«Охтинское раздолье» в Мистолово: 140 гектаров ИЖС с городскими сетями в трёх километрах от КАД

Что продаётся и по какой цене

Сотка в объявлениях стоит примерно от 0,7 до 1,05 млн ₽ — в 3–4 раза дороже, чем на старте продаж.

Где находится

Адрес

Всеволожский район, Бугровское городское поселение, у деревни Мистолово, рядом с Порошкино и Энколово (каталог посёлков, объявления ЦИАН)

Дорога

Около 3 км от КАД; собственный съезд с трассы Санкт-Петербург — Сортавала (Загород.ру, Закадом); 10–12 минут до метро «Парнас» без пробок (объявления ЦИАН)

Рядом

ТК «Мега Парнас», всесезонный курорт «Охта Парк», конно-спортивный клуб «Дерби» (объявления ЦИАН); по WideLand — около 3 км до «Меги» (WideLand)

Природа

Лесной массив и водоём на территории (Закадом); парк на 15 га с озером и прогулочными дорожками (Посёлки гуру); часть участков граничит с лесом и водоохранной зоной (объявления ЦИАН)

Сети и территория

Что выяснить до сделки

Посёлок большой и обжитой, покупка — у владельца. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Что именно подключено к участку — газ «по границе» или уже ввод, мощность по договору; сколько стоят подключение к поселковому водопроводу и очистным; какой ежемесячный платёж и что в него входит; построены ли детский сад и спортивный центр из проекта; есть ли у участка ограничения из-за водоохранной зоны или леса; какой регламент застройки действует в посёлке.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет постоянный дом на большом участке с городскими сетями у самой кольцевой и готов платить за близость к городу.

Подробно о посёлке

Большой посёлок у самой кольцевой

«Охтинское раздолье» — один из самых крупных коттеджных проектов ближнего пригорода. На 140 гектарах у деревни Мистолово, в трёх километрах от КАД, нарезали около 365 участков ИЖС, а по проекту здесь должны были появиться 360–380 домов. Участки продавали без обязательного подряда, с газом, водой, очисткой стоков и электричеством, так что каждый владелец строил свой дом по своему проекту.

Сегодня это сложившийся посёлок, который продолжает застраиваться: в объявлениях риелторы пишут о готовом окружении, построенных домах и асфальтированных улицах, а свободные участки продают уже владельцы.

Почему здесь дорого

Главное, за что здесь платят, — расстояние. Собственный съезд с трассы «Сортавала», три километра до кольцевой, 10–12 минут до метро «Парнас» в свободное время — для посёлка с газом и водопроводом это редкое сочетание. Рядом «Мега Парнас», всесезонный курорт «Охта Парк» и конный клуб «Дерби», а в пешей доступности от посёлка, по объявлениям, — супермаркет, аптека, пекарня, ресторан и фермерская лавка.

Поэтому и цены городские. На старте сотка стоила от 250 тысяч рублей, а сейчас в объявлениях на ЦИАН — примерно от 700 тысяч до миллиона. Самый доступный участок в продаже — 8,87 сотки за 6,15 млн ₽, самый дорогой — 37,7 сотки за 39,5 млн ₽, в среднем — 22,3 млн ₽.

Городские сети за городом

По объявлениям, к участкам подведены магистральный газ по границе, поселковый водопровод и поселковая система очистки стоков, электричество 15 кВт с возможностью увеличения до 30 и скоростной интернет. Для постоянной жизни это почти городской набор: не нужны ни скважина, ни септик, ни газгольдер.

Важно понимать формулировку «по границе участка». Газ доведён до края надела, но ввод в дом, проект газоснабжения и котёл — это отдельные работы и деньги. То же с водой и канализацией: подключение к поселковым сетям обычно требует договора и платы, и их размер стоит узнать заранее.

Охрана и улицы

Территория закрыта, въезд — через два контрольно-пропускных пункта, посёлок под круглосуточным видеонаблюдением и регулярно патрулируется. Улицы широкие, заасфальтированы, с тротуарами и освещением; есть детские и спортивные площадки, прогулочные маршруты и зелёные зоны. Такой уровень благоустройства — одна из причин, почему участки здесь продают с городской наценкой.

