КП «Город Сад» в Левашово: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Что стоит за цифрой 3,85 млн ₽ — участок или дом, — по списку ЦИАН не понять. Если это участок, земля здесь за восемь лет подорожала примерно вчетверо.

Расположение

Адрес

Санкт-Петербург, Выборгский район, пос. Левашово (Загород.ру); Горское шоссе (Яндекс Недвижимость)

Дорога

4–7 км от КАД, рядом развязка с ЗСД; Приозерское, Выборгское и Левашовское шоссе; электричка с Финляндского вокзала до платформы Левашово — около 4 км (Загород.ру)

Природа

Лес и карьер с чистой водой — место купания жителей Новосёлок и Левашово (Загород.ру)

Соседи

Аэродром Левашово — меньше 500 м до взлётной полосы; полигон «Новосёлки» — меньше 2 км; иловые площадки Северной станции аэрации — чуть больше 1 км к югу (Загород.ру)

Коммуникации

Территория и окрестности

Что уточнить у продавца

Участки продаются с рук, поэтому всё нужно проверять по документам. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Подключены ли газ, вода и канализация именно к этому участку, что построено у соседей и как часто летают самолёты с аэродрома.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет свой дом в черте Петербурга за умеренные деньги и спокойно относится к шуму самолётов.

Подробно о посёлке

Посёлок с петербургской пропиской

«Город Сад» — редкий случай: коттеджный посёлок не в области, а в черте Петербурга. Он находится в посёлке Левашово Выборгского района, у Горского шоссе, в 4–7 км от КАД. Всего здесь 71 участок площадью от 4 до 7 соток, продавались они без подряда.

По данным Загород.ру, посёлок сдан во II квартале 2020 года, продажи у застройщика закрыты. Купить участок сейчас можно только у владельцев.

Маленькие участки по доступной цене

Застройщик сделал ставку на компактные наделы, и в июне 2018 года выбор участков за 800–900 тысяч рублей был широким. Позже прайс составлял 895 тысяч — 1,16 млн, то есть 192–224 тысячи за сотку. Загород.ру тогда отмечал, что домовладение в черте Петербурга по такой цене — предложение без конкурентов: ближайшие коттеджные посёлки давно проданы, а малоэтажные комплексы в Озерках относятся к элитным.

Продажи шли бодро. В середине июня 2018 года было продано шесть участков и один забронирован. В августе 2019-го посетитель портала насчитал пять построенных домов и больше 40 % раскупленных участков и признавался, что за миллион такое близкое к городу место найти нереально.

Все сети, включая канализацию

В пакет коммуникаций входят газ, электричество, водопровод и центральная канализация — для загородного посёлка последняя встречается редко. Электричество мощностью 15 кВт подвели к участкам ещё в начале продаж, технические условия на газ, воду и канализацию получили в апреле 2019 года. Дороги застройщик построил с покрытием из ЩПС.

Подключён ли конкретный участок ко всем сетям, нужно проверять у продавца: участки продавались без подряда, и владельцы подключались каждый в своё время.

Аэродром за забором

Главный недостаток посёлка Загород.ру назвал прямо: до взлётно-посадочной полосы аэродрома Левашово меньше 500 метров. Шум от военных самолётов, идущих на взлёт и посадку, гарантирован, и местные жители на форумах это подтверждают. Один из посетителей в 2018 году писал, что полоса практически граничит с участками, а самолёты постоянно отрабатывают взлёт и посадку.

В 2019 году другой посетитель утверждал, что после продажи аэродрома трафик только вырастет. Проверить это по открытым источникам мы не смогли, но сам по себе аэродром никуда не денется.

Полигон и иловые площадки

Второй фактор — запахи. Чуть больше километра к югу находятся иловые площадки Северной станции аэрации «Водоканала», а меньше чем в двух километрах — полигон твёрдых бытовых отходов «Новосёлки». В 2018 году посетитель писал, что при попутном ветре запах доходит даже до «Озерков». В ноябре 2019-го другой отмечал, что полигон рекультивируют и запаха нет.

Портал советовал простой способ проверки: дождаться южного ветра и приехать в посёлок, чтобы оценить обстановку на месте. Совет актуален и для нынешних покупателей на вторичном рынке.

Четыре сотки: что на них построить

Участки здесь маленькие — от 4 до 7 соток, то есть примерно 20 на 20 метров для самого компактного. Правила застройки садовых участков требуют отступить от границы с соседями минимум 3 метра для дома и метр для хозяйственных построек. На четырёх сотках остаётся пятно примерно 14 на 14 метров, и реально поставить дом площадью 100–120 м² в два этажа с парковкой и небольшим двором.

Центральная канализация здесь — серьёзное преимущество именно для маленьких участков: не нужно искать место под септик, соблюдать отступы от колодца и обеспечивать подъезд ассенизатора. На шести-семи сотках уже помещаются баня, терраса и сад.

Садовый участок в городе

Статус земли — дачное строительство, в карточке Загород.ру — садоводство. С 2019 года на садовых участках разрешено строить жилые дома и регистрироваться в них. Так что дом в «Городе Саде» можно оформить как жилой и получить прописку в Петербурге, а вместе с ней — доступ к городским поликлиникам и школам. Конкретную школу и поликлинику стоит выяснить в администрации района заранее, вопрос о них задавали и в отзывах.

КАД, ЗСД и электричка

Транспортная доступность у «Города Сада» отличная. Рядом развязка КАД и ЗСД, по которому можно быстро добраться до центра. Главные магистрали локации — Приозерское, Выборгское и Левашовское шоссе. С Финляндского вокзала ходит электричка, до платформы Левашово около четырёх километров. До пляжей Финского залива тоже недалеко.

