КП «Еловая аллея» в Рощино: 51 участок ИЖС в сосново-еловом лесу у Рощинского озера

Что продаётся и по какой цене

Застройщик продажи закончил; сейчас дома и участки продают владельцы.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Выборгский район, пгт Рощино, в лесном массиве недалеко от Рощинского озера; ТСН «Еловая аллея» зарегистрировано по адресу ул. Заповедная, 2 (ЦИАН, Контур.Фокус)

Дорога

Первомайское шоссе — 1,5 км, железная дорога — 4 км (ЦИАН); до КАД 40 км по Посёлкам гуру, 41 и 52 км на Загород.ру, 45 км по LifeDeluxe, 27 км по ЦИАН

Транспорт

Станция «Рощино» — почти на другом конце посёлка, ближайшая автобусная остановка — в 650 м; до Зеленогорска — 22 км (Загород.ру)

Рядом

Пухтолова гора — меньше 10 км, «Коробицыно» — 45 км; школы, поликлиника, магазины — в Рощино, в основном в его северной части (Загород.ру, ЦИАН)

Коммуникации и территория

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какая канализация стоит на участке и когда её обслуживали; размер взносов ТСН и что в них входит — охрана, уборка дорог, скважины, дизельная станция; кому принадлежат скважины и сети; адрес участка и то, что он относится именно к «Еловой аллее», а не к соседнему посёлку на той же улице.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет готовый дом в лесу внутри Рощино с газом и охраной и передвигается на машине.

Подробно о посёлке

Посёлок строительного управления

На ЦИАН «Еловая аллея» значится единственным реализованным посёлком.

Что внутри

Территория — 12 гектаров сосново-елового леса в черте Рощино, разделённых на 51 участок. Загород.ру указывает площадь наделов от 16 до 25 соток, «Посёлки гуру» — от 16,06 до 20,08. Все участки — ИЖС на землях населённого пункта, с почтовыми адресами, так что прописаться в построенном доме проще, чем на садовом участке без адреса. Площадь домов, по Загород.ру, — от 189 до 321 м². BN.ru в 2012 году писал, что застройщик строил дома из клеёного бруса, кирпича и по каркасной технологии, а также комбинированные — например, первый этаж из газобетона или кирпича, второй из бруса.

Сети и резервное питание

Газ здесь магистральный: в 2014 году в отзывах на Загород.ру писали, что подключение входит в цену и все сети подведены. Воду дают две артезианские скважины, на участок выделено 15 кВт с возможностью добавить мощность за отдельную плату. Необычная деталь — резервная дизельная электростанция на случай аварий в общей сети.

С канализацией источники на первый взгляд расходятся: Загород.ру в описании пишет, что работы по ней проведены, а в обзоре 2014 года — что её оплачивают сверх цены сотки. Объяснение есть в обзоре BN.ru 2012 года: локальную канализацию собственники делают самостоятельно. Так что у каждого дома своя система, и у продавца нужно спросить, что именно установлено и когда её обслуживали. BN.ru отмечал и другую деталь — электросети в посёлке проложены под землёй, а из двух скважин одна основная, вторая резервная.

Инфраструктура в цене

ЦИАН перечисляет, что входило в продажную стоимость: единый забор по периметру, административное здание с постом круглосуточной охраны, въезд через шлагбаум по пропускам, контейнерная площадка, детская и спортивная площадки, асфальтированные проезды, уличное освещение и отдельное строение для уборочной техники. По Загород.ру, на спортплощадке есть теннисный корт и футбольное поле, для гостей сделана парковка.

Семь лет продаж

Историю «Еловой аллеи» хорошо видно по обзорам Загород.ру. В 2012 году непроданной оставалась примерно половина участков, к маю 2014-го — по-прежнему около половины, в октябре 2015-го — около четверти. В сентябре 2019 года в продаже были последние два участка из 51. Медленный темп портал объяснял ценой: в 2014 году дома начинались от 11 млн ₽, а сотка была одной из самых дорогих в этой части Выборгского района.

В 2012 году, по BN.ru, 15 соток с коммуникациями стоили от 4,2 млн ₽, каркасный дом 190 м² на 17 сотках — 11 млн ₽, кирпичный 214 м² на 15 сотках — 11,8 млн ₽. К концу продаж цена уже не выглядела завышенной. В 2019 году 17 соток здесь стоили от 6,4 млн ₽, а по соседству, в Raivola House, за 20 соток просили 6,5 млн ₽, в «Царстве-Королевстве» 15 соток стоили от 6,7 млн ₽.

