Ремонт гостиницы без закрытия номерного фонда

Закрыть гостиницу в Петербурге на ремонт — значит потерять выручку за месяцы и постоянных гостей, которые уйдут к конкурентам. Поэтому большинство отелей ремонтируют работая: номер за номером, этаж за этажом. Это сложнее и дороже в пересчёте на метр, но выгоднее для бизнеса. Разбираем, как организовать ремонт гостиницы без закрытия, когда его лучше начинать и из чего складывается бюджет одного номера.

Когда начинать ремонт гостиницы в Петербурге

У петербургских отелей ярко выраженный сезон. Высокий спрос приходится на период с поздней весны до конца лета, особенно на белые ночи, а также на новогодние праздники и крупные городские события. Самая низкая загрузка обычно бывает с ноября по март, за исключением праздников.

Отсюда простое правило: основной объём работ планируют на низкий сезон, а к маю номера должны быть готовы. Если ремонт большой, его растягивают на два низких сезона, а летом делают только работы, которые не мешают гостям.

Как организовать ремонт в работающем отеле

Ремонт по этажам или блокам

Из продажи выводят один этаж или крыло целиком. Это лучше, чем ремонтировать номера вразброс: шумные работы сосредоточены в одной зоне, бригада не ходит мимо гостей, мусор выносится одним маршрутом. Гостей размещают на этажах, максимально удалённых от ремонта.

Отдельные маршруты

Бригада, материалы и мусор перемещаются по служебной лестнице и грузовому лифту, а не через лобби и гостевые лифты. Если грузового лифта нет, график подъёма материалов согласовывают с администрацией на время низкой загрузки.

Режим тишины

Самые шумные операции — демонтаж плитки, штробление, сверление бетона — ведут днём, в часы, когда большинство гостей в городе. Утром до выезда гостей и вечером работают тихо. Перекрытия в старых зданиях центра Петербурга хорошо передают удары, поэтому ограничения по шуму распространяются и на этажи выше и ниже ремонта.

Защита от пыли

Ремонтируемый этаж отделяют от лестничных клеток и лифтовых холлов временными перегородками с плёнкой, двери уплотняют. Пыль в коридорах и на коврах — прямой путь к плохим отзывам.

Что входит в ремонт гостиничного номера

• демонтаж старой отделки, сантехники и мебели;
• ремонт ванной комнаты: гидроизоляция, плитка, сантехника, вентиляция;
• замена или ремонт электрики: розетки у кровати и рабочего места, освещение, система энергосбережения по карте-ключу;
• слаботочные сети: интернет, телевидение, телефон, электронный замок;
• звукоизоляция стен между номерами и входной двери;
• кондиционирование и отопление;
• отделка стен, потолка, пол с шумоизоляцией;
• установка мебели и оборудования номера.

Ванная комната: самая дорогая часть номера

В ванных гостиниц нагрузка многократно выше, чем в квартире: душем пользуются ежедневно разные люди, горничные моют поверхности сильной химией. Поэтому здесь нельзя экономить на базовых вещах:

• гидроизоляция пола и стен в зоне душа с обязательной проверкой перед укладкой плитки;
• трапы и уклоны, если душ без поддона;
• вытяжная вентиляция, иначе в ванных появляется плесень, а запах сырости расходится по номеру;
• смесители и сантехника коммерческого класса, рассчитанные на интенсивное использование;
• ревизионные люки к трубам и сифонам, чтобы ремонт мелкой протечки не требовал разбирать плитку.

Протечка из ванной одного номера портит потолок номера ниже, и оба выпадают из продажи. Поэтому каждую систему проверяют опрессовкой до закрытия коробов.

Звукоизоляция номеров

Шум из соседнего номера и коридора — одна из самых частых жалоб гостей. При ремонте звукоизоляцию улучшают так:

• стены между номерами обшивают звукоизолирующими системами на отдельном каркасе;
• под покрытие пола укладывают шумоизоляционный слой;
• входные двери ставят с уплотнителями и порогами;
• розетки в соседних номерах не располагают «спина к спине» в одной точке стены;
• проходки труб и воздуховодов через стены герметизируют.

Инженерные системы гостиницы

При серьёзном ремонте часто выясняется, что устарели не только отделка, но и инженерия: стояки водоснабжения, канализация, электрика этажей. Менять их в работающей гостинице сложнее всего, потому что стояки проходят через все этажи. Такие работы планируют на время минимальной загрузки, а отключения воды делают короткими и заранее предупреждают гостей.

Цены работ для Санкт-Петербурга и Ленобласти. Стоимость ремонта номера под ключ зависит от категории отеля и объёма замены инженерии и рассчитывается по смете после обследования.

Как считать бюджет ремонта отеля

Бюджет гостиницы удобнее планировать не за квадратный метр, а за номер. Смету составляют на типовой номер каждой категории, затем умножают на число номеров и добавляют общие зоны: коридоры, лобби, ресторан, технические помещения. Такой подход позволяет сравнить варианты: например, полный ремонт всех номеров за два сезона или только ванных комнат в первый год.

Отдельно учитывают стоимость простоя: число номеров, выведенных из продажи, умноженное на среднюю цену и загрузку в эти месяцы. Иногда выгоднее закрыть этаж полностью и сделать работы быстрее, чем ремонтировать номера вразброс несколько месяцев.

Ремонт мини-отеля в историческом центре

Многие мини-отели Петербурга работают в зданиях дореволюционной постройки. Здесь добавляются свои задачи: деревянные перекрытия, которые нужно обследовать до установки ванных, ограничения по вмешательству в фасад и окна в зданиях с охранным статусом, стеснённые условия для завоза материалов во дворах-колодцах. Всё это нужно учитывать в графике и смете с самого начала.

Этапы работ

1. Обследование номеров, ванных и инженерных систем.
2. Типовые решения для каждой категории номеров, смета на номер.
3. График по этажам с учётом сезона и загрузки.
4. Договор, заказ материалов и мебели с долгой поставкой.
5. Ремонт первого этажа или блока, согласование результата с отелем.
6. Тиражирование решений на остальные этажи.
7. Сдача с документами, гарантия три года.

Частые вопросы