КП Airville Start у Ёксолово: обзор посёлка, факты и цифры

Что продавалось

Посёлок очень маленький, поэтому предложения на вторичном рынке появляются редко. Сравнивайте их с соседними посёлками ИЖС с газом.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, Колтушское поселение, у деревни Ёксолово (Загород.ру)

Дорога

По Мурманскому шоссе; автобусы и маршрутки от «Проспекта Большевиков» и «Ладожской» (Загород.ру)

Природа

Два озера-карьера рядом, Невский лесопарк для прогулок и сбора грибов (Загород.ру)

Рядом

Ёксолово: поликлиника, почта, детский сад, аптека; больше — в Мяглово и Разметелево (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

В посёлке на 14 участков важно понять, как устроено общее хозяйство. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Кто обслуживает дороги, освещение и забор и сколько это стоит, подключён ли дом к газу и воде, какой сейчас доступ к ближайшему озеру.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет тихий маленький посёлок ИЖС с газом у Манушкино.

Подробно о посёлке

Самый маленький посёлок у Манушкино

Airville Start — камерный проект в Колтушском поселении Всеволожского района, у деревни Ёксолово. На 1,6 гектара здесь всего 14 участков площадью от 9 до 14 соток. Земля — для жилой застройки, то есть ИЖС с возможностью регистрации по месту жительства. Посёлок сдан во II квартале 2020 года, продажи закрыты.

Airville Start среди них — самый компактный.

Полный пакет сетей

Для такого маленького посёлка набор коммуникаций впечатляет. К участкам подведены магистральный газ, водопровод и электричество, внутренние дороги имеют твёрдое покрытие, есть уличное освещение и ограждение по периметру. По описанию на Загород.ру, в инфраструктуру также входят административное здание на въезде, гостевая стоянка и детская площадка.

Магистральный газ и центральная вода в посёлке ИЖС — сочетание, которое заметно снижает расходы на содержание дома и делает его ликвиднее при продаже.

Горнолыжный склон пешком

Одно из главных достоинств локации — соседство с горнолыжным курортом «Лазурные озёра» у Манушкинского карьера, до которого, по описанию, можно дойти пешком. Зимой здесь работают склоны с подъёмниками и прокатом, а в остальное время года рядом два озера-карьера, где ловят рыбу и отдыхают, и Невский лесопарк для прогулок, грибов и ягод.

Озеро: доступ под вопросом

Единственный отзыв о посёлке на Загород.ру, оставленный в январе 2021 года, касается именно воды. Автор писал, что доступ к озеру ограничен и что карьер собираются засыпать, а без озера место становится менее привлекательным. Проверить, как обстоят дела сейчас, стоит на месте: ситуация с карьерами вокруг Манушкино меняется по мере их разработки и рекультивации.

Напомним, что соседний пляж «Лазурных Озёр» частный и открыт только для жителей того посёлка, а часть берега выгорожена владельцами прибрежных участков.

Что происходит с карьерами

Вокруг Манушкино несколько песчаных карьеров, и их судьба влияет на все окрестные посёлки. Автор отзыва об Airville Start в 2021 году писал о планах засыпать ближайший к посёлку карьер.

Сведения противоречат друг другу, и это нормально: у каждого карьера свой владелец и свой план рекультивации. Покупателю стоит узнать в администрации Колтушского поселения или у владельцев карьеров, что планируется именно рядом с выбранным участком.

Ёксолово и окрестности

В соседней деревне Ёксолово, по данным портала, есть поликлиника, почта, детский сад и аптека. Больший выбор магазинов и услуг — в Мяглово и Разметелево. Посёлки «ПриЛЕСный» и «Лазурные Озёра» находятся совсем рядом, поэтому их магазины и площадки тоже в шаговой или короткой автомобильной доступности.

Зимой — на склон

Горнолыжный склон у Манушкинского карьера работает зимой и ранней весной: по описаниям, здесь есть подъёмники, снеговые пушки, ночное освещение, прокат и кафе. Для жителей окрестных посёлков это возможность кататься в нескольких минутах от дома, не уезжая в Кавголово или на Карельский перешеек. Для детей, которые только встают на лыжи, такой небольшой склон особенно удобен.

Дорога в город

В описании посёлка указано 11 км от КАД, в карточке — 19 км; разница, вероятно, связана с тем, как считать маршрут. Ехать удобнее всего по Мурманскому шоссе. Автобусы и маршрутки ходят до станций метро «Проспект Большевиков» и «Ладожская». В час пик дорога у Мурманского шоссе загружена, поэтому время в пути стоит проверить в будний день.

Дорого — по меркам локации

Портал в 2021 году, сравнивая посёлки у Манушкинских карьеров, относил Airville Start к проектам с более высокой минимальной ценой сотки — выше, чем в «Лазурных Озёрах», «ПриЛЕСном» и «ПриЛЕСном Стиле», и тем более выше, чем в «Петровских садах», «Усадьбе Луговой» и «Родных просторах». Это объяснимо: ИЖС, газ, вода и очень маленький размер посёлка.

Плюсы маленького посёлка

Четырнадцать участков — это почти частный квартал. Соседей мало, шума от стройки немного, а договориться о правилах содержания общих дорог и освещения проще, чем в посёлке на сотни домов. Для семьи, которая ищет тишину, это серьёзный аргумент.

Обратная сторона — расходы на обслуживание общих сетей и дорог делятся на небольшое число владельцев, а значит, на каждого приходится больше. Кроме того, своей инфраструктуры в таком посёлке почти не будет: магазины и площадки придётся искать у соседей.

