ДНП «Солнечное» у Выборгского шоссе: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Покупая участок с рук, запросите у правления справку о задолженности продавца по взносам и узнайте, выкуплена ли земля под дорогой у вашего участка.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, 17 км от Петербурга по Выборгскому шоссе, 25 минут от «Озерков» (Загород.ру)

Дорога

Подъездная дорога заасфальтирована в 2020 году; маршрутки до «Проспекта Просвещения» и «Парнаса»; по ЗСД — около 30 минут от улицы Савушкина (Загород.ру)

Природа

Возвышенность в сосновом лесу, песчаная почва, пруды; до ближайшего озера около 2,5 км (Загород.ру)

Рядом

Сертолово, Чёрная Речка, Садоводства: детский сад, школа, банк, больница, поликлиники, магазины (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у продавца

Главный риск посёлка — земли общего пользования в частной собственности. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Кому принадлежит земля под дорогой к участку, платил ли продавец за её выкуп, есть ли долги по взносам и можно ли подключить газ.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет участок в обжитом посёлке у Выборгского шоссе и готов разобраться в документах на землю общего пользования.

Подробно о посёлке

Посёлок, с которого всё началось

ДНП «Солнечное» — первый крупный проект и точка отсчёта для всех её последующих посёлков. Продажи начались в апреле 2010 года. Посёлок стоит во Всеволожском районе, в 17 км от Петербурга по Выборгскому шоссе и в 25 минутах езды от «Озерков». В пяти очередях — 336 участков площадью от 8 до 25 соток.

Сейчас застройщик здесь ничего не продаёт: все очереди распроданы. Но «Солнечное» постоянно упоминают в отзывах о других проектах компании — и как пример удачного посёлка, и как пример конфликта из-за земли под дорогами. Разобраться в обеих сторонах полезно каждому, кто смотрит участки этого застройщика.

Как росли очереди

К июню 2012 года первая и вторая очереди были почти распроданы, в мае в посёлок подали электричество, у въезда появилась охрана. Сотка тогда стоила около 90 тысяч рублей. Управляющий компании в те же годы сообщал, что в первых двух очередях продано больше 90 % участков, а в третьей, открытой в ноябре 2011-го, — больше половины.

В сентябре 2013 года третья очередь была продана на 98 %, и застройщик запустил четвёртую и пятую — на 46 и 100 участков. Сотка в новых очередях подорожала на 40–60 тысяч. Четвёртая очередь расположилась в лесу, в пятой появился собственный водоём. В 2015 году портал писал, что готовятся шестая и седьмая очереди, отделённые от основной части посёлка примерно километром.

Сети: всё, кроме газа

Каждый участок получил 15 кВт по подземной кабельной сети и питьевую воду из лицензированной скважины. В посёлке построен закрытый дренаж, проложено оптоволокно для интернета, телевидения и телефонии, есть освещение и система пожаротушения. Канализация — локальная, на участках.

Газа в описании посёлка нет. В 2014 году жительница писала, что в коммунальный взнос вошло всё, кроме асфальта и газа, а в 2019-м посетители портала продолжали спрашивать, почему газа до сих пор нет. Для покупателя это значит, что отопление дома, скорее всего, придётся строить на электричестве или другом топливе.

Отопление без магистрального газа

Раз газа нет, вопрос отопления нужно решать до покупки. Выделенных 15 кВт, по нашей оценке, хватает на электрокотёл для хорошо утеплённого дома площадью 120–150 м²: в сильный мороз он забирает около половины мощности, и на остальную технику остаётся достаточно. Тепловой насос снижает расходы в два-три раза, но стоит дороже котла.

Ещё один вариант — газгольдер, подземная ёмкость со сжиженным газом. Он требует соблюдения отступов от дома и границ участка, а на восьми сотках это бывает непросто. В любом случае сравнивать цену участка в «Солнечном» с посёлками, где есть магистральный газ, стоит с учётом будущих счетов за отопление.

Въезд по номерам и контроль скорости

Одна из необычных деталей «Солнечного» — система контроля доступа. Въезд автоматически пропускает машины жителей по распознаванию номеров, а видеонаблюдение отслеживает скорость: тем, кто нарушил скоростной режим, система на время блокирует въезд. Для большого посёлка с детьми на улицах это разумная мера, хотя и непривычная.

Сосны, песок и пруды

Посёлок стоит на природной возвышенности в сосновом лесу. Почва песчаная, поэтому здесь можно строить цокольные этажи и фундаменты любого типа. По словам застройщика, на территории есть два водоёма с рыбой. Жители отмечали, что в пятой очереди есть естественный пруд с карасями и искусственный водоём с проточной родниковой водой.

До ближайшего озера — около двух с половиной километров. От соседних жилых массивов посёлок отделяет лес Лесгосфонда.

История с дорогами

Главная проблема «Солнечного» описана в мнении Загород.ру 2019 года. Дороги и ещё ряд участков с важными для посёлка объектами не принадлежат жителям, а оформлены на частное лицо. В какой-то момент собственникам предложили выкупить землю под внутрипоселковыми дорогами. Одни согласились, другие отказались, ссылаясь на то, что за инфраструктуру и дороги уже заплатили при покупке участка.

Дальше, по данным портала, отказавшихся внесли в чёрный список и закрыли въезд их машинам. Конфликт попал в СМИ и дошёл до суда, который, насколько известно порталу, не нашёл нарушений в действиях собственника земли. В отзывах называли разные суммы выкупа — от 92 до 200 тысяч рублей с участка.

