«Кивеннапа Симагино»: дуплексы и квадроксы на пяти гектарах у Симагино — малая серия от застройщика «Кивеннапы Север»

Что продавали и сколько это стоит сейчас

Цена «от 10,3 млн ₽» — нижняя граница из блока посёлков компании на ЦИАН; по одной этой цифре нельзя понять, секция это или коттедж.

Как менялся проект

Где находится

Адрес

Выборгский район, Первомайское сельское поселение, пос. Симагино, ул. Водопадная (ЦИАН)

До КАД

29 км по Выборгскому шоссе (ЦИАН, Посёлки.рф, SPBGURU), 30 км у «Посёлков гуру»; 56 км от Петербурга (ЦИАН, Посёлки.рф, Посёлки гуру)

Рядом

Посёлок Симагино — в 500 м, Ильичёво — по соседству, до Зеленогорска около 10 км (Посёлки.рф, Townhouse.ru, Посёлки гуру)

Природа

Холмы, хвойный лес и озёра; в отзывах покупателей — секции с участками побольше и видом на озеро (НДВС, отзывы)

Сети и дома

Сроки

Что выяснить до сделки

Посёлок сдан и обжит, поэтому вопросы — к конкретной секции и к документам. Кроме общих, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Как секция и участок под ней записаны в ЕГРН — жилой или садовый дом, блок или помещение: от этого зависят регистрация и ипотека на земле ДНП; заведён ли газ внутрь и работает ли котёл; в каком состоянии септик и кто его обслуживает; к какой очереди относится дом; сколько стоит обслуживание сейчас и кто его ведёт — УК или объединение собственников.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семье, которой нужен небольшой дом с газом ближе к городу, чем «Кивеннапа Север», и без длинного ряда соседей за стеной.

Подробно о посёлке

Малая серия у Симагино

«Кивеннапа Симагино» — один из пяти посёлков и, пожалуй, самый нетипичный для неё. Компания известна длинными рядами недорогих таунхаусов, а здесь, у посёлка Симагино в Первомайском поселении, она попробовала другой формат и назвала его Limited Edition. Под проект отвели около пяти гектаров в 29–30 км от КАД по Выборгскому шоссе — заметно ближе к городу, чем её главный комплекс «Кивеннапа Север».

По данным «Посёлков гуру», в посёлке шесть индивидуальных коттеджей, шестнадцать квадроксов и одиннадцать дуплексов. В пересчёте на секции выходит около 92 домовладений; SPBGURU называет ту же цифру, Яндекс Недвижимость — 94 объекта.

Дуплекс, квадрокс и обычный таунхаус

Дуплекс — дом на две семьи, квадрокс — на четыре. В стандартном таунхаусе под одной крышей бывает до десяти секций, и у средних окна смотрят только в две стороны. В квадроксе каждая секция угловая: две наружные стены, больше света и меньше общих перегородок с соседями. Новую серию компания так и описывала — две-четыре секции под крышей и площадь от 75 м² вместо прежних 40.

Дома двухэтажные, из газобетона, в сдержанном скандинавском духе: светлые фасады, простые линии, большие окна. У каждой секции отдельный вход, балкон или терраса.

Сначала обещали коттеджи

Первоначальный замысел был другим. В ранних описаниях SPBGURU речь шла о 31 индивидуальном доме на 103–215 м², об участках по 8–15 соток, домах под ключ за 6–9 млн ₽ и спортивных площадках. Потом проект пересобрали под массовый спрос: вместо трёх десятков коттеджей — около девяноста секций на тех же гектарах.

Для покупателя это значит, что земли у большинства домовладений немного. Новострой.su пишет о 1,5–3 сотках в первой очереди, «Посёлки СПб» — о наделах от 1,65 до 9 соток. Участки побольше достались коттеджам; в отзывах покупатели упоминают и отдельные секции с увеличенной землёй и видом на озеро.

Цены тогда и сейчас

На старте секции продавали от 2,2 млн ₽. По прайсу, который пересказывали в отзывах, квадрокс при полной оплате стоил 2,91 млн ₽, в рассрочку — 3,64 млн ₽, а в 2017 году дуплекс предлагали примерно за 2,4 млн ₽. Иначе говоря, за цену городской студии покупатель получал отдельный вход и кусочек земли.