ИЖС: что это даёт владельцу

Статус «для жилой застройки» означает, что на участке строится жилой дом, который ставится на кадастровый учёт как объект индивидуального жилищного строительства. В таком доме можно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, проще оформить детей в школу и детский сад, получить налоговый вычет и использовать материнский капитал. Банки, как правило, охотнее дают ипотеку на дома на землях ИЖС.

Мало информации — больше проверок

Открытых данных об Airville Start немного: короткое описание, несколько фотографий и один отзыв. Поэтому при покупке участка или дома здесь особенно важно самому проверить документы: статус земли и вид разрешённого использования в выписке из ЕГРН, подключение к газу и воде, договоры с поставщиками и порядок обслуживания посёлка.

Вторичный рынок

Поскольку участки распроданы, купить здесь можно только у владельцев. Предложения в посёлке на 14 участков появляются редко, и цену сложно сравнить с соседями внутри посёлка. Ориентиром могут служить предложения в соседних «Лазурных Озёрах», где участки ИЖС с газом стоили от 3,85 млн рублей.

На что смотреть при покупке дома

В маленьком посёлке каждый дом заметен, поэтому при покупке готового дома полезно оценить не только его, но и соседние участки: насколько они застроены, нет ли рядом пустующих наделов, которые могут стать долгой стройкой. Стоит также посмотреть на общие объекты — дороги, освещение, забор — и узнать, кто отвечает за их ремонт и сколько это стоит каждому владельцу.

Маленький посёлок с полным набором сетей

Airville Start — самый маленький посёлок у Манушкино, и в этом его особенность: немногочисленные дома, построенные по разным проектам, образуют тихую улицу, где все знают друг друга. Твёрдые дороги, освещение и забор задают аккуратный вид, а газ, водопровод и электричество позволяют строить полноценные дома для круглого года. На небольших наделах уместнее аккуратный дом с террасой, чем массивный особняк.

Сад рядом с карьерами

Почвы вокруг Ёксолово и Манушкино — пески и супеси, местами с примесью гравия: это наследие древних моренных отложений, из-за которых здесь и появились карьеры. Для газона и огорода понадобится плодородный слой, а хвойные, вереск, сирень и спирея растут без особых хлопот. Ветер с открытых пространств карьеров стоит гасить живыми изгородями.

Лесопарк, карьеры и склон

Рядом — Невский лесопарк с сосняками и смешанным лесом вдоль Мурманского шоссе, где собирают чернику, бруснику и грибы. Два карьера поблизости заполнены водой и стали местом отдыха, хотя доступ к ним и их будущее, как сказано выше, под вопросом. Горнолыжный склон «Лазурных озёр» — в пешей доступности.

Отдых по сезонам

Зимой главное развлечение — горнолыжный склон по соседству: можно кататься после работы, не садясь в машину. Летом — прогулки по Невскому лесопарку, велосипед, поездки к Неве и Ладоге. Осенью лесопарк становится грибным, а весной — местом для первых прогулок по сухим песчаным тропам.

Ёксолово, Мяглово и Разметелево

Посёлки «ПриЛЕСный» и «Лазурные Озёра» по соседству дают магазины и площадки в шаге от дома. Без пробок дорога до города по Мурманскому шоссе занимает примерно тридцать минут.

С детьми

Горнолыжный склон рядом — подарок для детей: можно учиться кататься с ранних лет. Детский сад в Ёксолово, школы — в Разметелево и Колтушах, секции и бассейны — во Всеволожске и Кудрово. Маленький посёлок с охраной и освещением — спокойное место для детских прогулок.

Год у горнолыжного склона

Зима — главный сезон: склон «Лазурных озёр» рядом, и катание после работы становится привычкой. Весной песчаные тропы Невского лесопарка подсыхают первыми, и начинается сезон велопрогулок. Летом — прогулки по лесопарку, поездки на Неву и Ладогу, барбекю на участке. Осенью лесопарк дарит грибы и ягоды, а склоны готовятся к новому сезону.

Выходной на Мурманском направлении

Утро — прогулка по Невскому лесопарку, затем — поездка к Неве у Островков или в Шлиссельбург: крепость Орешек, набережные каналов. После обеда — мемориалы Дороги жизни или Колтушские высоты. Зимой выходной проще: склон рядом, а после катания — баня и ужин дома.

Практика: карьеры и склон

Соседство с карьерами и горнолыжным склоном означает, что зимой рядом бывает многолюдно, а техника на карьерах может работать и в будни. Перед покупкой полезно узнать планы по рекультивации карьеров и доступу к воде. Полный набор сетей и твёрдые дороги делают жизнь удобной, а высокая цена сотки при перепродаже может сыграть в плюс.

Для семьи, которая выбирает между этим посёлком и соседними «ПриЛЕСным» и «Лазурными Озёрами», решающим обычно становится размер: здесь меньше соседей и тише, но и общих площадок меньше, чем в больших посёлках рядом.

Кому подойдёт

Airville Start — для тех, кто хочет жить в очень маленьком посёлке ИЖС с газом и центральной водой рядом с горнолыжным склоном и лесопарком и готов заплатить за это больше, чем в больших соседних посёлках. Перед покупкой стоит проверить, что происходит с ближайшим карьером, и узнать, кто и как обслуживает общую территорию.

Если нужен больший выбор, рядом есть посёлки другого формата: большие «ПриЛЕСный» и «Лазурные Озёра» с развитой общественной зоной и клубная «ПриЛЕСная Усадьба». Airville Start выигрывает у них размером и статусом земли, но проигрывает в объёме инфраструктуры.

Источники

1. Загород.ру: КП Airville Start — участки, сети, окружение, отзыв 2021 года.
2. Загород.ру: КП «Лазурные Озера» — сравнение цен в мнении портала 2021 года.
3. Обзоры SMR-spb.ru: «Лазурные Озёра», «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСная Усадьба» — к разделу «Подробно о посёлке».