КП «Петровские сады» у Манушкинских карьеров: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

В 2013 году покупатели писали, что первый киловатт входил в цену, а каждый следующий стоил 45 тыс. ₽. Узнайте, какая мощность оформлена на участок и как она оплачивается сейчас.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, 16 км от КАД, у Манушкинских карьеров (Загород.ру)

Дорога

По Мурманскому шоссе; маршрутка в город каждые полчаса, 30 минут до «Ул. Дыбенко» и «Пр. Большевиков» (Загород.ру)

Природа

Лес и два крупных карьера неподалёку; сам посёлок стоит в поле (Загород.ру)

Рядом

Детский сад — в соседней деревне, поликлиника и скорая — в Невской Дубровке (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

В посёлке два ДНП и долгая история споров. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

В каком ДНП участок и сколько взнос, кому сейчас принадлежат дороги и электросети, по какому тарифу оплачивается электричество, какая вода в скважине и какая стоит очистка.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет недорогой дом или участок у города и готов к отоплению без магистрального газа.

Подробно о посёлке

Один из самых больших посёлков района

«Петровские сады» — масштабный посёлок во Всеволожском районе, в 16 км от КАД по Мурманскому шоссе, у Манушкинских карьеров. На 31 гектаре нарезано 799 участков площадью от 9 до 12 соток. Продаются готовые домовладения площадью 92–206 м² и участки с подрядом и без.

По данным портала на апрель 2021 года, во всех шести очередях реализовано почти 460 участков, первая и вторая очереди распроданы полностью. Посёлок по-прежнему значится в продаже.

Поле с каркасными домами

Одно из ранних мнений Загород.ру было ироничным: проехать мимо посёлка сложно, с дороги его видно издалека, а что подразумевается под «садами», остаётся тайной. Пока это огромное поле, застроенное панельно-каркасными домами, между которыми посеян газон. Аккуратно, но скучновато — и при этом удобное расположение и адекватная цена делают посёлок разумной альтернативой городскому жилью.

Покупатели в 2013 году писали то же самое: в посёлке почти нет деревьев, в поле гуляет ветер. Жители отвечали, что деревья можно посадить самим, а за вековыми соснами — в посёлки совсем другой цены.

Какие сети есть

В посёлке есть электричество мощностью 15 кВт, вода из артезианских скважин и канализация с глубокой биологической очисткой стоков, можно подключить кабельное телевидение, телефон и интернет. Территория огорожена и охраняется, внутренние дороги освещены, есть детская площадка и магазин.

Магистрального газа нет. Его планировали: в феврале 2012 года застройщик получил технические условия, позже называли 2019 год. Но в 2021 году портал по-прежнему считал отсутствие газа единственным серьёзным минусом посёлка, из-за которого отопление зимой обходится дорого. Многие жители поставили газгольдеры: в 2013 году житель называл 50–60 тысяч рублей в год за газ.

Вода с железом и марганцем

Вода в посёлке — одна из главных тем отзывов. Покупатель в 2013 году писал, что единственный водоносный горизонт даёт воду с превышением нормы по железу в десять раз, а житель уточнял, что у кого-то в двадцать и пятьдесят раз, и ещё по марганцу. Системы очистки обязательны: в разных отзывах их стоимость оценивали от 60 до 200 тысяч рублей.

Житель также советовал сразу планировать переоснащение и утепление скважин и насосов от застройщика, называя их ненадёжными. Перед покупкой дома стоит попросить свежий анализ воды и посмотреть, какая система очистки стоит у продавца.

Электричество и споры о тарифах

В 2013 году покупатель, сравнивавший несколько посёлков на мурманском направлении, отмечал: электричество в «Петровских садах» есть, что редкость для соседей, но первый киловатт бесплатный, а каждый следующий — 45 тысяч рублей. Жители в том же году жаловались, что электричество им продаёт застройщик по растущему тарифу — от 3,6 до 4,9 рубля за киловатт-час с обещанием до 10 рублей к зиме.

