«Петергофские дачи»: участки 12–28 соток с газом между Петергофом и заливом

Что продаётся и по какой цене

За шесть лет нижняя граница цены выросла примерно вдвое. Сравнивайте предложения по цене сотки и по тому, какие сети уже на границе участка.

Расположение

Адрес

Санкт-Петербург, Петродворцовый район, Петергоф, участок на пересечении Ропшинского и Санкт-Петербургского шоссе (Новострой)

Дорога

6 км до развязки с КАД по Ропшинскому шоссе, около 2 км до станции Новый Петергоф; маршрутки до остановки «Ропшинское шоссе», от неё 600 м (Новый Петербург, Посёлки гуру)

Природа

Лесная зона между железной дорогой и заливом, 700 м до побережья (Посёлки гуру, Новый Петербург)

Соседи

Квартал таунхаусов «Таун Град» и сданные «Новые кварталы Петергофа» того же застройщика (Новый Петербург)

Хронология

Коммуникации

Что выяснить до сделки

Здесь продаются участки без подряда. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какой вид разрешённого использования у участка и можно ли зарегистрироваться в построенном доме; какие сети уже на границе участка и сколько стоит подключение; есть ли требования к архитектуре и срокам стройки; кто управляет посёлком и каковы взносы; какие очереди и объекты будут строить по соседству.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет построить свой дом на большом участке у залива, не уезжая из Петербурга.

Подробно о посёлке

Участки у залива в черте города

«Петергофские дачи» — посёлок в Петродворцовом районе Петербурга, на пересечении Санкт-Петербургского и Ропшинского шоссе. Формально это город: до развязки с КАД по Ропшинскому шоссе около 6 км, до станции Новый Петергоф — примерно 2 км, до побережья Финского залива — 700 метров. По ощущению — лесной пригород между железной дорогой и заливом.

В отличие от соседнего «Таун Града» того же застройщика, здесь продают не готовое жильё, а подготовленные участки без подряда. Дом покупатель строит сам.

90 гектаров очередями

Вся территория проекта, по данным «Нового Петербурга» и Новострой.ру, — 90 га. Продают её очередями. Первую вывели на рынок в октябре 2018 года: по данным «Посёлков гуру», это 91 участок на 20 гектарах, площадью от 13,8 до 28,15 сотки. В апреле 2019 года стартовали продажи третьей очереди, в октябре застройщик сообщил о завершении инженерной подготовки первой. В 2020 году «Новый Петербург» писал о четвёртой очереди — 43 участка от 12 до 28 соток.

Такой темп — две-три очереди в год на старте — говорит о спросе. Для покупателя он означает и другое: рядом ещё долго будут идти стройки соседей.

Сети на границе участка

По данным «Посёлков гуру», участки продаются с подведёнными электричеством, газом, водопроводом и канализацией. Центральная канализация в посёлке участков — редкость для Ленинградской области и большое преимущество: не нужны септик или станция очистки, не нужен ассенизатор.

Но «подведены» не значит «подключены». Обычно сети доходят до границы участка, а договоры на подключение, газовый проект и работы внутри участка — уже расходы покупателя. Сколько они стоят здесь, стоит узнать до сделки.

Дачная земля и регистрация

«Посёлки гуру» указывают, что посёлок расположен на землях, предназначенных для дачного строительства, а сам проект в справочнике значится как ДНП. С 2019 года дачные участки приравнены к садовым. Построить на садовом участке жилой дом можно, и зарегистрироваться в нём тоже, если дом поставлен на учёт как жилой. Но вид разрешённого использования конкретного участка всё равно нужно проверить по выписке ЕГРН, а требования к дому — по правилам землепользования.

Цена сотки

В 2020 году, по данным «Нового Петербурга», сотка в четвёртой очереди стоила 585 тысяч рублей при полной оплате — от 7 млн ₽ за 12 соток. Первая очередь в «Посёлках гуру» шла за 6,89–14,06 млн ₽. Сейчас на ЦИАН участки предлагаются за 13,7–27,6 млн ₽. Нижняя граница за шесть лет выросла примерно вдвое.

Это дорого по меркам области: в «Александровском Каскаде» у соседнего Ольгино сотка стоит 175–195 тыс. ₽. Но там Ломоносовский район, ИЖС и сети попроще. Здесь платят за петербургский адрес, залив, центральную канализацию и большие участки.

Между железной дорогой и заливом

Место удобно для жизни без постоянной езды по пробкам. Электрички с Балтийского вокзала идут через станцию Новый Петергоф в двух километрах. Маршрутки из города доходят до остановки «Ропшинское шоссе», от которой до посёлка около 600 метров. На машине — Петергофское и Санкт-Петербургское шоссе либо Ропшинское до КАД.

Залив в 700 метрах — это прогулки и ветер. Участки ближе к воде красивее, но и продуваются сильнее; от этого зависят ориентация дома и посадки.

Соседи по Новому Петергофу

Рядом — другие проекты: квартал таунхаусов «Таун Град» и сданные «Новые кварталы Петергофа». «Новый Петербург» несколько лет назад писал, что в Новом Петергофе сдан детский сад на 170 мест; остальная социальная инфраструктура — в самом Петергофе. Это почти городской район, а не изолированный посёлок: школы, магазины и поликлиники досягаемы за несколько минут на машине.

Геология у залива

Приморская низина под Петергофом — места с высокими грунтовыми водами и неоднородными грунтами. Поэтому до проекта дома на конкретном участке стоит заказать инженерно-геологические изыскания: от них зависит тип фундамента, а значит, и заметная часть бюджета. Плита по грунту на одном участке может оказаться разумным решением, а на соседнем понадобятся сваи и дренаж. Заодно изыскания покажут, можно ли делать подвал или цокольный этаж — у залива это часто плохая идея.