Парк с озером

Внутри посёлка, по данным Посёлков гуру, разбит собственный парк площадью около пятнадцати гектаров — с озером и дорожками для прогулок и спорта. Часть участков граничит с лесным массивом и водоохранной зоной, и риелторы подчёркивают это как преимущество: соседей с одной стороны нет, а за забором — лес и вода.

У такого соседства есть и обратная сторона: в водоохранной зоне действуют ограничения, например на септики и вырубку, а лесные участки нельзя расширить за счёт леса. Это стоит проверить по выписке и градостроительному плану участка.

Что было в проекте

Справочники описывают и социальную часть проекта: детский сад на 60 мест, детские площадки, административно-хозяйственное здание и спортивный центр с залами для фитнеса, тренажёрным залом и бассейном. В найденных источниках эти объекты упоминаются как запланированные, поэтому их судьбу стоит выяснить у управляющей компании — от этого зависит и повседневная жизнь, и ежемесячный платёж.

Размер участка

Участки здесь очень разные — от 7–9 до 40 с лишним соток, а в ранних описаниях встречаются наделы до 54–60 соток. Риелторы предлагают и объединение: один из лотов — четыре соседних участка по 29,3 сотки, которые можно купить вместе или по отдельности. Для большой семьи это возможность построить усадьбу у самой кольцевой; для покупателя с ограниченным бюджетом — небольшой участок в обжитом посёлке с городскими сетями.

Окрестности

Мистолово стоит на краю лесного массива между Порошкино, Энколово и Капитолово. Местность здесь холмистая — к северу начинаются возвышенности Токсово, — поэтому на многих участках есть естественный перепад высот и видовые точки. В соседнем «Охта Парке» зимой катаются на горных лыжах и сноуборде, а летом гуляют по парку и ходят в спа.

Для прогулок рядом лес, для велосипеда — лесные дороги, а за городскими развлечениями — «Мега Парнас» в нескольких минутах.

Школы и сады

Для семей с детьми важна инфраструктура вокруг. В окрестностях работают частные школы и детские сады — в объявлениях соседнего «Охтинского парка» упоминаются английский детский сад, школа «Ламбери» и школа «Сверхновая» на территории «Охта Парка». Государственные школы, поликлиники и большие торговые центры — в Буграх, Мурино и на севере Петербурга, в 10–20 минутах на машине.

Остановка и пробки

По одному из объявлений, автобусная остановка — в десяти минутах ходьбы, а продукты и заказы привозят к дому. Но жизнь здесь всё равно строится вокруг машины. Слабое место — утренний поток машин к кольцевой и «Парнасу»: дорогу до работы разумно проехать пробно в будний день к девяти утра.

Строить у соседей

Посёлок застраивается уже много лет, и рядом с пустым участком почти всегда стоят готовые дома. Это удобно: видно, как соседи решили фасады, заборы и ландшафт, и можно спросить их о сетях и платежах. Но стройка в сложившемся окружении требует аккуратности — подъезд техники, складирование материалов и шум стоит заранее обсудить с управляющей компанией.

Итог

«Охтинское раздолье» — большой сложившийся посёлок с городскими сетями, охраной и парком в трёх километрах от КАД. За это здесь платят цену, близкую к городской: сотка — до миллиона рублей. Посёлок подходит тем, кто ищет место для постоянного дома рядом с городом, а перед покупкой стоит уточнить стоимость подключения к сетям и судьбу объектов из проекта.

Источники

1. ЦИАН: участки в КП «Охтинское раздолье» — цены, площади, сети, охрана, магазины, расстояния.
2. Загород.ру: КП «Охтинское раздолье» — расположение, съезд с трассы, проектная инфраструктура.
3. Каталог посёлков: «Охтинское раздолье» — площадь, число участков, соседние деревни.
4. WideLand: «Охтинское раздолье» — площадь, участки, цена сотки на старте, инфраструктура.
5. Посёлки гуру: КП «Охтинское раздолье» — парк с озером, цены.
6. Закадом: «Охтинское раздолье» — трасса, водоём и лес, число домов.