Житель объяснял, что тариф станет обычным областным, когда владельцы оформят дома в собственность и заключат прямые договоры. Покупателю сегодня стоит уточнить, как именно оформлено электричество на выбранный участок.

Два ДНП и одна дорога

Отдельная история — устройство посёлка. На его территории зарегистрированы два партнёрства: ДНП «Березовое», где проданы дома застройщика, и ДНП «Ягодное», где продавались участки без подряда. Въезд один, и проехать в «Ягодное» можно только через «Березовое». Дороги и электросети, по объяснению девелопера в 2013 году, принадлежали застройщику и находились в аренде у ДНП.

В 2013 году это вылилось в споры: о плате за въезд грузовиков, о ремонте разбитых дорог, о выборах председателя «Ягодного» и о том, кто должен восстанавливать дороги. Девелопер тогда отвечал на портале, что управление посёлком осуществляют сами жители через правление ДНП. Покупателю стоит узнать, в каком из ДНП участок и как сейчас устроено управление.

Дома застройщика: что о них писали

Готовые дома в посёлке — панельно-каркасные и из бруса. Отзывы о них противоречивы. Жители, переехавшие в 2011–2012 годах, писали, что дома тёплые, летом не жарко, а зимой не холодно. Часть покупателей в 2013 году, наоборот, жаловалась на качество отделки, окон и фундаментов в демонстрационных домах. Застройщик отвечал, что единичные случаи исправляли по гарантии.

Для покупателя вывод простой: дому, построенному больше десяти лет назад, нужен осмотр со специалистом — состояние фундамента, стен, кровли и окон, работа скважины и очистных. Это стоит дешевле, чем исправлять скрытые проблемы после покупки.

Единый стиль и свободная часть

Посёлок изначально строили в едином стиле, но со временем владельцы стали достраивать бани, сараи, теплицы и ставить заборы разного цвета. В 2013 году одни жители требовали соблюдать устав и правила, другие возражали, что на своём участке каждый строит что хочет. Житель замечал, что спокойнее всего в части с типовой застройкой, а в части со свободной застройкой «кто во что горазд».

Сколько стоит содержание

Житель в 2013 году подробно расписал расходы: около 4000 рублей в месяц — взнос в ДНП на вывоз мусора и уборку дорог, 1000–1500 рублей за электричество, около 200 рублей на реагенты для очистки воды, плюс газ для газгольдера. В 2012 году взнос называли те же 4000 рублей. Эти цифры давно устарели, но структура расходов остаётся прежней.

Цены и рассрочка

По предложениям на Загород.ру, участки стоят от 1,23 млн рублей за 8,9 сотки до 1,72 млн за 12,56 сотки, то есть 137–143 тысячи за сотку. При оплате от 30 % застройщик даёт беспроцентную рассрочку на шесть месяцев, участки можно купить в ипотеку. По мнению портала, посёлок относится к средней ценовой категории района: около 40 посёлков дешевле, но больше тех, где цены выше.

Плотная застройка

Ещё в 2014 году портал отмечал, что для кого-то минусом станет плотность застройки — дома стоят очень близко друг к другу. В 2019 году посетитель формулировал это так: не хочется утром выглянуть в окно и увидеть, что делает сосед. Участки по 9–12 соток и типовая застройка части посёлка делают его ближе к таунхаусному кварталу, чем к лесному посёлку.

Дорога и инфраструктура

Сообщение с городом жители называли удачным: маршрутка ходит каждые полчаса, на машине — около 30 минут до «Ул. Дыбенко» или «Пр. Большевиков». Детский сад — в соседней деревне, поликлиника и скорая помощь — в Невской Дубровке. Портал в 2021 году писал о строительстве Восточного скоростного диаметра, который должен улучшить выезд с Мурманского шоссе.

