«Кивеннапа Подгорное»: небольшие газобетонные дома без газа на пяти гектарах между Симагино и Первомайским

Что задумывали и что известно о построенном

Если сложить дома и секции по описанию Закадома, получится 41 домовладение — это ближе всего к 47–48 участкам у Новострой.su и «Пригорода». Небольшие цифры у Посёлков.рф и ГдеЭтотДом, вероятно, отражают остаток в продаже на момент описания.

Где находится

Адрес

Выборгский район, Первомайское сельское поселение, у пос. Подгорное; координаты 60,306° с. ш., 29,846° в. д. (Новострой.su, Долгострою.нет)

До КАД

31 км (Долгострою.нет) или 34 км (Загород.ру, ГдеЭтотДом) по трассе «Скандинавия» и Выборгскому шоссе; 63 км от Петербурга (Загород.ру, Посёлки.рф)

Соседи

СНТ «Воронцово», ДНП «Усадьба Воронцово», СНТ «Надежда-3» (Посёлки.рф)

Не путать

С посёлком «Подгорное» другого застройщика: 12 га, 42 участка ИЖС по 18–36 соток и полкилометра береговой линии (Посёлки всё)

Сети и благоустройство

Как продавали

Что выяснить до сделки

Продаж от застройщика давно нет, поэтому речь о покупке у владельца. Кроме общих, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Чем отапливается дом и сколько стоила последняя зима; какая мощность выделена по договору с сетевой компанией; есть ли газ на границе посёлка и во что обойдётся подключение; как записан дом в ЕГРН — жилой или садовый, отдельный или блок — и есть ли под ним свой участок; кто сейчас обслуживает воду, дороги и охрану, если управляющей компании застройщика больше нет.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кому нужен небольшой готовый дом на Выборгском направлении и кто заранее посчитал стоимость отопления без газа.

Подробно о посёлке

Сколько здесь домов — вопрос к справочникам

Назвать точное число домов по открытым источникам трудно. Закадом описывает 17 отдельных домов, четыре дуплекса и четыре квадрокса — в сумме 41 домовладение. Новострой.su насчитывает 47 участков, журнал «Пригород» в 2019 году — 48. У Долгострою.нет — 84 участка по 2–7 соток, у Посёлков.рф и ГдеЭтотДом — 15 и 11 объектов. Похоже, справочники снимали данные в разные годы: одни — по генплану, другие — по остатку в продаже.

Для покупателя важнее другое. Это действительно маленький посёлок, где соседей можно знать в лицо, а не квартал на сотни секций.

Дома и технологии

Застройщик предлагал три технологии стен — газобетон, панельный каркас и несъёмную опалубку Velox, — а покупатель выбирал проект из линейки или заказывал свой. Отдельные дома в описании SPBGURU — от 96 до 216 м², по другим справочникам — от 50 м². Секции дуплексов — 90 и 107 м², квадроксов — 65 и 77 м². Сдавали дома и с черновой, и с чистовой отделкой.

Velox — система, в которой щепоцементные плиты служат опалубкой и остаются в стене, а между ними заливают бетон и укладывают утеплитель. Дома из неё тяжелее каркасных и не боятся сырости, но перепланировка в них сложнее.

Земли у большинства немного: по разным источникам — от 2–3 до 11–15 соток. Самые большие участки — у отдельных домов, у секций сблокированных домов наделы скромнее.

Без газа

Главное, чем Подгорное отличается от других посёлков — газ. В «Севере» и «Симагино» магистраль подведена к домам, здесь же в большинстве справочников её нет. ГдеЭтотДом прямо пишет «нет», Новострой.su, Посёлки.рф и Долгострою.нет перечисляют только электричество, воду и канализацию. В отзыве 2015 года на Загород.ру один из покупателей написал, что газ, насколько он понял, не предполагается. Единственный справочник с отметкой «есть» — Закадом, но в его же описании среди планируемых сетей газа нет.

Вода и электричество в посёлке централизованные, канализация локальная — септик или станция очистки у каждого дома.

Чем отапливаться

Без магистрали выбор сводится к электричеству, дровам, сжиженному газу из газгольдера или тепловому насосу. Электрокотёл поставить проще всего, но зимний счёт за дом на сотню с лишним метров выйдет в несколько раз выше, чем при газе, и упрётся в выделенную мощность. Газгольдеру нужны место на участке и нормативные расстояния до дома и границ, а на 4–7 сотках это выполнимо не всегда. Тепловой насос экономичнее электрокотла, но дорог на старте.

Поэтому первым делом стоит попросить у продавца счета за последнюю зиму и договор с сетевой компанией, где указана мощность. Эти две бумаги скажут о доме больше, чем осмотр в солнечный день.

Участок вместе с подрядом

Землю здесь отдельно не продавали — только с договором на строительство дома, как и в остальных посёлках группы. Покупатель первички заранее знал цену: отдельные дома на старте стоили 2,7–6,1 млн ₽. Зато подрядчика выбирать не приходилось. На вторичном рынке эта схема оставляет след в документах, поэтому полезно посмотреть, кто и когда построил дом, сохранился ли акт приёмки и как дом поставлен на кадастровый учёт.

