МЖК «Фёдоровское»: двухэтажные квартиры-таунхаусы у Павловска

Что продаётся и по какой цене

Комплекс строится очередями: одни дома давно заселены, в других только выдают ключи. Уточните срок передачи конкретной квартиры и форму договора.

Расположение

Адрес

Тосненский район, пос. Фёдоровское, улицы Шоссейная, Вознесенская, Меньшиковская (Яндекс Недвижимость)

Дорога

Маршрутка №521 от «Купчино»; на машине — около 35–55 минут до метро (сайт застройщика, Яндекс)

Рядом

Павловск — 3,5 км (сайт застройщика)

Территория

Закрытая, шесть въездов со шлагбаумами (сайт застройщика)

Коммуникации

Территория комплекса

Что уточнить у застройщика

В комплексе, который строится очередями, важны сроки и документы. Помимо общих вопросов, спросите:

• Как оформлена квартира в ЕГРН — помещение в многоквартирном доме или блок жилого дома, и есть ли в собственности земля.
• Газ: подведён ли к дому и квартире, кто и сколько платит за подключение и обслуживание.
• Мощность электричества на квартиру и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет комплексом, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги, парковки и общие территории.

Когда будет передан дом, оформлена ли квартира как помещение или как блок с землёй, сколько стоит обслуживание территории, как часто переносились сроки по выбранной очереди.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семьям, которые хотят двухэтажную квартиру с газом и своим входом недалеко от Павловска.

Подробно о проекте

Двухэтажная квартира со своим входом

МЖК «Фёдоровское» — малоэтажный жилой комплекс в посёлке Фёдоровское Тосненского района, примерно в 3,5 км от Павловска. По данным застройщика, проект включает 41 дом и 265 двухэтажных квартир, у каждой из которых отдельный вход с улицы, своё парковочное место и зона для отдыха.

По сути это таунхаусы, но продаются они как квартиры. Компания работает на рынке с 2012 года и строит также городские жилые комплексы.

Только трёх- и четырёхкомнатные

Студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир в комплексе нет. По данным Обзор78, из 265 квартир 188 — трёхкомнатные и 77 — четырёхкомнатные, площадью от 63 до 104 м². Застройщик предлагает 9 типовых решений домов с разнообразием планировок. Высота потолков — 2,7–2,8 м, квартиры сдаются с предчистовой отделкой.

Такой набор планировок рассчитан на семьи с детьми, которым тесно в городской двушке, но не нужен отдельный дом с большим участком.

Из чего строят

Источники описывают конструкцию по-разному: Обзор78 пишет о газобетоне с кирпичной облицовкой, Spbhomes — о кирпично-монолитных домах, Новострой-Гид — о двухэтажных кирпичных домах. Вероятно, технология немного менялась от очереди к очереди. Покупателю стоит уточнить материал стен конкретного дома в проектной декларации или договоре.

Газ в каждой квартире

Каждая квартира оснащается индивидуальным газовым котлом, а водопровод и водоотведение централизованные. Это значит, что владелец сам регулирует температуру и платит только за свой расход газа, а заботы о скважине и септике отпадают. Для двухэтажной квартиры площадью 70–100 м² газовое отопление — самый экономичный вариант.

Закрытая территория

Комплекс представляет собой закрытую территорию с шестью въездами под шлагбаумами. Застройщик сравнивает его с собственным городком, где все «свои». На территории предусмотрены две детские игровые и спортивная площадки общей площадью 616 м². У каждой квартиры есть парковочное место и задний дворик.

Очереди и сроки

Комплекс вышел в продажу в 2018 году и строится очередями. По данным Spbhomes, вторая очередь была сдана в 2021 году после двух переносов, изначально её обещали во II квартале 2020-го, третья — во II квартале 2022 года. Новострой.ру отмечает сдачу очередной очереди в I квартале 2026 года, а Яндекс Недвижимость — выдачу ключей с июня 2026 года.

