Таунхаусы «Апрель» в Аннино: двухэтажные квартиры с газом

Что продаётся и по какой цене

Новые квартиры у застройщика закончились; искать стоит на вторичном рынке. Квартиры передавались без отделки.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Ломоносовский район, Аннинское поселение, деревня Большие Томики, Воскресенская улица (сайт застройщика)

Дорога

До метро «Проспект Ветеранов» 20–25 минут на машине и 30–40 минут на маршрутке; до КАД около 6,5 км (сайт застройщика, Avaho)

Комплекс

Часть ЖК «Апрель»: три четырёхэтажных дома, один дом на 6–9 этажей и таунхаусы (AMA)

Дома и квартиры

Коммуникации

Документы

Что выяснить до сделки

Покупка здесь — вторичный рынок. Кроме общих вопросов, спросите:

• Как оформлена квартира в ЕГРН — помещение в многоквартирном доме или блок жилого дома, и есть ли в собственности земля.
• Газ: подведён ли к дому и квартире, кто и сколько платит за подключение и обслуживание.
• Мощность электричества на квартиру и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет комплексом, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги, парковки и общие территории.

Что записано в ЕГРН — квартира в многоквартирном доме или жилой дом блокированной застройки; как оформлена земля под домом и входная зона; кто управляет домами и сколько стоит обслуживание; какой котёл стоит и где выведен дымоход; можно ли использовать чердак.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет двухуровневое жильё с газом и своим входом рядом с городом и не нуждается в большом участке.

Подробно о проекте

Таунхаусы при многоквартирном комплексе

«Апрель» — жилой комплекс в посёлке Аннино Ломоносовского района, примерно в 6,5 км от КАД. Большая его часть — обычные многоэтажки: по данным AMA, три кирпично-монолитных четырёхэтажных дома и один на 6–9 этажей. Но у комплекса есть и малоэтажная часть — двухэтажные таунхаусы в соседней деревне Большие Томики, на Воскресенской улице. О них этот обзор.

Таунхаусы построены и введены в эксплуатацию: на сайте застройщика опубликованы разрешения на ввод от 17 октября 2018 и 21 мая 2020 года. Застройщик сообщает, что все квартиры нашли владельцев, так что сегодня это история для вторичного рынка.

Квартира или дом: главный вопрос

Самое важное в «Апреле» — юридический формат. Застройщик описывает таунхаусы как пять многоквартирных двухэтажных жилых домов на 46 квартир и продаёт их как квартиры по договору купли-продажи. При этом среди документов на сайте есть постановление 2018 года о присвоении адресов «блокированным домам».

Для покупателя разница принципиальна. Квартира — это доля в общем имуществе дома, включая землю под ним, и управление по правилам Жилищного кодекса. Жилой дом блокированной застройки — отдельный объект с собственным участком. От формата зависят налог, возможность реконструкции и то, какие изменения на участке можно делать без согласия соседей. Поэтому первое, что стоит сделать, — заказать выписку ЕГРН на конкретный объект.

Пять домов по десять квартир

В каждом доме не больше десяти квартир, площади — от 79 до 146 м². В последнем опубликованном прайсе застройщика — двухкомнатная квартира на 79,3 м² за 7,5 млн ₽ и трёхкомнатная на 146 м² за 12,8 млн ₽.

Скатная кровля даёт дополнительную чердачную площадь, которая, по словам застройщика, не входит в оплачиваемую. Это приятный бонус, но его статус надо понимать заранее: чердак может оказаться общим имуществом дома, и тогда переоборудовать его в жилую комнату без согласования не получится.

Входная зона, двор и одно машиноместо

Территорию вокруг домов застройщик поделил на две примерно равные зоны. Входная — со стороны дороги: въезд, открытая стоянка на одну машину для каждой квартиры, дорожки ко входам, газон и палисадник. Дворовая — для отдыха и игр, с озеленением, детскими и спортивными площадками.

Получается что-то вроде английского пригородного ряда: у каждой квартиры свой вход с улицы, но двор общий. Одно машиноместо — ограничение для семьи с двумя машинами: вторую придётся ставить на улице. В «Таун Граде» у Петергофа, для сравнения, у каждой секции по две парковки.