Сейчас застройщик здесь ничего не продаёт, а нижняя граница по посёлку на ЦИАН — 10,3 млн ₽. Даже если за этой цифрой стоит секция, а не коттедж, рост за восемь лет — примерно в три с половиной раза. Отчасти это общий подъём загородного рынка, отчасти — то, что на вторичке выставляют дома уже с отделкой и подключённым газом.

Газ — да, канализация — своя

Сети здесь проще, чем в «Кивеннапе Север». Газопровод подведён, Яндекс указывает газовое отопление, вода идёт из центрального водопровода. А канализация локальная: у домов септики, и обслуживать их приходится собственникам.

Газ появился не сразу. В отзывах 2015–2016 годов покупатели писали, что его вот-вот проведут, а один из комментаторов на Загород.ру и вовсе утверждал, что застройщик газа не обещал. По справочникам сданного посёлка газ есть; заведён ли он в конкретную секцию, видно только на месте. Платёж за обслуживание квадрокса в отзыве 2017 года оценивали примерно в 5,5 тыс. ₽ в месяц — почти как коммуналку в городской квартире.

Дачная земля

Посёлок построен на землях сельхозназначения со статусом ДНП, то есть для дачного строительства. С 2019 года, после вступления в силу закона о садоводстве, такие участки считаются садовыми, и на них можно строить жилые дома с регистрацией. Но для блокированных домов на такой земле важна каждая строчка выписки: как записан объект — жилой или садовый дом, блок или помещение, — и есть ли под секцией собственный участок. От этого зависят прописка, ипотека и возможность что-то перестроить без согласия соседей.

Сроки

В ранних карточках срок стоял на конец 2015 года, позже — на IV квартал 2017-го. Вторую очередь начали строить летом 2017 года, осенью того же года «Локо-Банк» аккредитовал комплексы компании для ипотеки, а весь посёлок, по SPBGURU, ввели во II квартале 2018-го. От последнего обещанного срока это около полугода задержки, от первого — больше двух лет. На фоне «Кивеннапы Север», где третья очередь к тому времени переносилась уже не раз, результат выглядит прилично.

Место

Симагино стоит на Выборгском направлении между Зеленогорском и Первомайским; до Зеленогорска около 10 км, а там и Финский залив. Вокруг холмы, хвойный лес и озёра, по соседству — садоводства «Симагинское» и «Симагинские просторы». Ближайшие электрички — в Зеленогорске, так что жить здесь удобно прежде всего с машиной. Зато до КАД 29–30 км, а не 36–39, как у «Севера».

В том же Первомайском поселении стоят и совсем другие посёлки: «Белые озёра» с участками по 10–14 соток, которые продавали только вместе с типовым домом, и Patrikki Club на озере Большом с фахверковыми домами на 20 сотках и больше. Рядом с ними «Симагино» — самый плотный и самый доступный вариант.

Не «Север» в миниатюре

Сравнивать «Симагино» с «Кивеннапой Север» естественно: застройщик один, материалы похожие, отделка тоже черновая. Разница — в плотности и расстоянии. Вместо 71 гектара с длинными рядами секций — пять гектаров и дома на две-четыре семьи. Взамен покупатель получает септик вместо центральной канализации и минимум своей инфраструктуры: магазины, школа и врачи — в окрестных посёлках.

Одна крыша на четверых

У дома на четыре семьи есть обратная сторона, о которой редко думают при покупке. Кровля, фасад, водостоки и фундамент у квадрокса общие, и когда через десять-пятнадцать лет понадобится их ремонт, решать вопрос придётся вчетвером. Если один из соседей не готов платить, перекрыть крышу над своей четвертью технически можно, но выглядеть дом будет лоскутным. Поэтому полезно заранее спросить соседей, как они договариваются, и посмотреть, не перекрашена ли уже часть фасада по-своему.

Рассрочка и ипотека

Разница между ценами квадрокса при полной оплате и в рассрочку — 2,91 и 3,64 млн ₽ — показывает, во что обходилась рассрочка застройщика: примерно в четверть стоимости. На вторичном рынке рассрочки нет, а банки охотнее кредитуют дом, записанный как жилой и стоящий на собственном участке. Если секция оформлена как помещение или доля, круг банков сужается, и это лучше выяснить до задатка.

