще и к центральной площади посёлка, затем — Коркинское озеро. Днём — теннис на корте, ужин в ресторане посёлка. После обеда — Колтушские высоты. Вечером — дома, в особняке среди дубов.

Практика: дом на вторичном рынке

Посёлок сдан в 2013 году, и дома продаются владельцами. При покупке стоит проверить состояние кровли, фасада и инженерии, договоры на сети и историю платежей. Большие особняки требуют больших расходов на отопление и обслуживание, о которых говорится выше.

Пушкин в названии

«Лукоморье» — отсылка к знаменитому вступлению к поэме «Руслан и Людмила», и в арт-посёлке эта тема звучала в архитектуре и деталях. Сегодня, через тринадцать лет после сдачи, сказочный замысел уступил место обычной жизни: обжитые дома, выросшие сады, тишина дубовой рощи. Для покупателя это посёлок с историей и сложившимся сообществом.

Источники

1. Загород.ру: КП «Лукоморье» — площадь, число домовладений, сети, инфраструктура, история цен, мнения портала 2015–2021 годов.
2. ЦИАН: КП «Лукоморье» — адрес, предложения и цены.
3. Посёлки гуру: КП «Лукоморье» — число участков, цены.
4. Restate: КП «Лукоморье» — площадь, размеры домов и участков.
5. Cottage.ru: КП «Лукоморье» — материалы домов, цена сотки.
6. Новострой.ру: КП «Янтарный бор» — инфраструктура «Лукоморья» по соседству.
7. Обзоры SMR-spb.ru: «Синицыно», «Янтарный бор» — цены для сравнения — к разделу «Подробно о посёлке».