Апарт-отель «ЙЕС Приморский»: обзор, факты и цифры

Апартаменты и квартира: в чём разница

Это общие правила для апартаментов, а не особенности этого комплекса. Условия конкретной сделки уточняйте у застройщика.

Локация и транспорт

Стадия строительства

Статус

Строится

Срок сдачи

В открытых источниках нет — уточните у застройщика или в декларации на наш.дом.рф

Комплекс и сервисы

Формат

Апарт-отель с сервисной инфраструктурой для жизни и бизнеса (Яндекс Недвижимость)

Объём

Около 860 апартаментов (аналитический обзор на Teletype)

Класс

В карточке Яндекс Недвижимости отмечен как элитный (Яндекс Недвижимость)

Площади, отделка, тарифы УК

В открытых источниках нет — уточните у застройщика

Документы и сделка

Договор

Для строящихся домов продажа по Закону № 214-ФЗ идёт через ДДУ и эскроу-счёт. Банк, условия и сроки конкретного дома — в проектной декларации на наш.дом.рф

Цены

Минимальная цена в подборке Яндекс Недвижимости — 11 443 040 ₽ за лот от 20 м² (подборка у м. «Беговая»). Актуальный прайс и программу управления арендой уточняйте у застройщика.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто покупает для сдачи в аренду. Кому нет: тем, кому нужны прописка и ипотека с господдержкой.

Подробно о проекте

Что это за объект

«ЙЕС Приморский» — многофункциональный комплекс апартаментов сети YE’S в Приморском районе Петербурга. Здесь продают не квартиры, а апартаменты, то есть нежилые помещения, рассчитанные на проживание с гостиничным сервисом. По аналитическому разбору проекта, в комплексе около 860 апартаментов, а сам он расположен на Камышовой улице.

В карточке Яндекс Недвижимости объект отнесён к элитному классу и описан как комплекс с сервисной инфраструктурой для жизни и работы. Формат рассчитан на две группы покупателей: тех, кто ищет готовое жильё с сервисом без ремонта, и инвесторов, которые покупают апартаменты для сдачи в аренду через управляющую компанию.

Сеть YE’S: история

Бренд YE’S появился в Петербурге больше десяти лет назад. Тогда застройщик сообщал, что около 85% покупателей там — инвесторы, которые сдают апартаменты в аренду. Позже сеть открыла объекты на улице Марата в Петербурге, а в Москве — YE’S Митино, Botanica и Technopark. По данным разбора 2024 года, в Петербурге строился ещё YE’S Leader на 700 апартаментов со сдачей в 2026 году.

Юридическое лицо и банк проектного финансирования конкретного объекта нужно сверять с проектной декларацией: в сетевых проектах бренд и застройщик часто совпадают не полностью.

Апартаменты и квартира: в чём разница

Перед покупкой важно понимать, чем апартаменты отличаются от квартиры, потому что это влияет на всю жизнь с ними. Постоянную регистрацию по месту жительства в апартаментах оформить нельзя, возможна только временная — по месту пребывания. Ипотечные программы с господдержкой, включая семейную, на апартаменты не распространяются, поэтому кредит будет по рыночной ставке. Имущественный налоговый вычет при покупке апартаментов не предоставляется.

Налог на имущество может оказаться выше, чем у квартиры: ставка зависит от того, включён ли объект в региональный перечень коммерческой недвижимости. Коммунальные тарифы тоже стоит уточнить заранее. Застройщику апарт-комплекса не нужно строить школы и детские сады, поэтому социальная инфраструктура зависит только от района вокруг.

При этом защита денег при покупке строящихся апартаментов такая же, как у квартир: договор участия в долевом строительстве по Закону № 214-ФЗ и эскроу-счёт.

Расположение и транспорт

До метро от комплекса недалеко, но и не рядом с порогом. По данным Яндекс Недвижимости, до «Старой Деревни» около 18 минут, до «Беговой» — около 20. Это две разные линии метро — фиолетовая и зелёная, — и выбор между ними удобен: «Старая Деревня» ведёт к Петроградской стороне и центру, «Беговая» — к Васильевскому острову и «Гостиному двору».

Приморский район — один из самых насыщенных апарт-проектами районов города. Для инвестора это означает конкуренцию за арендаторов, и доходность стоит считать консервативно.

Апартаменты и цены

Классические апартаменты, по данным разбора, размещены с 3-го по 11-й этаж. В ноябре 2024 года там приводились примеры лотов: студия 20,29 м² за 5,68 млн ₽ и 21,71 м² за 6,08 млн ₽ с чистовой отделкой — по 280 тыс. ₽ за квадратный метр, а также 30,15 м² за 7,28 млн ₽ в отделке white box. Это цены двухлетней давности, и они не равны нынешним.