На что смотреть при осмотре

Секции строили по одной технологии, но в разные годы и в две очереди, поэтому состояние домов различается. Полезно поискать трещины по газобетону и следы протечек у примыканий кровли, спросить, как утеплён пол первого этажа, и послушать, слышно ли соседей через общую стену. Отдельная тема — септик: его объём, год установки, график откачки и то, сможет ли ассенизаторская машина подъехать к нему вплотную.

Что в итоге

«Кивеннапа Симагино» — попытка застройщика массовых таунхаусов сделать продукт поприличнее: меньше секций под одной крышей, больше площадь, ближе к городу. Вышел тихий посёлок с газом у Зеленогорска, который сегодня продаётся только с рук и уже недёшево. Покупать здесь стоит после проверки трёх вещей — выписки ЕГРН, газа в доме и септика; с ними в порядке всё остальное решаемо.

Дуплексы и квадроксы в малой серии

Вместо длинных рядов таунхаусов здесь строили дуплексы на две семьи и квадроксы на четыре, и посёлок выглядит камернее «Кивеннапы Север». Дома однотипные, с общими крышами, поэтому опрятность улицы зависит от того, как соседи по блоку ухаживают за фасадом. Небольшие участки при секциях — место для газона, клумбы и пары деревьев.

Почвы у Симагино

Под соснами у Симагино — лёгкий песок: хвойным и вереску тут раздолье, а под газон придётся завозить грунт. Своя канализация на каждую секцию, о которой говорится выше, требует правильного расположения септика.

Симагинское озеро и леса

По соседству — Симагинское озеро и ягодные боры, Первомайское с магазинами недалеко, а к морю в Зеленогорск — километров десять.

Год в малой серии

Весной песчаные дорожки просыхают рано, летом — озеро и залив, осенью — грибы, зимой — газ делает секции тёплыми. Небольшой посёлок зимой тих, и соседи помогают друг другу с расчисткой.

С детьми

Для детей — озеро, лес и соседи-сверстники в небольшом посёлке. Школы — в Первомайском и Зеленогорске, секции — в Зеленогорске. Секции с общей стеной требуют договорённостей о тишине в вечерние часы.

Маршрут выходного дня

Утро — купание на Симагинском озере, после — дорога к морю в Зеленогорск. Днём — Комарово и Репино с их дачными улицами и «Пенатами». Вечером — домой, в небольшой посёлок у озера.

Практика: одна крыша на четверых

Квадрокс — это четыре семьи под одной крышей, и ремонт кровли, фасада и общих стен требует согласия всех соседей. Своя канализация на каждую секцию требует обслуживания септика. Дачная земля — повод проверить регистрацию и возможность ипотеки.

Первомайское поселение

Симагино — один из посёлков Первомайского поселения Выборгского района, где сосновые боры, озёра и холмы сочетаются с близостью Зеленогорска и залива. Первомайское с магазинами и школой — недалеко, а до КАД — около тридцати километров. Для покупателя дуплекса или квадрокса это доступное жильё в одном из самых живописных уголков Карельского перешейка.

Источники

1. Яндекс Недвижимость: «Кивеннапа Симагино» — статус, число объектов, отопление, вода, канализация.
2. ЦИАН — расстояние до КАД, цена «от».
3. ЦИАН: объявления на ул. Водопадной — адрес посёлка.
4. Посёлки гуру: «Кивеннапа Симагино» — состав домов, сети, статус земли, новости 2017 года.
5. SPBGURU: «Кивеннапа Симагино» — ранний проект, число домовладений, сроки, договор.
6. SPBGURU — первоначальный замысел на 31 дом.
7. Новострой.su: МЖК «Кивеннапа Симагино» — первая очередь, участки, класс, статус земли.
8. Посёлки.рф: «Кивеннапа Симагино» — дуплексы и квадроксы, расположение.
9. Посёлки СПб: «Кивеннапа Симагино» — площадь участков, стартовая цена.
10. Townhouse.ru: «Кивеннапа-Симагино» и новость о серии Limited Edition — архитектура, формат секций.
11. Загород.ру: МЖК «Кивеннапа Симагино» — отзывы покупателей о ценах и платежах.
12. НДВС — впечатления покупателей о секциях у озера.
13. Realty.ru: ЖК «Кивеннапа Симагино» — ранний срок сдачи.
14. НСП (10.04.2019) — заявление компании группы о банкротстве.