КП «Охтинский парк» у Энколово: участки ИЖС в сосновом лесу на 150 гектарах в 6–10 км от КАД

Что продаётся и по какой цене

Цена сотки на Яндексе — около 420–540 тыс. ₽, то есть посёлок остаётся в верхнем сегменте рынка участков у КАД.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Всеволожский район, Бугровское поселение, деревня Энколово; рядом Кузьмоловский (ЦИАН, Посёлки гуру)

Дорога

6 км от КАД (LifeDeluxe), 9,8 км (ГдеЭтотДом); до «Девяткино» — около 32 минут (LifeDeluxe, ГдеЭтотДом, Яндекс)

Транспорт

Остановка общественного транспорта рядом с участками 1–2 и 5 очередей (Посёлки гуру)

Природа

Все участки в сосновом лесу (ЦИАН, LifeDeluxe)

Участки и дома

Коммуникации и инфраструктура

Что выяснить до сделки

Здесь продают застройщик и владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

В какой очереди участок и какие сети подведены именно к нему; какое покрытие у дороги; что входит в цену у застройщика; размер платежей управляющей компании; есть ли ограничения на вырубку сосен на участке.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет большой участок в лесу с газом и центральными сетями совсем близко к городу.

Подробно о посёлке

Город в сосновом лесу

«Охтинский парк» — самый масштабный проект и, как писал ещё в начале 2010-х Загород СПб, самое большое коттеджное поселение Северо-Запада: 150 га у деревни Энколово и посёлка Кузьмоловский в Бугровском поселении Всеволожского района. До КАД, по разным данным, от 6 до 10 км. По справочникам, здесь около 450 участков ИЖС, и все они, как подчёркивают ЦИАН и LifeDeluxe, расположены в сосновом лесу.

Cottage.ru называет другую цифру — 72 га и 292 объекта. Скорее всего, справочник описывает одну или несколько очередей, а не весь посёлок целиком.

Участки от 12 соток до гектара

Площади участков в «Охтинском парке» необычно разнообразны. ЦИАН пишет о наделах от 12 до 36 соток, ГдеЭтотДом в 2017 году — от 14 до 39 соток, LifeDeluxe и Cottage.ru упоминают участки до 118–122 соток. Участки продавались под ИЖС без подряда, а регламент застройки, как отмечал Загород СПб, определяется правилами землепользования поселения, а не отдельными требованиями застройщика.

Для покупателя это значит свободу в выборе проекта — но и разнообразие соседних домов: рядом могут стоять и дом на 200 м², и особняк на 600.

Сети и инфраструктура внутри

Посёлок обеспечен всеми сетями: в объявлениях на Яндексе указаны магистральный газ, водопровод и охрана, ЦИАН называет центральное водоснабжение и электричество, ГдеЭтотДом — канализацию. Cottage.ru перечисляет внутри огороженной охраняемой территории магазин, ресторан, фитнес-центр, детскую игровую площадку и гостевую парковку, а улицы освещены декоративными фонарями. ПроНовострой добавляет детский сад и салон красоты.

Для посёлка такого масштаба это закономерно: он живёт как небольшой город, где не нужно ездить за хлебом или в спортзал.

Дороги

Одна деталь выбивается из общей картины: ЦИАН в описании инфраструктуры называет внутрипоселковые дороги грунтовыми. Возможно, это относится к отдельным очередям или новым улицам. На осмотре стоит посмотреть, какое покрытие у улицы, на которой находится участок, и в каком состоянии она весной и осенью.

Цены сегодня

«Охтинский парк» — дорогой посёлок. На ЦИАН сейчас пять готовых домов на 223,5–478,6 м² по цене от 57 до 270 млн ₽. На Яндексе застройщик продаёт участки 17,2 и 22,2 сотки за 9,3 и 9,4 млн ₽ — около 420–540 тыс. ₽ за сотку. В 2017 году, по ГдеЭтотДом, участки стоили от 6,1 до 23,5 млн ₽, Cottage.ru называл сотку от 370 тыс. ₽ и домовладения от 20 млн ₽.

Для сравнения: в «Охта Лэнде» у Капитолово, новом посёлке того же застройщика, сотка стоит около 620 тыс. ₽, но участки там 6–10 соток и без леса. В «Охтинском парке» за меньшую цену сотки можно получить большой лесной участок.

Дома

Застройщик предлагал и участки с готовыми домами: двух- и трёхэтажные коттеджи из газобетона и клеёного бруса площадью, по разным данным, от 194–220 до 684 м². Сегодня на вторичном рынке их состояние зависит от возраста и владельцев. Дома из клеёного бруса требуют периодической обработки фасада и проверки усадки, газобетонные — внимания к отделке фасада и отмостке.