Газ до котла

Инженерия — сильная сторона проекта. Магистральный газ заведён в квартиру до котла, электричество — до щитка, вода и канализация — до приборов учёта. У каждой квартиры собственное газовое отопление и горячая вода: счета зависят от своего расхода, а не от тарифа на центральное отопление.

Для 100–150 м² газовое отопление обходится значительно дешевле электрического. Но и ответственность за котёл, дымоход и обязательное техобслуживание газового оборудования лежит на владельце.

Газобетон и металлочерепица

Наружные стены — оштукатуренные газобетонные блоки, кровля скатная, по деревянным стропилам, с металлочерепицей. Окна — ПВХ с двухкамерными стеклопакетами и микропроветриванием. Это типовой и недорогой набор материалов для малоэтажного жилья.

Газобетон хорошо держит тепло, но требует качественной штукатурки, а металлочерепица шумит в дождь, если под ней нет звукоизоляции. Спустя шесть-восемь лет после ввода стоит осмотреть фасад на трещины, водостоки и узлы примыкания кровли.

Без отделки — это сколько работы

Квартиры передавались без отделки, но не голыми стенами: на полу стяжка со звукоизоляционным слоем, сделана разводка электричества с розетками и выключателями, стоят счётчики, стояки воды и канализации и входная дверь. Межкомнатных дверей нет. Ремонт двухуровневой квартиры на сто квадратных метров — отдельная статья расходов, которую надо закладывать в бюджет сразу. На вторичном рынке, впрочем, часть квартир уже продаётся с ремонтом.

Аннино и дорога в город

Большие Томики входят в Аннинское поселение Ломоносовского района, к юго-западу от Петербурга. По данным застройщика, до метро «Проспект Ветеранов» на машине 20–25 минут, на маршрутке — 30–40 минут; Avaho оценивает дорогу до «Автово» в полчаса. В отзывах на Новострой-СПб жители пишут, что нормального нового жилья в Аннино раньше почти не было и «Апрель» эту нишу закрыл.

Справочник «Все новостройки» отмечал, что квадратный метр в «Апреле» на старте был одним из самых дорогих среди новостроек района, — застройщик продавал не столько цену, сколько надёжность и формат.

Метр в таунхаусе дешевле, чем в многоэтажке

Посчитаем по последнему прайсу. Квартира на 79,3 м² за 7,5 млн ₽ — около 95 тыс. ₽ за метр, на 146 м² за 12,8 млн ₽ — около 88 тыс. ₽. Квартиры в многоэтажной части того же ЖК на ЦИАН стоят 130–142 тыс. ₽ за метр. То есть двухэтажная квартира со своим входом и газом обходится дешевле за метр, чем однокомнатная в соседнем доме.

ЦИАН в карточке посёлка показывает 6,2–7,5 млн ₽, Новострой-СПб — от 7–7,5 млн ₽. Для сравнения: таунхаусы «Ломоносовской усадьбы» на том же Новострой-СПб — от 8,1 млн ₽.

С кем сравнивать

Ближайшая альтернатива на сайте — таунхаусы «Ломоносовской усадьбы» в Верхних Венках, от 8,1 млн ₽: там тоже двухуровневое жильё, но в другом формате и с другим застройщиком. Если бюджет растёт до 15 млн ₽, в том же Ломоносовском районе появляются отдельные коттеджи — например, «Кубисты» в Узигонтах начинаются от 14,9 млн ₽. «Апрель» на этом фоне выигрывает ценой и газом, но проигрывает приватностью: соседи здесь за стеной, а двор общий.

На что смотреть при покупке

Вид объекта в ЕГРН и права на землю под домом. Кто управляет домами — управляющая компания или ТСЖ — и сколько стоит обслуживание. Возраст котла, договор на техобслуживание газового оборудования, состояние дымохода. Статус чердака. Оформлено ли машиноместо или это просто место на общей территории. И то, как выглядит дом зимой: снег с металлочерепицы над входом — частая проблема таких проектов.

