Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке: чек-лист из 20 пунктов

В рекламе новостройки говорят о видах и «премиальных решениях». Решение о покупке зависит от другого: документов, условий договора, сроков, паркинга и тарифов УК. Почти всё из этого списка можно проверить онлайн до визита в офис продаж.

Чек-лист не заменяет консультацию юриста. Если в документах есть расхождения или сделка необычная, закажите юридическую проверку.

Застройщик и документы

1. Проектная декларация

   Сроки сдачи, этажность, число квартир, сведения о застройщике и банке. Посмотрите историю изменений: перенос сроков сразу виден по новым редакциям декларации.

   Где проверить: наш.дом.рф, карточка ЖК.

2. Разрешение на строительство

   Номер, дата и срок действия. Этажность и число квартир в разрешении должны совпадать с проектной декларацией.

   Где проверить: наш.дом.рф, документы в карточке ЖК.

3. Земельный участок

   В собственности застройщика или в аренде, на какой срок, вид разрешённого использования. Залог участка в пользу банка, который финансирует стройку, — нормальная ситуация.

   Где проверить: выписка ЕГРН, публичная кадастровая карта НСПД.

4. Что можно построить по соседству

   Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градпланы соседних участков покажут, не появится ли под окнами новая башня, склад или дорога. Особенно важно, если вы платите за вид.

   Где проверить: РГИС Санкт-Петербурга, генплан города.

5. История застройщика

   Сколько домов сдано, были ли переносы сроков, нет ли процедуры банкротства и крупных судов с дольщиками. В ЕИСЖС видно портфель компании и её сданные объекты.

   Где проверить: наш.дом.рф, ЕГРЮЛ на сайте ФНС, Федресурс, картотека арбитражных дел.

6. Банк проектного финансирования

   Какой банк кредитует стройку и открывает эскроу-счета. Он должен входить в перечень уполномоченных банков.

   Где проверить: проектная декларация, сайт Банка России.

7. Для сданного дома — ввод и собственность

   Если дом уже сдан, проверьте разрешение на ввод в эксплуатацию и выписку ЕГРН на конкретную квартиру: продавать по договору купли-продажи застройщик может, только когда право собственности на неё оформлено.

   Где проверить: наш.дом.рф, выписка ЕГРН на квартиру.

Договор и деньги

8. Тип договора

   В строящемся доме — договор участия в долевом строительстве (ДДУ) по Закону № 214-ФЗ с регистрацией в Росреестре. Предварительные договоры, векселя и «бронь с внесением полной суммы» вместо ДДУ — повод отказаться от сделки.

   Где проверить: проект договора, выписка ЕГРН после регистрации ДДУ.

9. Эскроу-счёт

   Деньги вносятся на эскроу-счёт в банке, застройщик получает их только после сдачи дома. Средства на эскроу по ДДУ застрахованы на сумму до 10 млн ₽. Подробнее — в разборе об эскроу и рассрочке.

   Где проверить: условия ДДУ, договор счёта эскроу.

10. Срок передачи квартиры

    В ДДУ должен быть конкретный срок передачи — дата или период, а не «после ввода дома». За просрочку полагается неустойка; проверьте, не действуют ли на момент просрочки ограничения на её взыскание.

    Где проверить: раздел ДДУ о сроках, история проектной декларации.

11. Площадь и перерасчёт

    Как пересчитывается цена, если после обмеров площадь изменится. Изменение площади больше чем на 5% по закону даёт право расторгнуть договор. Проверьте, не меньше ли допустимое отклонение в вашем ДДУ.

    Где проверить: раздел ДДУ о цене и площади.

12. Акции, скидки и рассрочка

    Акционная цена должна быть записана в договоре. Для рассрочки — график платежей, удорожание, пени и возможность досрочного погашения без переплаты.

    Где проверить: ДДУ и приложение с графиком платежей.

13. Ипотека и программы

    Аккредитован ли ЖК в банке, подходит ли вам программа с господдержкой, есть ли комиссии за «субсидированную» ставку, которые застройщик включает в цену. Сравните цену при ипотеке и при полной оплате.

    Где проверить: банк, отдел продаж, сравнение предложений.

Дом и квартира

13. Планировка и стороны света

    Куда выходят окна, сколько солнца в комнатах, что за стеной спальни — соседняя квартира, лифтовая шахта или мусорокамера.

    Где проверить: поэтажный план, генплан квартала, выезд на объект.

14. Этаж и что под квартирой

    На втором этаже над кафе или рестораном возможны запахи и шум вентиляции. Уточните, какие арендаторы планируются в коммерческих помещениях.

    Где проверить: отдел продаж, проектная декларация, назначение помещений первого этажа.

15. Отделка и гарантия

    Что именно входит в предчистовую или чистовую отделку — перечень работ и материалов должен быть в приложении к ДДУ. Гарантия на дом по Закону № 214-ФЗ — не меньше 5 лет, на инженерное оборудование — не меньше 3 лет. На отделку срок может быть короче — смотрите договор.

    Где проверить: приложение к ДДУ, шоурум.

16. Паркинг и кладовые

    Сколько машиномест на квартиру, сколько они стоят и когда начнутся продажи. Если обеспеченность ниже 0,5, после заселения парковаться будет сложно.

    Где проверить: проектная декларация, прайс застройщика.

17. Потолки, окна, лифты, вентиляция

    Высота потолков, тип стеклопакетов, количество лифтов на подъезд, есть ли приточные клапаны. Эти параметры не меняются после покупки, а влияют на комфорт каждый день.

    Где проверить: описание объекта в проектной декларации.

Район и эксплуатация

18. Дорога на работу в час пик

    Пройдите путь до метро и проедьте маршрут в будний день утром. Посмотрите, есть ли очередь на вход в метро и пробка на выезде из квартала.

    Где проверить: выезд на объект, карты с данными о пробках.

19. Школы, сады и поликлиники

    Что уже работает и есть ли там места, что строится и когда. Кто строит социальный объект: застройщик по договору с городом или город сам — от этого зависит, насколько реален срок.

    Где проверить: проектная декларация, сайт администрации района, адресная инвестиционная программа города.

20. Управляющая компания и тарифы

    Какая УК будет обслуживать дом, какой тариф на содержание, сколько стоят консьерж и охрана. Почитайте отзывы о работе этой УК в других домах застройщика.

    Где проверить: отдел продаж, сайт УК, ГИС ЖКХ, отзывы жителей соседних ЖК.

На приёмке квартиры не подписывайте акт, если есть существенные недостатки. Составьте акт осмотра с перечнем замечаний — застройщик обязан их устранить.

Где проверять: сервисы

Чтобы взять чек-лист на просмотр, распечатайте страницу: реклама и меню при печати скрываются.