Сосны на участке: плюсы и обязанности

Лес — главная ценность «Охтинского парка». Но сосны на участке — это ещё и обязанности: старые деревья нужно проверять на устойчивость, иногда — обрезать сухие ветви, а при строительстве учитывать корни. Прежде чем рубить деревья под дом или дорожку, стоит уточнить у управляющей компании, есть ли в посёлке правила на этот счёт. Иглы и шишки — тоже часть жизни в сосновом лесу: водостоки и кровлю придётся чистить чаще.

Транспорт и окрестности

До КАД 6–10 км, до метро «Девяткино» — около получаса на машине, по оценке Яндекса. «Посёлки гуру» отмечают остановку общественного транспорта рядом с участками первой-второй и пятой очередей. Рядом — Кузьмоловский с магазинами и станцией, курорт «Охта Парк», а в том же Бугровском поселении — новый посёлок «Охта Лэнд» и описанный нами Ingerhaus.

ИЖС и прописка

Статус ИЖС — одно из главных преимуществ посёлка. Загород СПб подчёркивал, что здесь можно строить дома для постоянного проживания с пропиской и почтовым адресом. Это упрощает ипотеку, запись детей в школу и сад и получение налоговых вычетов при строительстве.

Семь очередей

Посёлок строился долго и по частям. В карточке Загород.ру у «Охтинского парка» семь очередей: вторая — седьмая значатся сданными к третьему кварталу 2013 года, первая — к четвёртому кварталу 2015-го. ГдеЭтотДом в 2017 году называл срок сдачи 2016 год. Для покупателя это означает, что разные части посёлка различаются по возрасту застройки и, возможно, по состоянию дорог и сетей. На старых улицах дома давно построены и обжиты, на поздних — ещё могут продаваться пустые участки.

Платежи за содержание

Магазин, ресторан, фитнес-центр, охрана, освещение и уборка огромной территории требуют денег. Размер ежемесячных платежей управляющей компании в открытых источниках не указан, поэтому перед покупкой стоит запросить договор и смету: что входит в плату, как она рассчитывается — с сотки или с участка — и как менялась в последние годы. Для участка в 20–40 соток это может быть заметная статья расходов.

Чек-лист

Очередь и улица. Выписка ЕГРН и адрес. Подключение газа, воды и канализации именно к этому участку. Покрытие дороги. Платежи управляющей компании и что в них входит. Правила вырубки деревьев. Для готового дома — материал, год постройки, состояние фасада и инженерии.

Город в соснах

Посёлок на 150 гектарах застраивается очередями, и в разных его частях стоят дома разных проектов, размеров и материалов. Общий для всех кварталов фон — сосновый лес: улицы и участки прокладывали так, чтобы деревьев осталось как можно больше. Ландшафт лучше всего удаётся там, где владельцы оставили лес и добавили только газон у дома и дорожки.

Бор у Энколово

Сосновый лес на песчаных холмах у Энколово и Кузьмоловского — сухой и светлый, с черникой, брусникой и мхами. Осенью здесь собирают маслята, моховики и белые, а вдоль ручьёв и в низинах — подберёзовики. Неподалёку течёт Охта, а к северу начинаются Токсовские холмы и озёра.

Отдых и сервис

Внутри посёлка есть магазин и ресторан, а рядом — горнолыжный курорт «Охта Парк» и озёра Токсово для купания, сапов и рыбалки. Лесные дороги подходят для велосипеда и лыж. За учёбой, медициной и банковскими делами ездят в Кузьмоловский, а за крупными покупками — в Мурино и в город: до КАД всего 6–10 км.

Итог

«Охтинский парк» — огромный посёлок ИЖС в сосновом лесу в 6–10 км от КАД, со всеми сетями, магазином, рестораном, фитнесом и детским садом внутри. Это выбор для тех, кто хочет большой лесной участок близко к городу и готов платить цены верхнего сегмента: от 9 млн ₽ за участок и от десятков миллионов за дом.

Источники

1. ЦИАН: КП «Охтинский парк» — дома, цены, участки, сети, лес.
2. Яндекс Недвижимость: участки у «Девяткино» — участки в продаже, газ, вода, охрана.
3. ГдеЭтотДом: «Охтинский парк» — данные на март 2017 года.
4. Cottage.ru: «Охтинский парк» — дома, цены, инфраструктура.
5. ПроНовострой: «Охтинский парк» — число участков, дома, сети, детский сад.
6. Загород СПб: «Место для жизни — Охтинский парк» — масштаб, ИЖС, прописка.
7. LifeDeluxe: «Охтинский Парк» — расстояние, площадь участков.
8. Посёлки гуру: «Охтинский парк» — расположение, дома, транспорт.
9. Загород.ру: КП «Охтинский парк» — очереди и сроки сдачи, статус продаж.