Сейчас: только владельцы

На ЦИАН в посёлке четыре предложения, от 10,17 до 27 млн ₽; самое дорогое — коттедж 176,8 м². В 2023 году собственники зарегистрировали ТСН «Еловая аллея»: по данным Контур.Фокуса, его адрес — улица Заповедная, 2. До покупки важно узнать у правления размер взносов и что они покрывают — охрану, уборку дорог, обслуживание скважин и дизельной станции.

Где это в Рощино

Посёлок стоит в зелёной части Рощино, недалеко от Рощинского озера; до Первомайского шоссе около 1,5 км, до железной дороги — 4 км, поэтому поездов здесь не слышно. Обратная сторона — до станции «Рощино» далеко: Загород.ру отмечал, что она почти на другом конце посёлка, а ближайшая автобусная остановка — в 650 м. Школы, поликлиника и большие магазины в основном на севере Рощино; рядом с «Еловой аллеей» в 2015 году был только продуктовый. До Зеленогорска — 22 км, до горнолыжной Пухтоловой горы — меньше 10.

Расстояние до КАД справочники считают по-разному: 40 км у «Посёлков гуру», 41 и 52 км в разных местах страницы Загород.ру, 45 км у LifeDeluxe и 27 км у ЦИАН. Время в пути лучше проверить навигатором в будний вечер.

Озеро и соседи

Рощинское озеро рядом, но купаться в нём можно не всегда. В 2019 году Загород.ру отмечал, что озеро не входит в список разрешённых мест купания, а общественных пляжей на весь посёлок два. Перечень официальных мест купания утверждают каждый сезон, так что, если вода важна, его стоит посмотреть заранее. Из соседства портал называл заброшенные пионерские лагеря и машиностроительный завод, от которого посёлок отделён лесом.

Не путать с соседями

На улице Еловая аллея в Рощино стоят сразу несколько проектов: здесь же указаны адреса Raivola House, «Рощино Парка» и новой «Еловой усадьбы». В объявлениях их легко перепутать, поэтому номер посёлка на ЦИАН и кадастровый номер участка — первое, что нужно сверить.

Облик посёлка

Единого проекта для домов не было, и на участках по 16–25 соток соседствуют газобетонные, кирпичные и деревянные коттеджи. Цельность посёлку придаёт лес: участки нарезаны в сосново-еловом массиве, а проезды заасфальтированы и освещены. Лучшие примеры ландшафта здесь — участки, где деревья оставлены вдоль границ, а под ними — мох, черника и тенелюбивые многолетники вместо газона.

Сосны, ели и озеро

Сосново-еловый лес вокруг — смешанный тип леса Карельского перешейка: на сухих участках сосна с черникой и брусникой, на влажных — ель с кислицей и мхами. Здесь собирают ягоды и грибы, а до Рощинского озера недалеко. Рядом — Линдуловская роща с лиственницами, которую стоит увидеть осенью, когда она желтеет.

Спорт и отдых

В посёлке есть теннисный корт и футбольное поле, так что спорт — прямо за домом. Летом до Рощинского озера можно дойти за купанием, рыбалкой или сапом, а лесные дороги вокруг подходят для велосипеда. Шашлыки и баня — на большом участке, а зимой по окрестностям можно ходить на лыжах.

Итог

«Еловая аллея» — достроенный и заселённый посёлок с газом, скважинами, асфальтом и охраной, где продажи от застройщика давно закончились. Это вариант для тех, кто хочет готовый дом в лесу внутри Рощино и не хочет годами жить среди строек соседей. Главные вопросы к продавцу — канализация, взносы ТСН и реальная дорога до станции.

Источники

1. Загород.ру: КП «Еловая аллея» — площадь, участки, сети, инфраструктура, мнения портала 2012–2019 годов, отзывы.
2. ЦИАН: КП «Еловая аллея» — предложения и цены, состав инфраструктуры, сети, расстояния, застройщик.
3. Посёлки гуру: «Еловая аллея» — площадь участков, цены, почтовые адреса.
4. LifeDeluxe: «Еловая аллея» — класс, расстояние до КАД, сети.
5. Новострой.ру: КП «Еловая аллея» — девелопер и генподрядчик, число участков.
6. Контур.Фокус: ТСН «Еловая аллея» — регистрация и адрес товарищества.
7. BN.ru: «Поселок Рощино: дом и дача — два в одном» (2012) — сети, типы домов, цены 2012 года, расстояние до озера.
8. Посёлки всё: участок в «Еловой аллее» — объявление с ценой сотки.
9. сайт застройщика: проекты — посёлок в списке проектов компании.