Капитальный ремонт офиса в Санкт-Петербурге стоит 7 000–14 000 ₽ за м² с материалами и длится от полутора месяцев. Его делают, когда проблема не в потёртых стенах, а в том, что за ними: старая проводка, трубы, отсутствие вентиляции, планировка, которая не подходит компании. Разбираем, как понять, что офису нужен именно капитальный ремонт, что при нём меняют и как не переплатить.
Признаки, что косметического ремонта уже недостаточно
| Признак | Что за ним стоит |
|---|---|
| Выбивает автоматы, розетки греются | Проводка не рассчитана на нагрузку или изношена |
| Розеток мало, везде удлинители | Нужна новая розеточная сеть под рабочие места |
| В кабинетах душно даже зимой | Нет притока свежего воздуха |
| Протечки, ржавые трубы, запах из канализации | Изношенная сантехника и стояки |
| Кабинеты не подходят под структуру компании | Нужна перепланировка |
| Кривые стены и перепады пола | Нужны выравнивание и новая стяжка |
| Холодно у окон, дует | Проблемы с окнами и отоплением |
Если в офисе два и больше пунктов из таблицы, косметический ремонт закроет проблему на год-два, а потом свежую отделку придётся вскрывать. О том, что реально даёт косметика, мы писали в статье «Косметический ремонт офиса».
Что меняют при капитальном ремонте офиса
Планировка
Демонтаж старых перегородок, новые кабинеты, переговорные и опенспейсы. Если офис в многоквартирном доме или затрагиваются несущие конструкции, перепланировку согласуют заранее — подробнее в статье о перепланировке нежилого помещения.
Электрика
Капитальный ремонт почти всегда означает новую электрику:
- новый распределительный щит с автоматами и УЗО по группам;
- отдельные линии на рабочие места, серверную, кухню, кондиционеры;
- кабели в лотках над потолком и в гофре в стенах;
- новое освещение с расчётом освещённости рабочих мест;
- аварийное и эвакуационное освещение;
- протокол замеров сопротивления изоляции на сдаче.
Слаботочные системы
Структурированная кабельная сеть к каждому рабочему месту, точки Wi-Fi, видеонаблюдение, контроль доступа, пожарная сигнализация и оповещение. Всё это прокладывают одновременно с электрикой, пока открыты стены и потолки.
Сантехника и отопление
Замена труб водоснабжения и канализации до стояков, новые санузлы, кухня для сотрудников, при необходимости — замена стояков и радиаторов отопления. В старом фонде Петербурга трубы в офисах часто сохранились с советских времён, и менять их нужно до отделки.
Вентиляция и кондиционирование
Если в офисе нет приточной вентиляции, капитальный ремонт — единственный разумный момент её сделать. Воздуховоды прокладывают над подвесным потолком, приточную установку размещают в техническом помещении или над потолком коридора. Кондиционеры подключают так, чтобы трассы фреона и дренажа были спрятаны.
Черновая отделка
Демонтаж старых покрытий до основания, выравнивание стен штукатуркой, новая стяжка пола при перепадах, подготовка под чистовую отделку.
Цены на капитальный ремонт офиса
| Работа | Единица | Цена |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт офиса, с материалами | м² | 7 000 – 14 000 ₽ |
| Под ключ с вентиляцией, кондиционированием и слаботочкой | м² | 12 000 – 25 000 ₽ |
| Демонтаж перегородок с вывозом | м² | 400 – 900 ₽ |
| Перегородки из ГКЛ в два слоя | м² | 900 – 1 800 ₽ |
| Штукатурка стен по маякам | м² | 550 – 950 ₽ |
| Сборка и монтаж распределительного щита | шт | 25 000 – 120 000 ₽ |
| Прокладка кабеля в гофре или лотке | м.п. | 120 – 350 ₽ |
| Замена стояков ХВС и ГВС | этаж | 6 000 – 14 000 ₽ |
Цена за м² офиса — с материалами, отдельные позиции — работы. Материалы заказчика снижают стоимость работ примерно на 40–45%.
Пример: офис 250 м² в здании на Петроградской стороне
Офис в доме начала прошлого века. Старая проводка, трубы в санузлах, нет вентиляции, планировка из мелких комнат. Компании нужны опенспейс, четыре кабинета и переговорная.
Состав работ: демонтаж перегородок и покрытий, новая планировка из ГКЛ, электрика и СКС, замена сантехники в двух санузлах, штукатурка стен, стяжка пола, подвесной потолок, чистовая отделка. При цене 9 000–13 000 ₽ за м² — примерно 2,25–3,25 млн рублей. Если добавить приточную вентиляцию и кондиционирование, объект переходит в категорию под ключ с инженерией: ориентир 12 000–18 000 ₽ за м², то есть 3–4,5 млн рублей. Срок — 2,5–4 месяца.
