Эскроу-счета и рассрочка простыми словами: как это работает и что выгоднее

Как работает эскроу

Эскроу-счёт — специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя хранятся до сдачи дома. В сделке три участника: покупатель (дольщик), застройщик и уполномоченный банк. Порядок такой:

1. Покупатель и застройщик подписывают договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и регистрируют его в Росреестре.
2. Покупатель вносит деньги на эскроу-счёт — свои или ипотечные.
3. Застройщик строит дом на кредит банка, а не на деньги дольщиков.
4. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в нём банк перечисляет деньги застройщику.

Пока дом строится, распоряжаться деньгами на эскроу не может ни застройщик, ни покупатель. Проценты на них, как правило, не начисляются.

Если дом не достроят

Если стройка остановится или договор будет расторгнут, деньги с эскроу-счёта вернутся покупателю, а не застройщику. Средства на эскроу по ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн ₽ — на случай проблем с самим банком.

Эскроу защищает деньги, но не сроки. Если дом сдадут позже, квартиру вы тоже получите позже. За просрочку по ДДУ полагается неустойка, но в отдельные периоды государство ограничивало её взыскание — проверяйте действующие правила на момент просрочки.

Кто платит за эскроу

Отдельной платы за открытие эскроу-счёта покупатель обычно не вносит. Но застройщик платит банку проценты по кредиту на стройку, и чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше ставка. Эти расходы закладываются в цену квартиры. Поэтому на ранних стадиях застройщики охотно дают скидки за полную оплату: деньги на эскроу снижают стоимость их кредита.

Рассрочка

Рассрочка от застройщика — это график платежей до сдачи дома. Платежи тоже идут на эскроу-счёт. Встречаются три варианта:

• Без удорожания. Цена как при обычной покупке, но со скидкой за полную оплату вы уже не пользуетесь.
• С удорожанием. Цена выше на 3–10% — это плата за отсрочку.
• Рассрочка с ипотекой в конце. Часть суммы вносится по графику, остаток гасится ипотекой ближе к сдаче дома. Ставка ипотеки на этот момент неизвестна заранее.

Главный риск — не внести очередной платёж. Договор обычно предусматривает пени, а при длительной просрочке застройщик может расторгнуть ДДУ.

Пример расчёта

Условный пример: 1-комнатная квартира с базовой ценой 10 400 000 ₽, до сдачи дома 8 месяцев. Застройщик предлагает скидку 3% при полной оплате или рассрочку с первым взносом 10% и удорожанием 4%.

Рассрочка в этом примере дороже на 728 000 ₽, или 7,2%. Она выгодна, если за 8 месяцев свободные деньги принесут больше — например, на вкладе, — или если без неё покупка вообще невозможна.

Сравнение способов оплаты

Что проверить в договоре

• Банк эскроу входит в перечень уполномоченных — его публикует Банк России.
• Цена и скидка зафиксированы в ДДУ, а не только в рекламе или письме менеджера.
• В графике рассрочки указаны даты, суммы и размер пени за просрочку.
• Можно ли погасить рассрочку досрочно без переплаты.
• Что будет, если дом сдадут раньше графика: обычно остаток нужно внести до подписания акта.
• Срок передачи квартиры указан конкретной датой или периодом.

Источники

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, статьи 15.4 и 15.5 — о расчётах через эскроу.
2. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ о страховании вкладов — о страховании средств на эскроу-счетах.
3. Перечень уполномоченных банков — сайт Банка России.

Статья не заменяет консультацию юриста или финансового советника. Перед подписанием договора сверьте условия с банком и застройщиком.