КП «Карельский бриз» у Цвелодубово: недорогие дачные участки — и спор о дорогах и электросетях

Что продаётся и по какой цене

Подключение к водопроводу, по Загород.ру, оплачивается отдельно — в среднем около 150 тыс. ₽, в зависимости от расположения участка.

Расположение и продавец

Адрес

Ленинградская область, Выборгский район, Рощинское поселение, у д. Солодово и пос. Цвелодубово, «Скандинавия», 47 км (Яндекс Недвижимость, Новострой.ру)

Дорога

По «Скандинавии» или Выборгскому шоссе; 43 км от черты города по Загород.ру, 49 км до КАД по Новострой.ру; на трассе бывают пробки

Рядом

Леса, озёра (в отзывах — Солодовское), горнолыжные курорты, конные базы; магазины, школа, детсад и поликлиника — в посёлке Первомайское (Загород.ру)

Коммуникации и территория

Что проверить до сделки

В этом посёлке документы важнее, чем обычно. Кроме общих вопросов:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Кому принадлежит земля под дорогой к участку и указан ли в выписке ЕГРН (особые отметки) доступ к участку через другой участок или сервитут; на чьём балансе электросети и можно ли заключить прямой договор с «Россети Ленэнерго»; в какое объединение вступает покупатель — ДНП «Солодово», ДНП «Карельский бриз» или ТСН «Еловое» — и его устав; какие суды идут с участием этих организаций (картотека Выборгского городского суда); есть ли утверждённый проект планировки; уровень грунтовых вод и нужен ли дренаж.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: покупателю дачи, готовому до сделки разобраться в документах на дорогу и электросети и съездить поговорить с жителями.

Подробно о посёлке

Дача у «Скандинавии»

«Карельский бриз» — дачный посёлок на 30 гектарах у деревни Солодово и посёлка Цвелодубово, в Рощинском поселении Выборгского района. Продажи, по Загород.ру, начались в апреле 2014 года. Посёлок задумывали в три очереди на сотню участков; в 2019 году продавались первые две, по 30 участков в каждой. Сначала наделы нарезали крупно, по 20–40 соток, но, по оценке портала, такие площади оказались мало кому нужны, и после 2015 года появились участки от 14 соток.

Недорого — и почему

Цена — главное, что привлекает сюда покупателей. В 2021 году Загород.ру со стартовыми 90 тыс. ₽ за сотку включал «Карельский бриз» в полтора десятка самых доступных проектов Выборгского района. Сейчас Яндекс Недвижимость показывает участки от 15,71 сотки за 1,206–2,628 млн ₽.

Низкая цена объясняется и набором сетей. Портал называл его скудным: электричество 5–15 кВт и дороги. Невастройка добавляет водопровод от скважины и септики; подключение к воде, по Загород.ру, обходится примерно в 150 тыс. ₽. Газа нет.

Кому что принадлежит

Структура посёлка необычна, и о ней нужно знать до покупки. В обзоре 2019 года Загород.ру писал, что электрические сети и внутрипоселковые дороги принадлежат ДНП «Карельский бриз», а покупатели участков вступают в ДНП «Солодово». То есть деньги на инфраструктуру собирает одна организация, а владеет ею другая — отсюда, по оценке портала, недовольство части собственников.

По отзывам собственников 2020–2022 годов, землю под основной дорогой в 2020 году переоформили на пятерых частных лиц, ДНП «Солодово» приняло решение о ликвидации, а новым покупателям предлагают вступать в ТСН «Еловое». Правление в ответных комментариях настаивает, что финансовые вопросы решает общее собрание, а расходы проверяет ревизионная комиссия.

Конфликт, который длится годами

В 2019 году Загород.ру описывал в посёлке два противоборствующих лагеря, которые спорят в СМИ и в судах. В 2021-м портал констатировал, что конфликт не исчерпан, и отказался принимать чью-либо сторону, посоветовав покупателям самим приехать и поговорить с жителями. Тогда же портал считал, что споры мешают продажам: за два года, с 2019 по 2021, по генплану прибавилось всего четыре проданных участка.

Собственники в отзывах пишут о судах по сервитуту для проезда к своим участкам, об отключениях электричества у тех, кто заключил прямой договор с «Россети Ленэнерго», и о нехватке выделенной мощности зимой. Представители продавцов отвечают, что подключаться нужно по правилам посёлка, а не в обход. Проверить эти утверждения мы не можем, но перечень вопросов для проверки они задают точно.