Переносы сроков — частая история в малоэтажном строительстве, и Загород.ру в 2019 году давал застройщику невысокую оценку D. Покупателю стоит оценить, как застройщик соблюдал сроки по предыдущим очередям, и выбирать квартиру в уже сданном доме, если важна определённость.

Цены за восемь лет

На старте продаж квартиры стоили очень доступно: в 2018 году, по данным Загород.ру, квартира 67,9 м² предлагалась за 2,9 млн рублей, а Новострой-Гид приводил цены трёхкомнатных квартир от 2,7 до 3,7 млн и позже — 5,5–7,1 млн. Сейчас на Яндекс Недвижимости 37 квартир площадью от 65,8 до 88,1 м² продаются по цене от 10,4 до 15 млн рублей, а Новострой-СПб называет минимальные цены 9,6 млн за трёхкомнатную и 11,7 млн за четырёхкомнатную.

Рост цены в три-четыре раза — отражение и общей инфляции, и того, что комплекс за эти годы обжился и обзавёлся благоустройством.

Чем хорош формат

Двухэтажная квартира со своим входом объединяет плюсы квартиры и дома. Нет соседей сверху и снизу, нет общего подъезда и лифта, у машины своё место у двери, а у детей — свой дворик. При этом площадь компактная, отопление газовое, а вода и канализация централизованные, так что о скважине и септике думать не нужно. Для семьи, которая переезжает из города, это мягкий переход к загородной жизни.

О чём стоит помнить

У формата есть и обратная сторона. За стеной живут соседи, и слышимость зависит от качества межквартирных стен. Дворик небольшой, а построить на нём баню или гараж, скорее всего, не получится. Комплекс плотный, поэтому вида на лес из окон ждать не стоит. И главное — общие кровля, фасад и сети корпуса требуют совместных решений с соседями.

Отзывы

Отзывы о комплексе в целом положительные. На Яндекс Недвижимости у него оценка 4,7, на Новострое-СПб — 3,8 при почти сорока отзывах. Жители пишут, что купили таунхаус, чтобы уехать от городской суеты, а дети в восторге от жизни в двухэтажной квартире. Есть и критика — чаще всего она касается сроков сдачи.

Дорога в город

До станции метро «Купчино» ходит маршрутка №521. На машине до метро, по оценкам разных порталов, около 35–55 минут в зависимости от пробок. До Павловска — 3,5 км: там железнодорожная станция, школы, поликлиники и, конечно, Павловский парк.

Квартира или блок

Важная юридическая деталь: квартиры в комплексе продаются по договору купли-продажи, а часть очередей строилась по 214-ФЗ. Стоит уточнить, как оформлена конкретная квартира в ЕГРН — как помещение в многоквартирном доме или как блок жилого дома блокированной застройки с землёй. От этого зависят право на дворик, возможность использовать некоторые ипотечные программы и порядок содержания общего имущества.

Что проверить при приёмке

Квартиры передаются с предчистовой отделкой, поэтому при приёмке стоит проверить ровность стен и стяжки, работу газового котла и системы отопления, давление воды, работу канализации, герметичность окон и входной двери. Полезно осмотреть потолок второго этажа и кровлю на предмет протечек и убедиться, что вентиляция работает. Все замечания стоит фиксировать в акте осмотра до подписания передаточного акта.

Если квартира покупается в уже заселённом доме, стоит спросить соседей, как дом пережил зиму, нет ли промерзания и как управляющая организация реагирует на заявки.

Обслуживание и взносы

Закрытая территория со шлагбаумами, площадками, освещением и вывозом мусора требует содержания, и за это взимается плата. Размер её стоит узнать у управляющей организации заранее, как и порядок оплаты вывоза снега и ремонта внутренних проездов. Газовое отопление и компактная площадь делают коммунальные платежи умеренными, но взносы за территорию стоит учесть в семейном бюджете.