В исторических зданиях Петербурга после демонтажа нередко открываются деревянные перекрытия, пустоты в стенах, старые дымоходы и следы прежних перепланировок. Смета на такой объект должна содержать резерв и чёткий порядок согласования дополнительных работ.
Порядок работ при капитальном ремонте
Главное правило — от грубых работ к чистым и от скрытых систем к видимым.
- Обмеры, обследование конструкций и инженерии.
- Планировка, смета, график, договор.
- Согласование перепланировки, если оно требуется.
- Демонтаж до основания и вывоз мусора.
- Возведение перегородок.
- Прокладка трасс: электрика, слаботочка, водоснабжение, канализация, воздуховоды.
- Приёмка скрытых работ по актам — до закрытия стен и потолков.
- Штукатурка, стяжка, шпатлёвка.
- Потолки, чистовая отделка стен и полов.
- Установка светильников, розеток, сантехники, решёток вентиляции.
- Пусконаладка, замеры, опрессовка.
- Уборка, сдача с исполнительной документацией.
Нужен капитальный ремонт офиса в СПб или Ленобласти?Инженер обследует электрику, трубы и конструкции, предложит планировку и пришлёт смету построчно за три рабочих дня.
Запросить сметуСроки капитального ремонта
| Площадь офиса | Капитальный ремонт | С вентиляцией и слаботочкой |
|---|---|---|
| до 100 м² | 1,5 – 2 месяца | 1,5 – 2,5 месяца |
| 100 – 500 м² | 2 – 3,5 месяца | 2,5 – 4 месяца |
| 500 – 1 500 м² | 3,5 – 6 месяцев | 4 – 7 месяцев |
Если работы идут в бизнес-центре только ночью, сроки растут примерно в полтора раза.
Как не переплатить
- Сделайте всю инженерию сразу. Вентиляцию, СКС и электрику, отложенные «на потом», придётся делать со вскрытием новой отделки.
- Фиксируйте цену в договоре. Изменения — только допсоглашением.
- Принимайте скрытые работы. Акты с фотографиями до закрытия стен защищают от споров.
- Сравнивайте сметы по объёмам. Самая дешёвая смета часто просто без вентиляции.
- Заказывайте позиции с долгой поставкой сразу: щиты, оборудование вентиляции, стеклянные перегородки.
Чем капитальный ремонт отличается от ремонта под ключ
Капитальный ремонт и ремонт под ключ часто путают. Капитальный ремонт описывает глубину работ: замену инженерии, демонтаж до основания, перепланировку. Под ключ описывает формат договора: подрядчик сдаёт готовый результат целиком, от демонтажа до уборки. Капитальный ремонт офиса обычно делают под ключ, но под ключ можно сделать и косметический ремонт. В нашем прайсе категория «под ключ с инженерией» — это капитальный ремонт, дополненный вентиляцией, кондиционированием, слаботочными системами и огнезащитой. Общий обзор цен и этапов — в статье о ремонте офиса под ключ.
Частые вопросы
Можно ли делать капитальный ремонт частями?
Можно, но инженерные системы лучше менять по всему офису за один этап. Иначе стыки старых и новых сетей становятся источником проблем.
Нужно ли согласование для капитального ремонта офиса?
Замена отделки и инженерии в существующих границах обычно не требует согласования, перепланировка и изменение общих систем здания — требуют. Это оценивается по конкретному объекту.
Может ли компания работать в офисе во время капитального ремонта?
Только если ремонт идёт зонами и сотрудники переезжают из одной части в другую. Это увеличивает срок и стоимость работ на 15–25%.
Какая гарантия на капитальный ремонт?
Три года на общестроительные и инженерные работы. Работаем с НДС, передаём КС-2, КС-3 и исполнительную документацию.
Контакты ООО «Строймонтажрегион»
Ремонтируем коммерческие, производственные и нежилые помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Выезд инженера, обмеры и предварительная смета — бесплатно, расчёт за три рабочих дня.
- Телефон
- +7 (931) 225-29-79
- Почта для смет и тендеров
- smr85@list.ru
- Офис
- Санкт-Петербург, ул. Лесопарковая, д. 13, 2 этаж
- Часы работы
- Пн–пт 9:00–18:00, выезд на объект по договорённости
- География
- Санкт-Петербург и Ленинградская область