КП «Сочи»: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Прайс на Загород.ру собран по предложениям весны 2023 года. На старте продаж в 2015 году сотка, по отзывам покупателей, стоила около 50 тыс. ₽.

Расположение

Адрес

Ломоносовский район, Лопухинское поселение, КП «Сочи» (ЦИАН); юг района, в лесном массиве у реки Воронки (Загород.ру)

Дорога

39 км от КАД по Гостилицкому шоссе, 55 км по Таллинскому; без машины — электричка до Петергофа, автобус до д. Горки и больше 2 км пешком (Загород.ру)

Соседи

«Извара Парк» — продолжение проекта «Сочи» (Новострой.ру, ЦИАН); рядом конно-спортивный комплекс (Загород.ру)

История

Продажи с апреля 2015 года, инфраструктура и сети завершены в конце 2017-го; за первые четыре года продано около 60 участков из 290 (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Свежий прайс в открытом доступе не найден, а из сетей в посёлке только электричество. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какие участки сейчас в продаже и по какой цене, можно ли увеличить мощность сверх 15 кВт, сколько составляет взнос управляющей компании и что в него входит.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семьям, которым нужна недорогая дача с готовой инфраструктурой отдыха на юго-западе области.

Подробно о посёлке

Эко-спорт посёлок под Лопухинкой

«Сочи» — посёлок на юге Ломоносовского района. Девелопер вывел его на рынок в апреле 2015 года и назвал первым в Ленобласти «Eco Sport посёлком». Отсылка к олимпийскому курорту не случайна: здесь есть искусственный водоём «Чёрное море» с песчаным пляжем, лесопарк «Парк Ривьера» и склон «Роза Хутор». Въезд, по словам одного из владельцев, стилизован под сочинский вокзал.

По данным Загород.ру, посёлок занимает 53,4 гектара и поделён на 290 участков от 8 до 25,6 сотки. Земля — под дачное строительство, продаётся и со строительным подрядом, и под самостоятельную застройку.

Асфальт раньше домов

Покупатели первых лет вспоминают одну деталь — асфальт. Дороги к участкам начали асфальтировать уже летом 2015 года, когда на территории ещё не стояло ни одного дома, и в отзывах это называли редкостью для посёлков такого уровня цен. Строительство инфраструктуры и сетей завершилось в конце 2017 года, с тех пор посёлок считается сданным.

Критики тоже хватало. В 2016 году на портале жаловались на задержки с электричеством, ссылаясь на соседний «Хутор близ Извары» того же застройщика, где свет, по словам комментаторов, ждали три года. В 2022-м жители писали, что перебои остались в прошлом.

Из сетей — только свет

Главное, что нужно знать про «Сочи»: из инженерных сетей здесь есть только электричество, до 15 кВт на участок. Газа нет. Воду и канализацию каждый владелец делает сам — скважина плюс септик или станция биоочистки.

Жители делились подробностями. По словам одного из них, вода залегает на глубине 35–40 метров, анализ показал хорошее качество с преобладанием кальция. Скважину в 2019 году бурили примерно за 42 тысячи рублей — с тех пор цены выросли. Другой владелец рассказывал, что отапливает дом электричеством от тех же 15 кВт и камином. Это частный опыт, а не норма: многое зависит от площади дома и утепления.

Цены и темп продаж

На старте участки стоили очень дёшево: в отзыве 2017 года упоминается 50 тысяч рублей за сотку, а средний участок в 2015-м обходился примерно в 800 тысяч. Последний прайс на Загород.ру, со снимками предложений весны 2023 года, — от 965 тысяч рублей за 12,22 сотки до 2,27 млн за 13,34 сотки. Новострой.ру в карточке посёлка показывает четыре участка от тех же 965 тысяч.

Разброс зависит от рельефа, леса на участке и близости к парку. Темп продаж Загород.ру называл главной бедой посёлка: за первые четыре года нашли покупателей около 60 участков из 290, примерно пятая часть. Свежего прайса в открытом доступе при подготовке обзора не нашлось, так что текущие цены придётся запрашивать в отделе продаж.

