КП «Усадьба Луговая» у Манушкино: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

В 2015 году покупатель рассказывал, что продавец сам оформил на него договор с «Ленэнерго» на 15 кВт по доверенности, но подключения пришлось ждать около полугода.

Расположение и продавец

Адрес

Всеволожский район, у деревни Манушкино, 9 км к западу от Невы (Загород.ру)

Дорога

18 км по трассе «Кола»; въезд с асфальтированной дороги Н73; маршрутка от «Пр. Большевиков», остановка в 200 м (Загород.ру)

Природа

Лесополоса с юга, карьер рядом; посёлок спрятан среди лесов и озёр (Загород.ру)

Рядом

Манушкино: продукты, стройматериалы, аптечный киоск, кафе; ФАП в Хапо-Ое; Разметелево — 9,5 км (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Здесь вы покупаете в основном землю с электричеством. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Подключён ли участок к электричеству и есть ли договор с «Ленэнерго», доходит ли до участка дорога, какой будет порядок обслуживания посёлка и кто его будет вести.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет недорогой участок у Манушкино и готов сам довести его до жилого состояния.

Подробно о посёлке

Большой посёлок без спешки

«Усадьба Луговая» — посёлок во Всеволожском районе, у деревни Манушкино, в 16–18 км от КАД по Мурманскому шоссе. На 48 гектарах нарезан 191 участок площадью от 8 до 20 соток под дачное строительство.

Каждый участок продаётся со свидетельством о собственности. Посёлок числится сданным с IV квартала 2017 года, но по сути это большая нарезка с электричеством, где инфраструктура появляется по мере заселения.

Продажи, которые не взлетели

В декабре 2015 года, спустя полгода после электрификации, портал констатировал: взрыва продаж не произошло, реализовано 9 участков из 191. Объяснение — высокая конкуренция: рядом давно и активно рекламировались посёлки других девелоперов, лучше расположенные с точки зрения транспорта.

К сентябрю 2021 года, судя по генплану на сайте посёлка, было продано 34 участка — около 18 %. Портал подсчитал, что за пять лет и девять месяцев ушло всего 25 наделов, и связал это с тем, что девелопер мало занимается продвижением проекта.

Только электричество

В стоимость участка входит электричество — по 15 кВт. Покупатель, купивший участок в рассрочку в 2015 году, рассказывал, что продавец сам оформил на него договор с «Ленэнерго» по доверенности ещё до получения свидетельства о собственности, а подъездную дорогу к участку проложили через две недели, как было записано в договоре. Ждать подключения, по его словам, нужно было около полугода.

Водоснабжение и канализацию собственники решают сами — скважиной или колодцем и септиком. О газификации, по данным портала на 2021 год, не сообщалось, поэтому отопление дома зимой обойдётся недёшево.

Дороги по мере заселения

Внутрипоселковые дороги в «Усадьбе Луговой» прокладывают по мере заселения. В 2021 году портал писал о грунтовых дорогах внутри посёлка. В 2016 году одна из посетительниц жаловалась, что дорог почти нет, а застройщик предлагает делать их будущим собственникам; она же утверждала, что электричества тогда ещё не было. Через несколько лет ситуация изменилась, но покупателю стоит лично проверить, как дорога подходит к выбранному участку.

Лес, карьер и самолёты

Главным козырем проекта портал называл экологию. С юга к посёлку примыкает лесополоса, рядом карьер, вредных предприятий и крупных трасс поблизости нет. Посёлок, по описанию портала, спрятан среди лесов, озёр и болот, и найти его на карте непросто.

Единственный дискомфорт, который портал упоминал, — шум самолётов с аэродрома «Манушкино». Но тут же оговаривался, что этот минус скорее надуман: несколько посёлков стоят к аэродрому гораздо ближе, и их жители не жалуются.

Транспорт: остановка рядом

Въезд в посёлок организован с асфальтированной дороги Н73. До КАД — около 16 км, но заметная часть пути проходит по поселковым дорогам. Зато в 200 метрах от посёлка останавливается маршрутка, которая идёт до станций метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко». Южнее есть железнодорожная станция «20 км», но до неё около двух километров через лес.

В 2021 году портал напоминал о строительстве Восточного скоростного диаметра от ЗСД до Мурманского шоссе: когда трасса заработает, добираться до города станет проще, хотя дорога будет платной.

Инфраструктура вокруг

Внутри посёлка размечена территория под спортивную площадку и детский городок, на генплане отмечены два здания общественного назначения у въезда, планируется магазин. Пока всё нужное — в соседних деревнях: в Манушкино есть магазины продуктов и стройматериалов, аптечный киоск и кафе, в Хапо-Ое — фельдшерско-акушерский пункт. Ближайшая развитая инфраструктура — в Разметелево, примерно в 9,5 км.

Почему выбирают и почему отказываются

Покупатель 2015 года объяснял свой выбор сравнением с соседями: в соседних ДНП, по его словам, ужасные подъезды — свои дороги там делают, а муниципальные никто не ремонтирует, — висят клубы пыли от действующего песчаного карьера, а управляющие компании ставят кабальные условия. В «Усадьбе Луговой» его устроили спокойный въезд с асфальтированной дороги и отсутствие навязанной управляющей компании.

Скептики видели ситуацию иначе. В 2016 году посетитель, регулярно проезжавший мимо, писал, что рядом много достойных предложений за другие деньги, а посетительница считала, что больше миллиона за надел без дорог и сетей — слишком много. Объективно правы обе стороны: здесь дешевле, но и готового почти ничего нет.

