КП «Новое Сойкино» у Ломоносова: 250–270 домов, центральная вода и долгая история с газом

Что продавалось и по какой цене

Цены в справочниках относятся к разным годам и разным кварталам, поэтому сравнивать их напрямую нельзя.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Ломоносовский район, у деревни Сойкино, территория ДНП «Новое Сойкино»; в объявлениях — Пениковское поселение, ул. Земляничная (Новострой.ру, ЦИАН)

Дорога

5 км от Ломоносова; до КАД 2 км (BSN, Zakadom) или 10 км (Zakadom по своей оценке); прямого выезда на КАД нет (Zakadom, BSN, Новострой.ру)

Природа

Лес по одной из границ, 2–3 км до озера; Новострой.ру называет местность «просто полем» (BSN, Новострой.ру)

Кварталы и дома

Коммуникации

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Подключён ли дом к магистральному газу или стоит газгольдер; в каком квартале и на какой улице дом; какой договор на воду и биоочистку и сколько стоят услуги; сколько кВт выделено дому; кто управляет ДНП и какие взносы.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семье, которая ищет готовый дом недалеко от Ломоносова и Петергофа и готова проверить газ и документы.

Подробно о посёлке

Большой посёлок у Ломоносова

«Новое Сойкино» — один из крупных коттеджных посёлков на юго-западе, у деревни Сойкино в Ломоносовском районе, в пяти километрах от Ломоносова. На 22–23 га разместили два квартала, около 250–270 участков и столько же домов, которые сдавали четырьмя очередями. Последняя очередь, по данным Spbhomes, сдана в 2017 году, а срок переносили четыре раза — изначально его называли четвёртым кварталом 2015-го.

Сегодня посёлок заселён, и дома в нём продают владельцы.

Два квартала — две разные истории

Посёлок делится на «Европейский» и «Американский» кварталы, но справочники описывают их по-разному. По данным Zakadom, в «Европейском» 56 участков по 10–30 соток, в «Американском» — 191 участок по 4–8 соток с домами по десяти типовым проектам. Сайт посёлка и Новострой.ру называют 265 участков по 10–30 соток, но относят их к разным кварталам. Cottage.ru пишет о 270 участках от 4 до 12 соток.

Понятно одно: в посёлке есть зона плотной типовой застройки с маленькими участками и зона больших участков под индивидуальные дома. Покупателю важно понимать, в каком квартале находится конкретный дом — от этого зависят и цена, и соседство.

Дома

Дома строили из газобетона, SIP-панелей и двойного бруса. Сайт посёлка показывает типовые проекты на 102–132 м² — например, «Вашингтон-2» и «Майами» — по цене 8,03–9,96 млн ₽ под ключ. Новострой.ру упоминает коттеджи на 120–300 м², ПроНовострой — дома на 92–138 м² на участках в 3–7 соток. «Посёлки гуру» описывают комплектацию: подведение газа, электричества и воды, станция биоочистки, отопление с газовым котлом, облицовка фасада искусственным камнем.

На вторичном рынке стоит обращать внимание на технологию: дом из SIP-панелей и газобетонный дом одинаковой площади ведут себя по-разному и по-разному оцениваются банками.

Вода и канализация — сильная сторона

По данным BSN, в квартал подведён центральный городской водопровод, а стоки уходят на собственную станцию биоочистки посёлка. Для покупателя это означает, что не нужно бурить скважину и обслуживать септик — достаточно платить по счётчику. Электричество — 5–10 кВт на дом. Zakadom перечисляет в посёлке магазин, медпункт, детскую спортивную площадку и гостевую парковку.

Обратная сторона общей станции биоочистки — общие расходы на её содержание. Стоит узнать, кто её эксплуатирует и сколько стоит обслуживание.

История с газом

Газ — главная тема в отзывах о «Новом Сойкино». BSN сообщал, что газ обещали к концу 2012 года. Позже Spbhomes писал, что жители живут без магистрального газа, а в стоимость домов включён газгольдер. Новострой.ру в мнении портала тоже отмечал, что вопрос магистрального газоснабжения долго не решался.

В объявлениях на ЦИАН, опубликованных с 2020 года, ситуация другая: продавцы пишут «газ на границе участка», «улица газифицирована», «магистральный газ». Видимо, газопровод в посёлок всё же пришёл, но не все дома к нему подключены. Перед покупкой нужно выяснить, как отапливается конкретный дом — от магистрали или от газгольдера, — и если от газгольдера, сколько будет стоить переход на магистральный газ.

Что не нравилось порталу

Новострой.ру в своём мнении о «Американском квартале» назвал несколько минусов. Местность — поле, которое застраивается домами, лес в стороне. Прямого выезда на КАД рядом нет, приходится ехать по местным дорогам. Социальная инфраструктура Ломоносова сильно загружена. Эти оценки субъективны, но полезны: в посёлке нет леса за забором, а дорога до КАД, хотя и короткая по расстоянию — 2 км по одним данным и 10 км по другим, — занимает больше времени, чем кажется.