Парк, море и поляна сказок

Общественные пространства — то, ради чего покупатели выбирали «Сочи» вместо соседних посёлков с голыми полями. По данным Загород.ру, здесь два КПП, освещение улиц, забор по периметру, лесопарк с вековыми елями и соснами, детская площадка «Поляна сказок», футбольное и баскетбольное поле и тот самый водоём с пляжем.

В 2022 году жители добавляли подробности: заложили общественный сад, сделали мангальную зону, ввели в эксплуатацию здание охраны и администрации. Администрация посёлка предлагала арендовать дом на несколько дней и пожить здесь до покупки — своего рода тест-драйв загородной жизни.

Тридцать девять километров по Гостилицкому

До КАД — 39 км по Гостилицкому шоссе или 55 км по Таллинскому. Жители пишут, что пробок на этом пути нет; от выезда с ЗСД до посёлка, по одному из отзывов, около 45 минут. Без машины добираться сложно: электричкой до Петергофа, автобусом до деревни Горки и ещё больше двух километров пешком.

Посёлок стоит внутри лесного массива, вдали от трасс, промышленных объектов и свалок; неподалёку течёт река Воронка, рядом работает конно-спортивный комплекс.

Взносы и зима

Ежемесячный платёж, по словам владельцев в 2019 году, — около 2500 рублей: в него входили вывоз мусора, работа охраны и чистка дорог. Другие жители называли около 4000 рублей с учётом дополнительных трат. Для посёлка с охраной, парком и асфальтом это умеренная сумма.

Зимой, по отзыву 2022 года, дороги чистят постоянно, хотя в снежную зиму одному трактору приходилось нелегко. Технику управляющая компания покупала сама.

Магазины и школа — не здесь

Магазина в перечне инфраструктуры посёлка нет, и за продуктами, аптекой и стройматериалами придётся ездить. Жители упоминали новую школу в посёлке Сельцо — примерно в 15 минутах на машине; в 2019 году её открытия ждали со дня на день.

Для семьи с детьми школьного возраста это означает ежедневные поездки. На лето и выходные это не помеха, для постоянной жизни — фактор, который стоит взвесить заранее.

Соседи по Ломоносовскому району

«Сочи» стоит в одном кластере с посёлками у Лопухинки и Гостилиц. Соседний «Извара Парк» прямо называет продолжением «Сочи», и спортивную идею он унаследовал. Чуть дальше по Гостилицкому шоссе продаёт участки «Воронино Парк» — по нашему обзору, от 650 тысяч рублей. Загород.ру среди альтернатив называл также «Сказку», «Поляны», «Сергиевское» и «Солнечный сад».

Дача или постоянный дом

Земля оформлена под дачное строительство, а отсутствие газа делает «Сочи» прежде всего дачным посёлком. Но люди живут здесь и круглый год — по их словам, с 2017 года — на электрическом отоплении. Для постоянной жизни стоит заранее посчитать, хватит ли 15 кВт на дом выбранной площади, и предусмотреть резервный источник тепла: печь, камин или тепловой насос.

Асфальт, парк и водоём делают посёлок удобным для семей, которые приезжают на выходные и каникулы. Для ежедневных поездок в город 39 км от кольцевой — расстояние ощутимое, но без пробок.

Концепция для широкой публики

В 2015 году Загород.ру отмечал, что «Сочи» сильно отличается от прежних проектов: это первый посёлок девелопера в эконом- и комфорт-сегменте, а цены диктует не самая элитная локация. Компания всё же сохранила привычный приём — арт-концепцию, и посёлок с самого начала выглядел проектом из более высокого класса при вполне рыночной цене.

В 2019 году портал сформулировал это так: «Сочи» пытается взять у премиума продуманность концепции, а у бизнес-класса — доступность. Ставка сделана на людей, которые заботятся о здоровье и об окружающей среде: в посёлке есть условия для бега, кроссфита и даже уличной йоги, хотя большую часть года для неё, как иронизировал обозреватель, холодновато.