Соседи

Рядом в Фёдоровском поселении находятся таунхаусы «Есенин Village», коттеджи и дуплексы «Фёдоровской усадьбы», посёлок ИЖС «Павловский парк» и посёлок бизнес-класса «Онегин Парк». МЖК «Фёдоровское» — самый «городской» формат среди них: двухэтажная квартира с газом и своим входом в закрытом квартале.

Квартал двухэтажных квартир

Сорок один двухэтажный дом на 265 квартир построен по типовым проектам, и квартал выглядит однородно: одинаковые фасады, общая линия застройки, закрытая территория. Двухэтажная квартира со своим входом, парковкой и двориком — компромисс между квартирой и домом. Ландшафт во дворике — газон, клумба, пара кустарников и место для стола, а общие зоны квартала поддерживает управляющая компания.

Сад на суглинке у Павловска

Почвы у Фёдоровского — суглинки, плодородные, но тяжёлые. На маленьком дворе хорошо растут сирень, жасмин, гортензии и спирея, а для ягод — клубника и смородина. Глина весной держит талую воду, так что дворик лучше осмотреть в апреле.

Славянка и павловские павильоны

До Павловска — три с половиной километра, и в его парке есть места, до которых редко доходят туристы: Пиль-башня над Славянкой, Холодная баня, Мавзолей «Супругу-благодетелю» в глубине парка. Вдоль Славянки можно гулять от Павловска почти до самого Фёдоровского, а вокруг посёлка — поля и перелески с грибами.

Год в квартале

Весной дворики оживают, соседи выходят на свои клумбы. Летом — прогулки в Павловском парке, вечерние ужины во дворе. Осенью — золотой Павловск и грибы в перелесках. Зимой газовые котлы в каждой квартире и центральные сети делают жизнь не сложнее, чем в городе, а Павловский парк — местом для лыж.

С детьми

Закрытая территория и свой дворик — безопасное место для игр. Учатся дети в Фёдоровском или Павловске, а на плавание и в кружки ездят в Павловск и Пушкин. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры позволяют выделить детям отдельные комнаты, а парки рядом — гулять каждый день.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка вдоль Славянки к Павловску, затем парк: Пиль-башня, Холодная баня, Мавзолей в глубине парка. Днём — Пушкин: Лицей, Екатерининский парк, Камеронова галерея. Вечером — домой, во дворик квартиры с газовым камином или ужином на воздухе.

Практика: квартира в малоэтажном доме

Отдельный вход не делает квартиру домом: крыша, фасад и сети остаются общими, ремонт решают всем подъездом, а платёжки приходят как в многоквартирном доме. Индивидуальный газовый котёл позволяет самому регулировать отопление. При покупке на вторичном рынке стоит узнать, когда последний раз ремонтировалась кровля и фасад и есть ли накопления на капремонт.

Фёдоровское как пригород

Фёдоровское за последние годы превратилось из сельского посёлка в пригород Павловска: здесь построены малоэтажные кварталы, таунхаусы и коттеджные посёлки, открылись школы, детские сады и магазины. Для жителей это значит, что инфраструктура развивается рядом с домом, а исторический Павловск — в нескольких минутах.

Кому подойдёт

МЖК «Фёдоровское» — для семей, которые хотят переехать из города в двухэтажную квартиру с газом, своим входом и маленьким двориком в 3,5 км от Павловска. Перед покупкой стоит выбрать дом в сданной очереди или оценить надёжность сроков, уточнить оформление квартиры в ЕГРН и размер платы за обслуживание территории.

Источники

1. Яндекс Недвижимость: ЖК «Федоровское» — цены и наличие, параметры.
2. Новострой.ру: МЖК «Фёдоровское» — сроки.
3. Новострой-СПб: посёлок таунхаусов «Федоровское» — цены, застройщик.
4. Spbhomes: ЖК «Федоровское» — очереди, отделка, территория.
5. Сайт застройщика: ЖК «Фёдоровское» — дома, благоустройство, транспорт.
6. Обзоры SMR-spb.ru: «Есенин Village», «Фёдоровская усадьба», «Павловский парк» — к разделу «Подробно о проекте».