КП «Осиновая роща» у Приозерского шоссе: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Скважину и септик владельцы делают за свой счёт: по их подсчётам 2014 года — от 250 тыс. ₽ вместе.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, между пос. Дранишники и д. Лупполово, на месте бывшего поместья графов Левашовых (Загород.ру)

Дорога

4 км от Петербурга, 6–10 км от КАД по Приозерскому шоссе (Загород.ру)

Окружение

Лес, рядом конезавод, животноводческий комплекс и учебный центр войсковой части (Загород.ру)

Рядом

Сертолово и соседние посёлки с инфраструктурой; рядом КП «Лес-Поле», ЖК «Финские кварталы» и Green Park (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Участки продаются с рук, а по земле общего пользования и статусу земли в прошлом были вопросы. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какая категория земли указана в выписке ЕГРН, подключён ли к участку газ, какая глубина скважины и кому принадлежат поселковые проезды.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет готовый дом или участок с газом совсем близко к городу.

Подробно о посёлке

Посёлок в четырёх километрах от города

«Осиновая роща» — небольшой проект на 65 участков. Он расположен во Всеволожском районе между посёлком Дранишники и деревней Лупполово, в 4 км от границы Петербурга и в 6–10 км от КАД по Приозерскому шоссе. По данным Загород.ру, посёлок построен на месте бывшего поместья графов Левашовых.

Общая площадь — 8,7 гектара, участки — от 8 до 20 соток, дома — от 80 до 400 м² в едином стиле, которые предлагали построить партнёры застройщика. Все три очереди сданы в IV квартале 2015 года, участки распроданы.

Продан за пять лет

В августе 2012 года первая очередь была продана, во второй заканчивались свободные участки, третья была ещё не тронута. В сентябре 2013-го в третьей очереди построили дороги, поставили опоры ЛЭП и уложили дренаж. В апреле 2016 года в каждой очереди оставалось по одному свободному участку, причём два из трёх — во вторичной продаже.

Загород.ру объяснял успех удачным расположением рядом с населёнными пунктами, у которых есть своя инфраструктура, в том числе с городом Сертолово, близостью леса и неплохой транспортной доступностью.

Цена сотки и цена сетей

Сотка во второй очереди стоила 150 тысяч рублей, в третьей — 130 тысяч, участки — от 777 тысяч до 2,52 млн ₽. Летом 2014 года менеджер объявлял акцию: пять участков по 99 тысяч за сотку. Сверх цены земли платили взнос на инфраструктуру — 515 тысяч рублей, из которых, по словам владелицы участка, 300 тысяч приходилось на электричество 10 кВт и 215 тысяч — на дороги и дренаж.

Один из владельцев в 2014 году посчитал полную стоимость: 10 соток со скидкой, взнос, скважина, канализация, забор и выкуп дорог — около 1,98 млн ₽, то есть почти 200 тысяч за сотку, а без скидки — около 229 тысяч. Его вывод: земля здесь не самая дешёвая, а в соседних посёлках сети входят в цену участка.

Вода из своей скважины

Центрального водопровода в посёлке нет: каждый владелец бурит скважину сам. По словам собственницы, артезианская скважина глубиной 60–65 метров с питьевой водой обходилась максимум в 150 тысяч рублей. Другая покупательница получила расчёт на скважину в 180 метров — 580 тысяч. Разница показывает, насколько важно заранее узнать у соседей глубину и качество воды.

Грунт, по описанию владельцев, — 20–25 см плодородного слоя, дальше суглинок, грунтовые воды на глубине около двух метров. Цокольный этаж здесь возможен, но потребует хорошей гидроизоляции.

Скважина: на что смотреть

Своя скважина — это и свобода, и ответственность. Перед покупкой дома с готовой скважиной попросите паспорт скважины с указанием глубины и дебита и свежий анализ воды из лаборатории. Артезианская вода с глубины 60 метров и больше обычно стабильнее по качеству, чем вода из песчаного горизонта, но может требовать обезжелезивания.