Сейчас в подборке Яндекс Недвижимости минимальная цена лота в комплексе — 11,4 млн ₽. Прайс, отделку и условия программы аренды уточняйте у застройщика. Важный вопрос для инвестора — какую долю выручки забирает управляющая компания и что входит в её услуги.

Как оценивать доходность

В рекламе апарт-отелей часто называют доходность в процентах годовых. Относитесь к таким цифрам как к прогнозу, а не к обещанию: в договоре с управляющей компанией гарантированная доходность встречается редко. Посчитайте сами: средняя цена аренды похожих апартаментов рядом, реальная загрузка по сезонам, комиссия управляющей компании, налоги, коммунальные платежи и износ мебели. Сравните результат с доходом по вкладу на тот же срок.

Как работает управление арендой

В апарт-отелях сети обычно действует программа управления: собственник передаёт апартамент оператору, а тот ищет гостей, убирает, меняет бельё, ведёт бронирования и отчитывается о доходе. За это оператор берёт комиссию с выручки. Договор может быть агентским или договором доверительного управления — от формы зависит, кто и как платит налоги и какие у собственника права.

Перед покупкой попросите образец договора с оператором и посмотрите на четыре вещи: размер комиссии, кто платит за ремонт и замену мебели, можно ли жить в апартаменте самому несколько недель в году и как расторгнуть договор, если результаты не устроят.

Налоги для инвестора

Доход от сдачи апартаментов облагается налогом. Физическое лицо платит НДФЛ, а если сдаёт сам, может зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход: 4% с оплат от физических лиц и 6% — от компаний. Индивидуальные предприниматели обычно выбирают упрощённую систему. Если оператор работает по агентской схеме, налоги, как правило, остаются на собственнике. Перед покупкой посчитайте доход уже после налогов и комиссий.

Апартамент или квартира рядом: как сравнить

Сравнивайте не цену квадратного метра, а итоговые расходы за несколько лет. У апартаментов в счёте может быть более высокий налог на имущество и тариф управляющей компании, нет налогового вычета и льготной ипотеки. У квартиры — меньше сервиса, но больше прав: регистрация по месту жительства, школы и сады по закреплённой территории, доступ к семейной ипотеке. Если вы планируете жить сами, разница в цене метра часто съедается этими расходами за несколько лет.

Сервис апарт-отеля

В апарт-отелях жизнь организована по гостиничной модели. Обычно это круглосуточный ресепшен, уборка апартаментов, прачечная и химчистка, хранение вещей и услуги консьержа — от вызова такси до приёма посылок. Часть услуг входит в ежемесячный платёж, часть оплачивается отдельно. Уточните, что именно входит в базовый тариф «ЙЕС Приморского», а что будет стоить денег.

Перепродажа: насколько легко продать апартаменты

Рынок перепродажи апартаментов уже, чем рынок квартир. Покупатели — в основном инвесторы, которые смотрят на доходность, а не на «нравится или нет». Поэтому цена при продаже сильно зависит от фактической загрузки и дохода объекта за прошлые годы. Если вы рассматриваете апартаменты как вложение на несколько лет, заранее подумайте, кому и по какой цене сможете их продать.

Мебель и отделка: что проверить

Если апартамент передают с отделкой и мебелью, попросите спецификацию: материалы, бытовую технику, сантехнику и производителей мебели. Для апартаментов под аренду важна износостойкость: дешёвая мебель быстро теряет вид, и её замену оплачивает собственник. Уточните, кто отвечает за ремонт после арендаторов и из каких денег он делается.

Кому подойдёт

«ЙЕС Приморский» подойдёт тем, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду и не хочет сам заниматься арендаторами, а также тем, кому нужно городское жильё с сервисом без прописки. Если вы планируете жить в Петербурге постоянно с детьми, оформить регистрацию и взять ипотеку с господдержкой, честнее сравнивать этот объект с квартирами в соседних ЖК.

Источники

1. Яндекс Недвижимость: подборка новостроек у м. «Беговая» — описание, время до метро, цена от.
2. Яндекс Недвижимость: подборка у м. «Старая Деревня» — время до метро.
3. Teletype: разбор апарт-проектов Приморского района — число апартаментов.
4. Новострой: ввод первого апарт-отеля YE’S на ул. Хошимина — к разделу «Подробно о проекте».
5. РБК Недвижимость: запуск сети YE’S — к разделу «Подробно о проекте».
6. Собака.ru: сервис апарт-отелей YE’S — к разделу «Подробно о проекте».