Что говорили скептики

Отзывы о посёлке на портале противоречат друг другу, и это полезно учитывать. В 2015 году одна из посетительниц писала, что «Чёрное море» слишком мало для купания по сравнению с площадью посёлка. В 2019-м другой комментатор жаловался на асфальтовую крошку плохого качества, отсутствие фонарей и вместо парка — «три дерева»; жители тут же заподозрили в нём менеджера конкурирующего посёлка.

Жильцы в том же 2019 году упоминали и реальные недочёты: время от времени непонятный запах, нерегулярный покос травы, хлипкий забор. К 2022 году, судя по отзывам, многое изменилось. Лучший способ разобраться — приехать в посёлок самому и посмотреть на парк, дороги и водоём глазами покупателя, а не рекламы.

Пять минут на документы

Перед покупкой стоит проверить вид разрешённого использования конкретного участка, договор с управляющей компанией и технические условия на электричество. Владельцы советовали и самый простой способ проверки: приехать в посёлок, поговорить с соседями и посмотреть, как живут люди, которые купили участки на старте продаж десять лет назад.

Дачи в лесу у Воронки

Двести девяносто дачных участков по 8–25 сотки на 53 гектарах в лесу застраиваются разными домами, и облик посёлка складывается постепенно. Асфальт, проложенный раньше домов, о чём говорится выше, задаёт аккуратный каркас, а лес на участках — зелёный фон. Где на участке есть деревья, дом ставят между ними, а где их нет — первым делом высаживают кустарник по периметру.

Почвы юга Ломоносовского района

Почвы здесь — суглинки плато с лесной подстилкой, плодородные и влажные. Сад на них плодоносит хорошо, а в тени деревьев приживаются папоротники и хосты. В сырых местах у реки полезен дренаж.

Река Воронка и лес

По соседству течёт река Воронка, которая берёт начало на Ижорском плато и впадает в Финский залив. Берега Воронки поросли ельником и ольшаником с малинниками и грибными местами. «Поляна сказок» и парк в посёлке, о которых говорится выше, — места для семейных прогулок.

Год в эко-спорт посёлке

Весной разливается Воронка, летом посёлок живёт спортом и поездками к заливу у Лебяжьего, осенью — грибами, а зимой здесь лыжня и тишина. Из сетей только свет, поэтому зимой дом требует продуманного отопления.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по лесу вдоль Воронки и по парку посёлка, затем — каньон Лопухинки с родниками. Днём — Копорская крепость или пляжи залива у Лебяжьего. Вечером — костёр на даче и ужин под соснами.

С детьми

«Эко-спорт посёлок» задуман с площадками и «Поляной сказок» для детей, а лес и река рядом — для прогулок. Школы и магазинов поблизости нет, так что с детьми сюда чаще приезжают на лето, а не живут круглый год.

Юг Ломоносовского района

Южная часть Ломоносовского района — край плато, полей и старинных усадеб, где жизнь течёт неспешно, а земля дешевле, чем на северных направлениях. Рядом с «Сочи» — Лопухинка, Гостилицы и другие деревни поселения, а до залива и Ломоносова — около получаса. Для дачника, ищущего лес, реку и тишину, это удачное место, если не пугает дальняя дорога.

Практика: только свет

Из сетей в посёлке только электричество, о чём говорится выше, поэтому вода — колодец или скважина, канализация — септик, отопление — электрическое или печное. Дачнику такого набора хватает, а тем, кто хочет зимовать, стоит сначала прикинуть стоимость автономных систем. Взносы на содержание асфальта и общей территории стоит узнать до покупки.

Источники

1. Загород.ру: КП «Сочи» — площадь, участки, сети, инфраструктура, цены, транспорт, мнения портала 2015 и 2019 годов, отзывы жителей.
2. Новострой.ру: КП «Сочи» — статус, участки в продаже, рассрочка.
3. Новострой.ру: КП «Извара Парк» — соседний посёлок застройщика.
4. Обзоры SMR-spb.ru: «Извара Парк», «Воронино Парк» — для сравнения — к разделу «Подробно о посёлке».
5. Федеральный закон № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве — садовые и жилые дома на садовых участках — к разделу «Подробно о посёлке».