Свой проект на маленьком участке тоже упирается в нормы: на садовой земле дом ставят не ближе трёх метров от границы с соседом, а на 4–6 сотках после всех отступов под пятно застройки остаётся немного. Если планируется пристройка или баня, это стоит прикинуть по плану участка ещё до покупки.

Если газ всё-таки понадобится

Подключение к магистрали для посёлка без газа — дело долгое и коллективное. Бесплатная догазификация распространяется не на все садовые товарищества, поэтому до покупки полезно спросить в газораспределительной организации, есть ли посёлок в её планах и можно ли подключиться через соседний населённый пункт. Если собственники подают заявку вместе, стоимость трубы до границы посёлка делится на всех, но собрать согласие десятков владельцев непросто.

Место

Подгорное лежит между Симагино и Первомайским, в лесистой части Выборгского района; рядом садоводства «Воронцово» и «Надежда-3» и ДНП «Усадьба Воронцово». До КАД — 31–34 км по «Скандинавии» и Выборгскому шоссе, до Петербурга по дорогам — около 63 км. Электричек поблизости нет, поэтому жизнь здесь строится вокруг машины; магазины и школа — в соседних посёлках.

Тёзки и соседи

В объявлениях «Кивеннапу Подгорное» легко спутать с посёлком «Подгорное» другого застройщика. Тот занимает 12 га, там 42 участка ИЖС по 18–36 соток и около полукилометра береговой линии, а дома рассчитаны от 200 м² — совсем другой формат и другие деньги. Ближайший родственник по замыслу — «Кивеннапа Симагино»: та же идея небольшого посёлка, но с газом и с дуплексами и квадроксами на первом плане.

На что смотреть в доме без газа

При дорогом отоплении сразу видно, как утеплён дом: газобетон и каркас держат тепло по-разному, а ошибки строителей превращаются в счета. Стоит посмотреть на септик — тип, объём, когда его обслуживали, — и спросить, кто отвечает за водопровод: сети посёлка обслуживает не городской водоканал, а организация, которой их передали. И наконец, выписка ЕГРН: на дачной земле дом может быть записан как жилой или садовый, а секция дуплекса — как блок со своим участком или как часть общего здания.

Коротко о главном

«Кивеннапа Подгорное» — небольшой тихий посёлок с центральными водой и светом, но без магистрального газа. Брать стоит тот, по которому продавец может показать реальные счета за зиму и документы на сети.

Газобетон, дуплексы и квадроксы

Посёлок «малой линейки» застроен небольшими газобетонными домами, дуплексами и квадроксами — блоками на четыре семьи. Архитектура простая и типовая: дома строились по проектам «малой линейки», без индивидуальных решений. Участки в несколько соток не дают места для сложного ландшафта, но на них хорошо работают живые изгороди между соседями, газон и пара плодовых деревьев. Для блокированных домов стоит договориться с соседями о единой высоте посадок и заборов.

Между Симагино и Первомайским

Подгорное лежит в холмистой части Первомайского поселения, где сосновые боры чередуются с ельниками и полями. В лесах собирают чернику, бруснику, грибы — от лисичек до белых, а в окрестностях много небольших озёр, в том числе Симагинское. Название посёлка точно описывает рельеф: дома стоят у подножия холмов.

Отдых рядом

Летом — купание и рыбалка на Симагинском и соседних озёрах, сапы и байдарки, грибные и ягодные походы. На Нахимовское озеро и к Финскому заливу у Зеленогорска — около получаса на машине. Зимой холмы вокруг подходят для лыж и катания на санках, а «Скандинавия» позволяет быстро выехать в город.

Школа, магазины, врачи

В Подгорном и Симагино — только небольшие магазины. Школа, детский сад и магазины — в Первомайском, а поликлиника, банки и аптеки — в Рощино и Зеленогорске. Для жизни без газа особенно важна близость магазинов с бытовой техникой и сервисов, обслуживающих котлы и тепловые насосы, — их проще найти в Зеленогорске или в городе.

Источники

1. Новострой.su: МЖК «Кивеннапа Подгорное» — число участков, статус земли, сети, технологии, координаты.
2. SPBGURU: ЖК «Кивеннапа Подгорное» — замысел, сроки, сети, охрана, управление.
3. Закадом: «Кивеннапа Подгорное» — состав домов, цены на старте.
4. ГдеЭтотДом: «Кивеннапа Подгорное» — сети, участки, класс, срок.
5. Долгострою.нет: «Кивеннапа Подгорное» — расстояние, обязательный подряд, инфраструктура.
6. Посёлки.рф: «Кивеннапа Подгорное» — соседи, сети, формат продаж.
7. Загород.ру: МЖК «Кивеннапа Подгорное» — расстояние, отзывы о газе и продажах, оценка застройщика.
8. Посёлки всё: КП «Подгорное» — одноимённый посёлок другого застройщика.
9. НСП (10.04.2019)
10. «Пригород» (05.2019) — проекты группы и иски к её компаниям.