Если скважины ещё нет, узнайте у соседей, на какой глубине они нашли воду и какую очистку поставили. Это самый надёжный способ заранее оценить расходы, которые в 2014 году у разных владельцев отличались в несколько раз.

Канализация и электричество

Канализация — локальные очистные сооружения на каждом участке. По подсчётам владельцев, биостанция с монтажом и материалами стоила в 2014 году от 100 тысяч рублей и выше. Электричество посёлок получил по постоянной схеме только в конце 2014 года; до этого владельцы жаловались, что платят по временному тарифу около 5 рублей за киловатт-час. Мощность — от 5 до 15 кВт на участок.

Газ — в 2015 году

В конце 2014 года застройщик согласовал газификацию участков первой–третьей очередей, а газ, по данным Загород.ру, провели в 2015 году. Посетители в 2015 году спрашивали, придётся ли платить за газ сверх взноса в 520 тысяч, — ответа на портале нет. При покупке готового дома стоит проверить договор на газоснабжение и акт подключения.

Статус земли: что проверить

В отзывах о статусе земли спорили. В 2013 году покупательница уточнила в администрации, что участки третьей очереди относятся к землям сельхозназначения, и написала, что строить капитальный дом и регистрироваться там нельзя. В 2014-м другие участники ответили, что ДНП вошло в границу населённого пункта, участкам присвоены адреса и прописаться можно. В карточке Загород.ру сейчас указан статус ИЖС. Выписка из ЕГРН на конкретный участок снимает все вопросы.

Земли общего пользования

Тема выкупа дорог дошла и сюда. В 2014 году владельцы обсуждали предложение выкупить земли общего пользования примерно за 100 тысяч рублей с участка или арендовать их; срок на выкуп, по словам собственницы, дали до 2015 года. Её позиция была такой: выкупить и больше об этом не думать. Другие считали, что дороги должны входить в инфраструктурный взнос. Покупателю на вторичном рынке стоит узнать, чем закончилась эта история для выбранного участка.

Окружение и трасса

Экологическую обстановку портал не называл безупречной: рядом конезавод, животноводческий комплекс и учебный центр войсковой части. В отзывах 2013 года упоминали кладбище поблизости, ЛЭП и разбитую грузовиками дорогу. В 2012-м Загород.ру отмечал, что посёлок, на его взгляд, слишком близко к Приозерскому шоссе, а в 2016 году посетитель, сравнивавший его с соседним «Лес-Полем», написал, что «Осиновая роща» стоит фактически на трассе.

Обслуживание посёлка

По периметру стоит забор, на въезде — КПП со шлагбаумом: владельцы въезжают по брелоку, гостям оставлена парковка. В 2014 году ежемесячный взнос, по словам владелицы, составлял около 3100 рублей — дешевле квартплаты в городе.

Дорога в город

В 2012 году Загород.ру отмечал, что до посёлка можно добраться без пробок, — для Приозерского шоссе это редкое качество. Граница Петербурга — в четырёх километрах, рядом Сертолово с магазинами, школами и поликлиниками. В отзывах 2013 года жаловались на подъездную дорогу, разбитую грузовиками, поэтому её нынешнее состояние стоит оценить самому.

Соседи и альтернативы

Рядом с «Осиновой рощей» строились коттеджный посёлок «Лес-Поле» и малоэтажные жилые комплексы «Финские кварталы» и Green Park. Недалеко и другой проект того же застройщика — ДНП «Солнечное» у Выборгского шоссе, крупнее и в сосновом лесу, но без газа.

Для кого «Осиновая роща»

Это вариант для тех, кому важнее всего близость к городу и газ, а не лес за забором и тишина. Покупать здесь сейчас можно только у владельцев, поэтому главное — документы: категория земли, подключение газа и электричества, глубина скважины и судьба земли под проездами.