Инфраструктура — за КАД

Рядом есть продуктовые магазины, детский сад, школа, поликлиника и гипермаркеты «Максидом» и Prisma. При этом инфраструктура самого Левашово, по оценке Загород.ру, развита слабо, и основные социальные объекты находятся в пределах КАД — в Парголово и Озерках. Семьи с детьми в отзывах спрашивали, реально ли устроить ребёнка в местную школу с регистрацией в посёлке; это стоит выяснить в районной администрации заранее.

Карьер и лес

Из природных плюсов — лесные массивы и карьер с достаточно чистой водой, традиционное место купания жителей Новосёлок и Левашово. По мнению портала, направление дачное, и «Город Сад» можно рассматривать и как ближнюю дачу, и как место для постоянной жизни за городом при наличии машины.

Застройка без правил

Регламента застройки застройщик не заявлял, и это сказалось быстро. В ноябре 2019 года посетитель писал, что управляющая компания устранилась от контроля, в посёлке уже построено здание, по всем признакам промышленное, — склад или производство, — а часть участков превратилась в склады сыпучих стройматериалов.

Для покупателя на вторичном рынке это значит: до сделки нужно посмотреть не только сам участок, но и всех соседей. Склад или мастерская за забором испортят жизнь сильнее, чем самолёты.

Сколько стоит сейчас

Продажи у застройщика закрыты. В списке посёлков на ЦИАН у «Города Сада» указано «от 3,85 млн ₽». Участок это или дом, по списку не понять. Если речь об участке, земля здесь за восемь лет подорожала примерно вчетверо — для участков в черте Петербурга с газом и канализацией это неудивительно.

Как оценить шум

Заочно понять, насколько мешают самолёты, нельзя. Лучше приехать в будний день, когда на аэродроме идут полёты, и провести на участке хотя бы пару часов. Стоит поговорить с соседями, которые уже живут в посёлке, и посмотреть, какие окна они поставили. Если дом всё же покупается, шумозащитные стеклопакеты и плотная теплоизоляция стен заметно снижают шум внутри, хотя на террасе он никуда не денется.

Кому подойдёт «Город Сад»

Посёлок подойдёт тем, кому важнее всего близость к городу и полный набор сетей, а не тишина и простор: семьям, работающим в Петербурге, для которых дом в 4–7 км от КАД — альтернатива квартире. Тем, кто едет за город ради тишины, лучше смотреть другие варианты: аэродром, полигон и плотная застройка маленьких участков с этим не сочетаются.

С чем сравнивать

Портал предлагал альтернативы двух типов. Дорогие — Honka Family Club в Юкках, Kaptenens Klubb в Белоострове, «Медное озеро — 2» и «Особый Статус» во Всеволожском районе. Близкий по цене — сданный СНП «Северная жемчужина» в районе Западной Лицы. Прямых конкурентов с петербургской пропиской за такие деньги у «Города Сада» не было и нет.

Маленькие участки в городе

Семьдесят один участок по 4–7 соток в Левашово застраивается без правил, и облик посёлка складывается из разных домов. На четырёх сотках удобнее всего двухэтажный дом с небольшим двором, а ландшафт — вертикальное озеленение, кадки, газон и пара кустарников. Живая изгородь закрывает участок от соседей и от шума.

Почвы у Горского шоссе

Почвы в Левашово — пески и супеси, местами переувлажнённые. Хорошо растут хвойные, сирень, спирея, а для огорода нужны приподнятые грядки. Центральная канализация избавляет от септика, и место на маленьком участке можно отдать под сад.

Лес, карьер и память

Рядом — сосновые и смешанные леса Левашово, карьер с водой и аэродром. В Левашово находится Левашовская пустошь — мемориальное кладбище жертв политических репрессий, место памяти, куда приезжают со всей страны. В лесах вокруг собирают чернику и грибы.

Год в Левашово

Весной лес оттаивает, летом — карьер и прогулки по лесу, осенью — грибы, зимой — лыжня. Близость КАД и ЗСД, о которых говорится выше, делает поездки в город короткими.

С детьми

Петербургская прописка даёт доступ к городским школам и поликлиникам. Школы и секции — в Парголово и Песочном, до которых несколько минут. Маленький участок — безопасное место для игр малышей.

Практика: шум, полигон и стройка

Аэродром за забором и полигон рядом — то, что стоит услышать и увидеть своими глазами до покупки, лучше в будний день. Маленькие участки требуют продуманной планировки: дом, парковка и двор на четырёх сотках не оставляют места для ошибок. Центральная канализация — редкость для таких участков и большое удобство.

Левашово и окрестности

Левашово — посёлок Выборгского района Петербурга у Горского шоссе, с аэродромом, лесами и старыми дачами. Рядом — Песочный и Парголово со школами и магазинами, а КАД и ЗСД — в нескольких километрах. Для покупателя это петербургская прописка и доступная цена при необходимости смириться с шумом аэродрома.

С детьми

Петербургский адрес — главное преимущество для семьи с детьми: школы и поликлиники по месту регистрации в городе. В Парголово и Песочном — школы, детские сады и секции, а до ближайшей станции метро можно доехать за четверть часа. Лес и карьер рядом — для летних прогулок.

Источники

1. Загород.ру: КП «Город Сад» — участки, сети, окружение, мнения портала 2018–2019 годов, отзывы.
2. Яндекс Недвижимость — адрес, статус.
3. ЦИАН: посёлки застройщика (карточка «Разметелево») — цена объектов в «Городе Саде».
4. Обзор SMR-spb.ru: «Сосновские горки» — сроки сдачи посёлка застройщика — к разделу «Подробно о посёлке».