Вердикт

Таунхаусы «Апрель» — честный компромисс между квартирой и домом. Здесь газ, свой вход, палисадник и машиноместо, надёжный застройщик и метр дешевле, чем в многоэтажке рядом. Взамен — формат квартиры с общим двором, одно парковочное место и ремонт за свой счёт. Если нужен свой дом с участком, стоит смотреть посёлки ИЖС; если нужна просторная квартира с газом рядом с городом, «Апрель» — один из самых понятных вариантов на юго-западе.

Таунхаусы при жилом комплексе

Пять двухэтажных газобетонных домов с металлочерепичными кровлями стоят рядом с многоквартирной частью комплекса, и облик здесь городской: одинаковые фасады, общие проезды, двор. У каждой квартиры — свой вход, газон и палисадник, где можно посадить цветы, кустарники и пару деревьев. На маленьком участке лучше всего работают компактные посадки и вертикальное озеленение.

Почвы у Аннино

Под Аннино — тяжёлый, но плодородный суглинок северного склона возвышенности. Хорошо растут сирень, жасмин, смородина и клубника, а газон держится без постоянной подсыпки. Весной в палисаднике может стоять вода, если нет дренажа.

Дудергофские высоты и Красное Село

Рядом — Красное Село и Дудергофские высоты с Вороньей горой — одним из самых высоких мест Ленинградской области. На склонах — леса с дубами, клёнами и липами, тропы и смотровые площадки. В окрестных перелесках собирают грибы, а до парков Стрельны и Петергофа — около двадцати минут.

Год в Аннино

Весной Дудергофские высоты зеленеют первыми. Летом — прогулки по склонам, поездки в Петергоф и Стрельну. Осенью — золотые леса на высотах. Зимой газ в каждой квартире делает жизнь не сложнее, чем в городе.

С детьми

Аннино — посёлок со своей школой, садиками и магазинами, а плавать и заниматься в секциях дети ездят в Красное Село или в город. Свой палисадник позволяет малышам гулять на воздухе, а двор комплекса — найти друзей.

Маршрут выходного дня

Утро — подъём на Воронью гору на Дудергофских высотах, затем — Красное Село и его парки. Днём — Стрельна с Константиновским дворцом или Петергоф с фонтанами. Вечером — домой, в квартиру с отдельным входом и палисадником.

Практика: квартира без отделки

Квартира в двухэтажном доме без отделки требует бюджета и времени на ремонт: стяжка, перегородки, электрика, сантехника. Газ до котла есть, но котёл и разводку отопления часто ставит владелец. Общие крыша и фасад — повод заранее узнать, кто их обслуживает.

Аннино и Таллинское шоссе

Аннино — большой посёлок Ломоносовского района у Таллинского шоссе, где за последние годы появились многоквартирные дома, таунхаусы и магазины. Красное Село рядом даёт поликлиники, торговые центры и станцию, а до КАД — несколько минут. Для покупателя это значит доступное жильё с газом и быстрой дорогой в город.

Красное Село рядом

Красное Село — исторический пригород Петербурга, где проходили знаменитые летние лагеря гвардии. Сегодня это район со школами, поликлиниками, торговыми центрами и станцией на Балтийском направлении. Для жителей Аннино это значит, что все городские услуги — в десяти–пятнадцати минутах, а Дудергофские высоты с лесами и видами — совсем рядом.

Источники

1. сайт застройщика: таунхаусы ЖК «Апрель», дом 5 — дома, сети, отделка, документы, цены.
2. ЦИАН: КП «Апрель» — диапазон цен.
3. ЦИАН: ЖК «Апрель» — застройщик, рейтинг.
4. Новострой-СПб: таунхаусы «Апрель» — состав, цена.
5. Новострой-СПб: ЖК «Апрель» — отзывы, контекст комплекса.
6. Новострой-СПб: похожие посёлки — текущая цена «от».
7. AMA: ЖК «Апрель» — состав комплекса.
8. Avaho: ЖК «Апрель» — расстояние до КАД.
9. Все новостройки: ЖК «Апрель» — срок сдачи, цены на старте.