Соседи

У Манушкинских карьеров работает ещё девять проектов. По оценке портала, дешевле сотку можно купить в «Усадьбе Луговой», «Родных просторах», «Хапо-ое» и «Дружном», дороже — в Airville Start, «Лазурных Озёрах», «ПриЛЕСном», «ПриЛЕСном 2.0» и «ПриЛЕСном Стиле». «Петровские сады» занимают середину ряда.

Каркасная улица в поле

Почти восемьсот участков по 9–12 соток на тридцати одном гектаре — это плотная застройка, где улицы из одинаковых панельно-каркасных домов чередуются с участками, на которых владельцы строят по своим проектам. Открытое поле подсказывает, с чего начинать благоустройство: деревья по границе, живая изгородь вдоль дороги, затем газон и сад. Через несколько лет посадки меняют облик улицы сильнее, чем любые фасады.

Вода с железом и сад

Артезианская вода здесь богата железом и марганцем, и для полива это не страшно, а вот для дома нужна система очистки. Почвы на бывших сельхозполях у карьеров — супеси и суглинки, местами влажные. На них хорошо растут яблони, вишни, смородина и малина, а для газона достаточно выровнять и засеять участок.

Карьеры и лесопарк

Рядом — Манушкинские карьеры, заполненные водой, и Невский лесопарк с соснами и ельниками. Летом у воды купаются и загорают, осенью в лесопарке собирают грибы, зимой на склоне у карьеров катаются на лыжах и тюбингах. Для огромного посёлка это главная зона отдыха.

Год в большом посёлке

Весной поле вокруг посёлка оттаивает рано, и начинается сезон стройки. Летом — карьеры, лесопарк, вечерние барбекю. Осенью — урожай и грибы. Зимой многие дома пустеют, а постоянные жители следят за дорогой и электричеством вместе.

С детьми

В большом посёлке у детей много сверстников, а карьеры и лес рядом — место для летних игр. Школы — в Разметелево и Колтушах, садик — в Ёксолово. Плотная застройка требует присмотра за детьми на улицах, где проезжают машины.

Практика: железо в воде и тарифы

Железо и марганец в артезианской воде окрашивают сантехнику и забивают трубы, поэтому система очистки — обязательная часть бюджета: аэрация, фильтры обезжелезивания, умягчение. Споры о тарифах на электричество и два ДНП с одной дорогой — повод изучить решения собраний и состояние расчётов до покупки. Панельно-каркасные дома застройщика требуют проверки утеплителя и стыков.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка к Манушкинским карьерам и по Невскому лесопарку, затем — Колтушские высоты. Днём — Нева у Островков или Шлиссельбург с крепостью Орешек. Вечером — домой, к своему саду в большом посёлке.

Манушкинский край

Манушкинские карьеры — один из самых заметных ландшафтов восточного направления: бывшие песчаные выработки превратились в цепочку озёр среди сосновых холмов. Вокруг выросли «ПриЛЕСный», «Лазурные Озёра», «Петровские сады», «Усадьба Луговая» и другие посёлки, и сегодня это один из крупнейших загородных районов у Петербурга. Для жителей это значит магазины, площадки и озёра рядом, но и оживлённые дороги в выходные.

Кому подойдёт

«Петровские сады» — для тех, кому нужен недорогой готовый дом или участок у города с электричеством, водой и канализацией, и кто готов к отоплению без магистрального газа. Главное перед покупкой — разобраться с ДНП, тарифом на электричество, собственностью на дороги и качеством воды в скважине.

Источники

1. Загород.ру: КП «Петровские сады» — участки, сети, цены, мнения портала 2012–2021 годов, отзывы.
2. Загород.ру: КП «Лазурные Озера» — сравнение посёлков покупателем в 2013 году.
3. Обзоры SMR-spb.ru: «Родные просторы», «Хапо-ое», «Лазурные Озёра» — к разделу «Подробно о посёлке».