Цены

По предложениям на Загород.ру, участки стоят от 1,308 млн рублей за 10 соток до 1,594 млн за 12,26 сотки, то есть 115–157 тысяч за сотку. Справочник «Посёлки гуру» на старте проекта называл цены от 0,91 млн рублей. Продавец предлагает рассрочку на индивидуальных условиях.

Портал в 2021 году относил посёлок к тридцати самым доступным по цене земли посёлкам Всеволожского района, хотя и не к самым дешёвым. Немного дешевле сотка в «Родных просторах» и «Дружном», сопоставимы «Петровские сады», дороже — Airville Start, «Лазурные Озёра» и посёлки «ПриЛЕСного» семейства.

Как строиться без готовых сетей

Если вы покупаете участок в посёлке с одним только электричеством, удобно планировать работы по шагам. Сначала — подключение к сетям и временная бытовка, затем въезд на участок и отсыпка площадки под стройку. Скважину лучше пробурить до начала строительства: вода нужна для работ, а буровой технике проще заехать на пустой участок. Септик или станцию очистки ставят одновременно с фундаментом, чтобы правильно спланировать выпуск канализации.

Самое важное решение — отопление. Без газа выбор между электрокотлом, тепловым насосом и газгольдером определяет и стоимость строительства, и ежемесячные счета. На 15 кВт можно отапливать небольшой хорошо утеплённый дом, но для большого дома стоит рассчитать нагрузку заранее.

Кто здесь живёт

Несмотря на медленные продажи, в посёлке уже построен ряд капитальных домов. По данным портала, часть собственников живёт постоянно, другие используют дома как дачу — благо рядом лес и карьер. Портал описывал «Усадьбу Луговую» как посёлок средней руки без ярко выраженной изюминки: таких в Ленобласти немало.

Что важно учесть

Покупая участок здесь, вы покупаете землю с электричеством и всё остальное делаете сами: воду, канализацию, отопление, а возможно, и часть благоустройства улицы. Стоит заранее узнать, как будет организовано обслуживание посёлка — уборка снега, вывоз мусора, ремонт дорог — и кто за это будет отвечать, когда соседей станет больше. Пока посёлок заселён слабо, этих вопросов меньше, но со временем они появятся.

Луга, лес и свободная застройка

Сто девяносто один участок по 8–20 соток продаётся без подряда, и посёлок застраивается медленно: среди пустых лугов появляются отдельные дома разных проектов. Название посёлка точно описывает пейзаж — открытые луга между лесом и карьером. Для таких участков лучше всего работают дома с террасами на солнечной стороне, живые изгороди от ветра и сад, который со временем превратит луг в уютный двор.

Почвы у Манушкинского карьера

Почвы здесь — пески и супеси, сухие на возвышенностях и влажные в понижениях. Для сада подходят сирень, барбарис, спирея, хвойные, а для плодовых деревьев понадобятся посадочные ямы с плодородной землёй. Без готовых сетей каждый владелец сам решает вопросы воды и канализации, поэтому место для колодца и септика стоит выбрать до посадки сада.

Лес и карьер рядом

С одной стороны — лес, где растут сосны, ели и берёзы, с другой — Манушкинский карьер с водой. Летом у карьера купаются, в лесу собирают ягоды и грибы. Над посёлком иногда пролетают самолёты, о чём говорится выше, и это стоит услышать своими ушами до покупки.

Год на лугу

Весной луга быстро зеленеют, летом — цветут, осенью — желтеют, а зимой превращаются в снежное поле. Медленная застройка означает тишину и простор, но и меньше соседей зимой. Для постоянной жизни важно, кто чистит дороги.

С детьми

Для детей — простор лугов и лес рядом. Остановка автобуса недалеко, школы — в Разметелево и Колтушах. Медленно застраивающийся посёлок пока не даёт много соседей-сверстников, но участки большие и спокойные.

Практика: строиться без сетей

В цену входит только электричество, поэтому вода, канализация и отопление — на владельце. Скважина, септик, электрический котёл или тепловой насос — стандартный набор для такого участка. Дороги в посёлке появляются по мере заселения, и подъезд к участку стоит проверить в разное время года.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по лугам и к лесу, затем — карьер с пляжем у Манушкино. Днём — Колтуши с парком и холмами. Вечером — домой, на просторный участок, где ещё много неба и тишины.

Почему здесь медленные продажи

Посёлок с одним электричеством в цене продаётся медленнее соседей с газом и водопроводом, и это отражается в цене: участки здесь дешевле. Для покупателя, готового самостоятельно решать вопросы инженерии, это шанс получить большой участок у леса и карьера по разумной цене. Главное — заранее посчитать полную стоимость доведения участка до жилого состояния.

Соседи в таком посёлке появляются постепенно, и первые годы жизнь здесь похожа на хутор: тихо, просторно и немного одиноко зимой.

Кому подойдёт

«Усадьба Луговая» — для тех, кто ищет недорогой участок у Манушкино рядом с лесом и остановкой маршрутки и готов строиться без готового пакета сетей и инфраструктуры. Тем, кому важны газ, охрана и соседи, стоит посмотреть соседние посёлки, где всё это уже есть, но и цены выше.

Перед покупкой полезно приехать в посёлок в межсезонье, когда видно состояние грунтовых дорог и то, как участки переносят весеннюю воду.

Источники

1. Загород.ру: КП «Усадьба Луговая» — участки, сети, цены, мнения портала 2015 и 2021 годов, отзывы.
2. Посёлки гуру: КП «Усадьба Луговая» — площадь, участки, ранние цены.
3. Обзоры SMR-spb.ru: «Петровские сады», «Родные просторы», «Лазурные Озёра» — соседи у Манушкино — к разделу «Подробно о посёлке».