Посёлок на землях усадьбы

Посёлок стоит на месте бывшего поместья графов Левашовых, и это отражается не столько в архитектуре домов, сколько в окружении: рядом сохранилась историческая Осиновая Роща с парком, прудами и старинной церковью. Сами дома в посёлке разные — участки продавались под самостоятельную застройку, и владельцы строили по своим проектам. Для такого места уместны дома спокойных классических форм, которые не спорят с историческим соседством.

Сад у северной границы города

Почвы у Дранишников и Лупполово — песчаные и супесчаные, местами переувлажнённые. Для газона понадобится плодородный слой, а для плодовых деревьев — посадочные ямы с привозной землёй. Хорошо растут хвойные, рододендроны, голубика, сирень и спирея, а влажные места подходят для ив и дёрена. Живая изгородь со стороны Приозерского шоссе снизит шум и пыль.

Парки и леса рядом

Совсем рядом — парк усадьбы Осиновая Роща с липовыми аллеями и прудами, а немного южнее — Шуваловский парк и Суздальские озёра. К северу начинаются смешанные леса у Лупполово и Кузьмоловского, где собирают чернику, малину и грибы, а ещё дальше — холмы и озёра Токсово.

Отдых по выходным

Летом — прогулки по паркам Осиновой Рощи и Шувалово, купание и сапы на Суздальских озёрах, велопрогулки по лесным дорогам к Токсово. Зимой — лыжи в лесах у Кузьмоловского и в Токсово, горнолыжный «Охта Парк» в нескольких километрах. Для барбекю и бани — свой участок.

Инфраструктура: город рядом

До Петербурга — четыре километра, и это главный плюс посёлка: Парголово, Мурино и Осиновая Роща с их школами, детскими садами, поликлиниками, аптеками, банками и торговыми центрами — в нескольких минутах. Метро «Парнас» и «Девяткино» доступны на машине или автобусе, а Сертолово — по Выборгскому направлению.

С детьми

Близость к городу позволяет детям ходить в городские школы и секции, а на выходных — гулять в парках и лесах поблизости. Ограничения места тоже стоит учитывать: рядом трасса, поэтому детей лучше не отпускать гулять за пределы посёлка без взрослых. Участки с собственной скважиной и газом позволяют быстро построить дом и переехать, не дожидаясь развития инфраструктуры.

Год у северной окраины города

Весной парк Осиновой Рощи наполняется птичьими голосами, а пруды освобождаются ото льда. Летом — прогулки по липовым аллеям, купание на Суздальских озёрах, вечерние велопоездки. Осенью леса к северу от посёлка становятся грибными, а зимой лыжники уходят в леса у Кузьмоловского и Токсово. Близость к городу делает каждый сезон удобным: театры и выставки — в получасе езды.

Выходной без долгой дороги

Утро — прогулка по парку Осиновой Рощи и к старинной церкви, затем — Шуваловский парк с прудами и Суздальские озёра. После обеда — поездка на «Охта Парк» или в Токсово: летом — велосипед и озёра, зимой — склоны. Вечером — домой, в посёлок в четырёх километрах от города, где можно поужинать в своём саду.

Практика: трасса и вода

Близость Приозерского шоссе — главный компромисс: до города рукой подать, но шум и пыль трассы ощутимы на ближних участках. Вода здесь из собственных скважин, и её качество стоит проверить анализом: на севере города в воде часто много железа. Газ подключён с 2015 года, поэтому отопление обходится дешевле, чем в соседних посёлках без газа.

Распроданный посёлок означает, что покупка возможна только у владельцев: стоит сравнить несколько предложений и попросить у продавца договоры на газ и электричество, а также квитанции за прошлую зиму.

Источники

1. Загород.ру: КП «Осиновая роща» — участки, сети, цены, мнения портала 2012–2016 годов, отзывы.
2. Обзор SMR-spb.ru: ДНП «Солнечное» — история с выкупом земель общего пользования — к разделу «Подробно о посёлке».