Что проверить в документах

В выписке ЕГРН есть графа об особых отметках, где указывают, через какой участок обеспечен доступ к вашему. Если её нет, а дорога оформлена как частный участок, проезд зависит от доброй воли владельцев. Стоит узнать, на чьём балансе электросети и можно ли подключиться к «Россети Ленэнерго» напрямую. Нужно прочитать устав объединения, в которое предлагают вступить, и посмотреть в картотеке Выборгского городского суда дела с его участием. Наконец, полезно спросить, утверждён ли проект планировки территории, — от него зависит, где останутся общие зоны.

Генплан и общие зоны

Ещё одна тема споров — планировка. Часть собственников в отзывах пишет, что утверждённого генерального плана у посёлка нет, а места, которые на ранних схемах были общими — спортивная площадка, зелёная зона, — потом стали участками для продажи. Правление отвечает, что генплан принимают, когда к этому готовы все члены партнёрства, что площадка для волейбола и баскетбола в посёлке есть, а от теннисного корта отказались, потому что им никто не пользовался бы.

Для покупателя вывод простой: схема на въезде или в рекламе ничего не гарантирует, если зоны общего пользования не оформлены в документах.

Взносы

В 2019 году отдел продаж называл Загород.ру ежемесячный взнос в 4000 ₽ — за чистку и ремонт дорог и уличное освещение; противники правления говорили о 4900 ₽. Портал счёл и ту и другую сумму завышенной для посёлка, где тогда было 32 собственника. Платёж, как отмечал портал, снижается по мере заселения — но в спорной ситуации его размер стоит узнать у всех сторон.

Место

Природа здесь хорошая: посёлок окружён лесом, рядом озёра, горнолыжные курорты, конные базы, охотничьи и рыболовные хозяйства. Магазины, школа, детский сад и медицина — в посёлке Первомайское. Добираться по «Скандинавии» удобно, но в часы пик на трассе бывают пробки. В одном из отзывов собственник предупреждает о высоком уровне грунтовых вод: на нижних участках без дренажа не обойтись.

Дачная застройка без регламента

Около сотни участков по 15–50 соток продают без обязательного проекта дома, и посёлок выглядит как типичный дачный массив перешейка: летние дома и бани, каркасные коттеджи, отдельные капитальные дома для постоянной жизни. Большие участки позволяют сохранить лес — на многих наделах стоят сосны и ели, и лучше всего смотрятся те дома, хозяева которых строились между деревьями, а не на расчищенной площадке.

Лес и озёра у Цвелодубово

Вокруг — хвойные и смешанные леса Рощинского поселения: сосновые боры на песчаных гривах, ельники и березняки в низинах. Здесь собирают чернику, бруснику, малину, а в сезон — белые, подберёзовики и лисички. В нескольких километрах — Нахимовское озеро, одно из крупных озёр Карельского перешейка, и небольшие лесные озёра вокруг Цвелодубово.

Отдых у воды

Нахимовское озеро — главное место летнего отдыха: купание, рыбалка с берега и лодки, прогулки на сапе вдоль изрезанных берегов. Лесные дороги вокруг посёлка годятся для прогулок и велосипеда, осенью по ним ходят грибники, зимой — лыжники. На большом дачном наделе помещаются и баня с мангалом, и беседка, и даже небольшой пруд.

Где школа и врачи

Своей инфраструктуры у посёлка нет, а в Цвелодубово и Солодово — только небольшие магазины. За учёбой, врачами, лекарствами и банковскими делами ездят в Рощино по «Скандинавии». Круглогодичным жителям важно помнить, что дороги в посёлке содержит товарищество, а не муниципалитет, и от его бюджета зависит зимняя расчистка.

Итог

«Карельский бриз» — один из самых недорогих дачных посёлков у «Скандинавии» с большими участками в лесу. Но инфраструктура здесь не принадлежит объединению собственников, а споры между жителями и продавцами идут уже несколько лет. Покупать здесь участок стоит только после проверки документов на дорогу, электросети и членство.

Источники

1. Загород.ру: КП «Карельский бриз» — участки, сети, цены, мнения портала 2014–2021 годов, отзывы собственников и правления.
2. Яндекс Недвижимость: «Карельский бриз» — текущие цены и число объектов.
3. Новострой.ру: КП «Карельский бриз» — поселение, продавец, расстояние.
4. Невастройка: «Карельский бриз» — площадь, участки, сети, срок, застройщик.
5. Посёлки гуру: «Карельский бриз» — цена, статус земли, отзывы.