Своя стройка: сроки и бюджет

Покупка участка — только начало. Дом на 150–200 м² с проектом, фундаментом, коробкой и инженерией — это обычно два-три сезона и сумма, сопоставимая с ценой самой земли, а то и выше. К этому прибавляются подключение газа, воды и канализации, забор, благоустройство. Тем, кому важно переехать быстро, логичнее смотреть готовые секции в «Таун Граде» рядом или дома на вторичном рынке.

Как выбрать участок

Разброс площадей от 12 до 28 соток даёт свободу, но и требует расчёта. Важны ориентация по сторонам света, форма участка и расстояние до шоссе и железной дороги: посёлок зажат между ними и заливом, и шум поездов слышен на участках ближе к путям. Участки ближе к воде — тише, но ветренее. Стоит посмотреть, есть ли на участке деревья, которые хочется сохранить, и как стоит вода весной.

Большой участок — это не только простор, но и расходы: забор по периметру, газон, освещение, уборка снега. Для дома на 200 м² с садом обычно хватает 12–15 соток.

Налог, ипотека и бюджет

Земельный налог для садовых участков и ИЖС по Налоговому кодексу не может превышать 0,3 % кадастровой стоимости в год; при цене земли в 13–27 млн ₽ кадастровая оценка тоже будет высокой. Ипотеку на покупку участка и строительство банки дают охотнее для ИЖС, чем для садовых участков, и смотрят на вид разрешённого использования. Это стоит обсудить с банком до выбора участка.

Итоговый бюджет складывается из трёх частей: земля, дом и подключения. Самая непредсказуемая — вторая: цены на стройку меняются быстрее, чем на землю.

Что проверить

Выписка ЕГРН на участок: категория земли, вид разрешённого использования, обременения. Какие сети на границе участка, кто их владелец и сколько стоит подключение каждого ресурса. Есть ли требования застройщика к архитектуре, материалам и срокам строительства. Кто управляет посёлком после продажи участков и сколько стоит обслуживание дорог и освещения. Что по генплану будет строиться рядом в ближайшие годы.

Вывод

«Петергофские дачи» — редкая возможность построить свой дом на 12–28 сотках с газом и центральной канализацией, не выезжая из Петербурга, и в нескольких минутах от залива. Платить за это приходится ценой сотки, сравнимой с престижными направлениями, и собственной стройкой. Для тех, кто хочет именно свой проект у моря и готов к нескольким сезонам работ, это один из самых сильных вариантов на юго-западе.

Свои дома на больших участках

Подряда нет, и на участках 12–28 соток каждый строит свой проект. Близость Петергофа подсказывает спокойные классические решения, а близость залива — защищённые от ветра планировки с террасами на подветренной стороне. Ландшафт на таких участках может быть полноценным садом: газон, плодовые деревья, цветники, живая изгородь.

Почвы у залива

Участки лежат между железной дорогой и заливом, на приморских террасах, где почвы — суглинки и пески, местами влажные. Геология, о которой говорится выше, важна для выбора фундамента, а для сада — дренаж и защита от ветра. Хорошо растут яблони, смородина, сирень, а у воды — ивы.

Знаменка, Михайловка и Собственная дача

Кроме знаменитых парков, вдоль Петергофской дороги стоят менее известные усадьбы: Знаменка, Михайловка, Собственная дача. Их парки спускаются к заливу, и по ним можно гулять без туристических толп. Английский парк в Петергофе — ещё одно тихое место, где сохранились пруды и аллеи.

Год у залива

Ранней весной с залива уходит лёд, и вдоль берега тянутся стаи гусей и уток. Летом — прогулки по паркам и берегу. Осенью — золотые аллеи усадеб. Зимой — тишина и снег на побережье, а Петергоф рядом даёт всё необходимое.

С детьми

Петербургский адрес даёт доступ к городским школам и поликлиникам Петродворцового района. Секции, бассейны и кружки — в Петергофе, а парки с фонтанами — лучшее место для выходных. Большой участок позволяет устроить детскую площадку и сад.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по Собственной даче и Знаменке, затем — Нижний парк Петергофа с фонтанами. Днём — Ломоносов и Ораниенбаум. Вечером — домой, на свой участок между железной дорогой и заливом, где закат над водой видно с террасы.

Практика: дачная земля в городе

Дачная земля в черте Петербурга — необычный статус, и возможность регистрации в доме стоит проверить заранее. Сети на границе участка означают отдельные договоры и расходы на подключение. Геология у залива требует обследования до проекта фундамента.

Новый Петергоф и Луизино

Посёлок стоит в Петродворцовом районе Петербурга, между Новым Петергофом и Ропшинским шоссе. Рядом — вокзал Нового Петергофа с электричками до Балтийского вокзала, университетский кампус, школы и магазины. Это один из немногих случаев, когда большой участок у залива сочетается с петербургским адресом.

Источники

1. ЦИАН: КП «Петергофские дачи» — цены, застройщик.
2. Новый Петербург: «Загородная теорема», 2020 — четвёртая очередь, расположение, площадь.
3. Новый Петербург: «Птичьи» кварталы Петергофа — история проектов в Петергофе.
4. Новый Петербург: «Малоэтажный Петергоф», 2021 — соседние проекты застройщика.
5. Посёлки гуру: «Петергофские дачи» — участки, сети, первая очередь, транспорт.
6. Новострой: КП «Петергофские дачи» — адрес, площадь, рейтинг застройщика.
7. Загород.ру: КП «Петергофские дачи» — новости застройщика, хронология.