Две позиции жителей

Обсуждение 2014 года хорошо показывает, как по-разному люди смотрят на одну и ту же ситуацию. Сторонники выкупа говорили, что хотят быть собственниками внутренних территорий и не зависеть от аренды и платных сервитутов, а при покупке им честно сказали, что дороги когда-нибудь придётся выкупить. Противники приводили заключение юриста: проезды к участкам предусмотрены проектом межевания, и принуждать к выкупу собственник не вправе.

Кто прав, решал суд. Для будущего покупателя вывод проще: вопрос о земле общего пользования нужно задать до сделки и получить ответ на бумаге.

Сколько стоит жизнь в посёлке

Взнос за инфраструктуру рос вместе с посёлком. В 2014 году собственник писал, что отдал на инфраструктуру 550 тысяч рублей. В 2019-м в отзывах называли 820 тысяч, в 2020-м представитель посёлка — 835 тысяч. В эту сумму, по его словам, входят подземная линия электропередачи со щитом, водопровод питьевого стандарта, дорога, закрытый дренаж, пост охраны, асфальт до пятой очереди, оптоволокно, ограждение и пожаротушение.

Ежемесячный взнос в 2014 году составлял около 3500 рублей с круглосуточной охраной, в 2020-м — 4100 рублей, причём в него входит питьевая вода. Представитель посёлка предупреждал о возможном росте из-за подорожания вывоза мусора.

Дорога в город

Транспортная доступность за последние годы заметно улучшилась. Открытие последнего участка ЗСД позволило жителям быстрее добираться до Васильевского острова, центра и юга города: по словам представителя посёлка, от улицы Савушкина — около 30 минут. В декабре 2019 года вдоль подъездной дороги поставили фонари, а в сентябре 2020-го её заасфальтировали. Рядом автобусное кольцо, маршрутки идут до «Проспекта Просвещения» и «Парнаса».

Инфраструктура — в соседних Сертолово, Чёрной Речке и Садоводствах: детский сад, школа, банк, больница, поликлиники, травмпункт, кафе и магазины.

Что можно купить сейчас

В декабре 2020 года на официальном сайте оставалось около 15 участков от владельцев в четвёртой и пятой очередях и готовый коттедж на 300 м² в первой очереди за 19,5 млн ₽. В справочнике Cottage.ru цена указана от 2,2 млн ₽. По оценке портала, дороже обойдутся «Медное озеро — 2», Chehoff и Hill Park, сопоставимы по цене «Белоостровская жемчужина» и «Дворянская усадьба».

Перед покупкой с рук

Проверьте три вещи. Кому принадлежит земля под дорогой к выбранному участку и выкупал ли её продавец. Нет ли у продавца долгов перед ДНП — справку стоит запросить у правления. И какие сети реально подключены к участку: электричество, вода, интернет. Тогда «Солнечное» окажется тем, чем его описывают довольные жители, — тихим посёлком в сосновом лесу в получасе от центра.

Свободная застройка в бору

Триста тридцать шесть участков в пяти очередях застраиваются разными домами, и посёлок выглядит разнообразно. Сосновый лес на песчаной почве задаёт тон: деревянные дома, тёмные фасады, террасы между соснами. Пруды в посёлке — общие места для прогулок и отдыха.

Сад на песке

Песчаная почва под соснами быстро сохнет и бедна питанием. Для сада подходят хвойные, вереск, голубика и брусника, а для газона и огорода нужен привозной грунт. Самое ценное на таком участке — взрослые сосны, и при стройке их корни нужно беречь.

Бор у Сертолово

Бор вокруг посёлка светлый и сухой: летом здесь полно ягод, а в августе и сентябре — маслят. Пруды на территории — для прогулок и рыбалки. Сертолово рядом — город со школами, поликлиникой, магазинами и спортивными секциями.

Год в бору

Весной песчаные дороги просыхают первыми. Летом — пруды, лес, ягоды. Осенью — грибы. Зимой — лыжня между соснами, а отопление без магистрального газа требует продуманной системы.

С детьми

Въезд по номерам и контроль скорости — безопасная среда для детей. Школы и секции — в Сертолово, до которого несколько минут. Большой посёлок — много соседей-сверстников.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по сосновому бору и вдоль прудов посёлка, затем — Сертолово и Юкки: склон зимой, лесные тропы летом. Днём — Медное озеро или Осиновая Роща с её усадебным парком. Вечером — домой, в посёлок у Выборгского шоссе.

Практика: без газа

Магистрального газа нет, поэтому отопление — электрическое, твёрдотопливное или на газгольдере. Подземный кабель на 15 кВт и вода из лицензированной скважины — плюсы, а история с дорогами, о которой говорится выше, — повод изучить решения собраний. При покупке с рук полезно узнать расходы прошлой зимы.

Сертолово рядом

Сертолово — город у Выборгского шоссе со школами, детскими садами, поликлиникой, магазинами и спортивными комплексами. Для жителей посёлка это значит, что все повседневные вопросы решаются в нескольких минутах, а до Петербурга по Выборгскому шоссе — около получаса. Сосновый бор вокруг и пруды в посёлке делают это место удобным и для постоянной жизни, и для дачи.

Источники

1. Загород.ру: ДНП «Солнечное» — участки, сети, инфраструктура, мнения портала 2012–2020 годов, отзывы.
2. Cottage.ru: ДНП «Солнечное» — цена, отзывы жителей.
3. Restate: КП «Солнечное» — площадь и участки первых очередей.
4. Новострой.ру: ДНП «Солнечное» — статус, расстояние до КАД.
5. Обзоры SMR-spb.ru: «Дружное», «Коркинские просторы» — как застройщик решал вопрос с дорогами в других посёлках — к разделу «Подробно о посёлке».