Ломоносов и Петергоф рядом

Сильная сторона места — соседство с Ломоносовом и Петергофом. В пяти километрах — город с вокзалом, магазинами, поликлиникой и школами, парком Ораниенбаум и выходом к Финскому заливу. Для семьи, которая работает в Петербурге, это компромисс между квартирой в Ломоносове и домом в дальнем посёлке. Важно учесть загруженность школ и детских садов в Ломоносове: место в школе стоит узнать до переезда.

Земля и документы

Большинство справочников указывают статус земли «для дачного строительства» в составе ДНП «Новое Сойкино», ПроНовострой — ИЖС. Возможно, часть участков перевели в ИЖС, а часть осталась дачной. Для покупателя это важно: от статуса зависят регистрация, ипотека и подключение газа по программе догазификации. Проверить его можно по кадастровому номеру участка.

Маленький участок: что это значит

В «Американском» квартале участки по 4–8 соток. Для загородного посёлка это очень мало, но здесь это частично компенсируется инженерией: скважина и септик не нужны, поэтому на участке остаётся место для дома, парковки и небольшого сада. Минусы тоже понятны: соседи близко, окна смотрят в окна, а построить баню или гостевой дом почти негде. Тем, кому важна приватность, стоит смотреть участки в «Европейском» квартале.

Ежемесячные платежи

Центральная вода и биоочистка удобны, но за них платят каждый месяц — по тарифу организации, которая обслуживает сети. К этому добавляются электричество, взносы ДНП и газ. Если дом отапливается от газгольдера, нужно учесть заправку ёмкости и её обслуживание: обычно это заметно дороже магистрального газа. Попросите у продавца квитанции за прошлый год — это самый честный способ понять, во что обходится жизнь в конкретном доме.

Чек-лист

Квартал и улица. Вид использования земли в ЕГРН. Чем отапливается дом — магистральный газ или газгольдер. Договоры на воду, биоочистку и электричество, мощность. Технология дома и год постройки. Кто управляет ДНП, размер взносов, долги. Школа и детский сад по месту жительства.

Два квартала — два облика

«Европейский» квартал с участками 10–30 соток застраивается разными домами, а «Американский» — типовыми домами из газобетона и SIP-панелей на участках 4–8 соток. Поэтому посёлок выглядит неоднородно: просторные улицы с садами в одной части и плотная застройка однотипными домами в другой. Ландшафт в американском квартале — газоны и небольшие террасы, в европейском — полноценные сады с деревьями.

Природа у Ломоносова

Сойкино лежит недалеко от Ломоносова, в краю полей и перелесков, которые спускаются к Финскому заливу. Леса здесь смешанные, с елью, берёзой, ольхой и широколиственными породами — дубом, липой, клёном, которые растут в старых парках Ораниенбаума. В лесах собирают грибы и малину, а до побережья залива — несколько километров.

Отдых и инфраструктура

Рядом — Ораниенбаумский парк в Ломоносове с Китайским дворцом и Картинной горкой, а в Петергофе — фонтаны и парки. Летом — прогулки по берегу залива и пикники, зимой — лыжи по полям. Вся городская инфраструктура — школы и сады, поликлиника, аптеки, банковские отделения и магазины — в Ломоносове, примерно в пяти километрах.

Итог

«Новое Сойкино» — большой обжитой посёлок у Ломоносова с центральной водой, своей станцией биоочистки, магазином и медпунктом, где дома стоят на участках от 4 до 30 соток. Главный вопрос — газ: по объявлениям, он уже на улицах, но подключение каждого дома нужно проверять отдельно. Для тех, кто ищет готовый дом недалеко от Петергофа и Ломоносова и не боится плотной застройки, это один из самых понятных вариантов на вторичном рынке.

Источники

1. BSN: КП «Новое Сойкино» — сети, доплата за коммуникации, сроки газа, природа.
2. Новострой.ру: «Новое Сойкино (Американский квартал)» — участки, дома, мнение портала.
3. Zakadom: «Новое Сойкино» — площадь, кварталы, сети, инфраструктура, расстояния.
4. Spbhomes: КП «Новое Сойкино» — очереди, переносы сроков, газгольдеры, отзывы.
5. Cottage.ru: «Новое Сойкино» — участки, цены.
6. Сайт посёлка — кварталы, проекты и цены домов.
7. Посёлки гуру: «Новое Сойкино» — дома, комплектация, цена.
8. ПроНовострой: «Новое Сойкино» — площади домов и участков, ИЖС.
9. ЦИАН: дома в Сойкино — газ в объявлениях, адрес.